ค่าส่วนกลางค้างชำระเป็นปัญหาที่นิติบุคคลอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรรแทบทุกแห่งต้องเจอ และปัญหาไม่ได้อยู่ที่ยอดเงินของห้องใดห้องหนึ่ง แต่อยู่ที่ว่ามันลามได้ เมื่อเจ้าของร่วมเห็นว่าคนที่ไม่จ่ายไม่มีผลอะไรเกิดขึ้น คนที่จ่ายตรงเวลาก็เริ่มถามว่าทำไมต้องจ่าย ส่วนค่าใช้จ่ายของโครงการ ทั้งค่ารักษาความปลอดภัย ค่าทำความสะอาด ค่าซ่อมบำรุง และค่าไฟส่วนกลาง ยังต้องจ่ายทุกเดือนเท่าเดิม
คู่มือนี้เขียนสำหรับผู้จัดการนิติบุคคลและคณะกรรมการ ว่ากฎหมายให้เครื่องมืออะไรไว้บ้าง อะไรที่ไม่ควรทำแม้จะได้ผลเร็ว และจะเปลี่ยนยอดค้างให้เป็นเงินได้อย่างไร
เนื้อหานี้เป็นความรู้ทั่วไป รายละเอียดขึ้นกับข้อบังคับของแต่ละโครงการและข้อเท็จจริงของแต่ละห้อง ควรปรึกษาทนายก่อนใช้มาตรการใด
อาคารชุดกับหมู่บ้านจัดสรร ใช้กฎหมายคนละฉบับ
นิติบุคคลอาคารชุด อยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยอาคารชุด เจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ร่วมออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนที่ข้อบังคับกำหนด เจ้าของร่วมที่ค้างชำระต้องเสียเงินเพิ่มตามที่กฎหมายและข้อบังคับกำหนด และเมื่อค้างตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป ข้อบังคับอาจกำหนดให้ระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ ทั้งยังไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร อยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีหน้าที่ชำระค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภค เมื่อค้างชำระเป็นระยะเวลาตามที่กฎหมายกำหนด อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สาธารณูปโภค และเมื่อค้างนานขึ้นอีกระดับ สำนักงานที่ดินจะระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในแปลงนั้นจนกว่าจะชำระครบ
สองระบบนี้มีรายละเอียดต่างกัน ทั้งระยะเวลา มาตรการ และอัตราเงินเพิ่ม สิ่งแรกที่ต้องทำจึงเป็นการอ่านข้อบังคับของโครงการคู่กับกฎหมายที่ใช้กับโครงการนั้นจริง ไม่ใช่ลอกวิธีของโครงการอื่นมาใช้
เครื่องมือที่แรงที่สุด คือวันที่เจ้าของจะขายหรือโอน
สำหรับห้องชุด การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินต้องมีหนังสือรับรองจากนิติบุคคลว่าไม่มีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างอยู่ ส่วนหมู่บ้านจัดสรรมีมาตรการระงับการจดทะเบียนตามที่กล่าวข้างต้น เจ้าของที่ค้างอยู่จึงขายหรือโอนไม่ได้จนกว่าจะเคลียร์หนี้
แต่เครื่องมือนี้ได้ผลเฉพาะกับเจ้าของที่ตั้งใจจะขาย เจ้าของที่ไม่มีแผนจะขาย หรือทิ้งห้องไว้เฉย ๆ จะไม่รู้สึกถึงแรงกดดันนี้เลย และยอดค้างจะโตไปเรื่อย ๆ จนบางงวดขาดอายุความ นิติบุคคลที่รอให้เจ้าของมาขอหนังสือปลอดหนี้เองจึงมักเสียเงินส่วนหนึ่งไปโดยไม่รู้ตัว
บุริมสิทธิ: นิติบุคคลได้รับชำระก่อนเจ้าหนี้ทั่วไป
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางมีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดหรือที่ดินจัดสรรแปลงนั้น แปลว่าเมื่อห้องหรือที่ดินถูกขายทอดตลาด นิติบุคคลมีสิทธิได้รับชำระจากเงินที่ขายได้ก่อนเจ้าหนี้สามัญ ในลำดับที่กฎหมายกำหนด
จุดที่นิติบุคคลพลาดบ่อยคือ ห้องถูกธนาคารยึดขายทอดตลาดไปแล้ว แต่นิติบุคคลไม่รู้ เพราะไม่ได้เป็นคู่ความในคดีนั้น เมื่อไม่ได้ยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้ในคดีที่มีการยึดทรัพย์ให้ทันกำหนด ก็อาจเสียโอกาสได้เงินจากการขายครั้งนั้น ผู้จัดการนิติบุคคลควรตรวจประกาศขายทอดตลาดของห้องหรือแปลงในโครงการเป็นประจำ
ขั้นตอนทวงค่าส่วนกลางที่ได้ผลและไม่ผิดกฎหมาย
1. ทำทะเบียนหนี้ให้ตรวจสอบได้ แยกยอดค้างเป็นรายงวด ระบุวันครบกำหนดของแต่ละงวด เงินเพิ่มที่คิด และหลักฐานการส่งใบแจ้งหนี้ ทะเบียนนี้คือพยานหลักฐานหลักเมื่อต้องฟ้อง ถ้ายอดในระบบกับใบแจ้งหนี้ไม่ตรงกัน คดีจะเสียเวลากับการพิสูจน์ตัวเลข
2. แจ้งเป็นรายตัว ไม่ประจาน ส่งหนังสือแจ้งยอดค้างถึงเจ้าของห้องตามที่อยู่ที่ให้ไว้ และที่อยู่ตามทะเบียน โดยเฉพาะเจ้าของที่ไม่ได้อยู่ในห้อง เช่น ปล่อยเช่า หรือเป็นชาวต่างชาติที่อยู่ต่างประเทศ หลีกเลี่ยงการปิดประกาศชื่อและยอดหนี้ในที่สาธารณะของโครงการ
3. หนังสือทวงถามโดยทนาย เมื่อแจ้งแล้วยังเงียบ หนังสือทวงถามโดยทนาย มักได้ผลกับเจ้าของที่คิดว่านิติบุคคลคงไม่ฟ้อง และเป็นหลักฐานว่าได้ทวงถามแล้วก่อนดำเนินคดี
4. ตกลงผ่อนชำระเป็นหนังสือ ถ้าเจ้าของขอผ่อน ให้ทำเป็นหนังสือที่ระบุยอดหนี้ทั้งหมด งวดผ่อน และผลของการผิดนัด หนังสือนี้ทำให้อายุความเริ่มนับใหม่ และถ้าผิดนัดอีกครั้งก็ใช้เป็นหลักฐานฟ้องได้ทันที
5. ฟ้องเฉพาะรายที่คุ้ม เรียงห้องที่ค้างตามยอดเงิน อายุความของงวดเก่าที่สุด และโอกาสได้เงินคืน ห้องที่ค้างสูงและใกล้ขาดอายุความควรฟ้องก่อน ห้องที่ยอดน้อยอาจจบได้ด้วยการเจรจา
ชนะคดีแล้ว ต้องบังคับคดีให้เป็น
คำพิพากษาไม่ทำให้ได้เงินเอง สำหรับหนี้ค่าส่วนกลาง ทรัพย์ที่ควรมองหามีสามอย่าง
- ค่าเช่าที่ผู้เช่าจ่ายให้เจ้าของห้อง ห้องที่ปล่อยเช่าอยู่คือแหล่งเงินที่อายัดได้ง่ายที่สุด เพราะรู้ตัวผู้เช่าและรู้ว่าจ่ายทุกเดือน
- เงินเดือนหรือเงินที่บุคคลอื่นต้องจ่ายให้เจ้าของห้อง อายัดได้ในส่วนที่เกินกว่าที่กฎหมายกันไว้ให้ลูกหนี้ใช้ดำรงชีพ
- ตัวห้องชุดหรือที่ดินแปลงนั้น ยึดและขายทอดตลาดได้ โดยนิติบุคคลได้รับชำระตามบุริมสิทธิ แต่ใช้เวลานานกว่าและต้องชั่งกับยอดหนี้ว่าคุ้มหรือไม่
การหาว่าเจ้าของห้องมีรายได้หรือทรัพย์อะไรบ้างคืองานสืบทรัพย์และบังคับคดี ซึ่งควรทำตั้งแต่ก่อนฟ้อง เพื่อรู้ว่าฟ้องแล้วจะได้เงินจากทางไหน
สิ่งที่ไม่ควรทำ แม้จะได้ผลเร็ว
- ตัดน้ำตัดไฟภายในห้อง มาตรการที่กฎหมายให้ไว้คือระงับบริการส่วนรวมและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ ไม่ใช่ตัดสาธารณูปโภคของห้องที่เป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของ
- ปิดประกาศชื่อและยอดหนี้ เสี่ยงหมิ่นประมาทและผิดกฎหมายคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล
- ข่มขู่หรือทวงผ่านคนอื่น เช่น ทวงกับผู้เช่าหรือเพื่อนบ้านให้ไปบอกต่อ
- ใช้มาตรการที่ข้อบังคับไม่ได้เขียนไว้ มาตรการทุกอย่างต้องมีฐานในกฎหมายและข้อบังคับของโครงการ ถ้าข้อบังคับเก่าและไม่ครอบคลุม ควรแก้ข้อบังคับผ่านที่ประชุมใหญ่ก่อน
ก่อนฟ้อง ตรวจอำนาจของนิติบุคคลเองด้วย
ผู้จัดการนิติบุคคลเป็นผู้แทนของนิติบุคคลในการฟ้องคดี แต่ข้อบังคับบางโครงการกำหนดขั้นตอนภายในไว้ เช่น ต้องมีมติคณะกรรมการก่อน เอกสารที่ควรเตรียมคือหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล หลักฐานการแต่งตั้งผู้จัดการที่ยังมีผล ข้อบังคับฉบับปัจจุบัน และมติที่เกี่ยวข้อง ถ้าอำนาจฟ้องบกพร่อง คดีอาจสะดุดตั้งแต่ต้นแม้หนี้จะชัดเจน
เราช่วยอะไรได้
เราดูแลนิติบุคคลอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรรตั้งแต่ตรวจทะเบียนหนี้และอายุความ ส่งหนังสือทวงถามเป็นชุด ทำข้อตกลงผ่อนชำระ ฟ้องคดี ไปจนถึงสืบทรัพย์และบังคับคดี รวมถึงยื่นขอรับชำระหนี้ตามบุริมสิทธิเมื่อห้องในโครงการถูกยึดขายทอดตลาด ดูภาพรวมการเรียกหนี้ได้ในคู่มือทวงหนี้ ฟ้องลูกหนี้ และบังคับคดี
ถ้าโครงการของท่านมีห้องค้างค่าส่วนกลางหลายราย ส่งรายการยอดค้างมาให้เราประเมิน เราจะบอกได้ว่ารายไหนควรเจรจา รายไหนควรฟ้อง และรายไหนใกล้ขาดอายุความ
