สิ่งที่ซื้อขายกันคือสัญญา ไม่ใช่ตัวยูนิต
ผู้ซื้อโครงการระหว่างก่อสร้าง (off-plan) บางครั้งขายสถานะของตนก่อนที่อาคารจะแล้วเสร็จ — เพราะแผนการเปลี่ยนไป เพราะราคาปรับสูงขึ้น หรือเพราะผ่อนงวดที่เหลือไม่ไหว ผู้ซื้อรายใหม่ที่เข้ามารับช่วงจะเข้าไปอยู่ในสัญญาฉบับเดิมกับผู้พัฒนาโครงการ วิธีนี้มักเรียกว่า โนเวชัน (novation) หรือ การโอนสิทธิ์ตามสัญญา (re-assignment) หรือในทางปฏิบัติของไทยเรียกว่า การขายเงินดาวน์
ถ้าทำกันอย่างถูกต้อง ผู้ซื้อรายใหม่จะได้ยูนิตในราคาที่ทราบแน่นอน โดยมีเงินส่วนหนึ่งจ่ายไปแล้ว ถ้าทำกันแบบไม่เป็นทางการ ผู้ซื้อรายใหม่กลับต้องจ่ายเงินให้ผู้ขายไปเพื่อสัญญาฉบับที่ผู้พัฒนาโครงการไม่รับรอง
1. ความยินยอมจากผู้พัฒนาโครงการต้องมาก่อน
สัญญากับผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่:
- จำกัดการโอนสิทธิ เว้นแต่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้พัฒนาโครงการ
- กำหนดให้ใช้ แบบฟอร์มโอนของผู้พัฒนาโครงการเอง โดยมีลายเซ็นของผู้ขาย ผู้ซื้อ และผู้พัฒนาโครงการ
- เรียกเก็บ ค่าธรรมเนียมการโอน และบางครั้งก็จำกัดว่าในโครงการจะสามารถโอนได้ช้าที่สุดเมื่อใด
หากไม่ได้รับความยินยอม ผู้พัฒนาโครงการก็จะยังคงดำเนินการกับผู้ซื้อรายเดิมต่อไป จงกำหนดให้ความยินยอมเป็นเงื่อนไข: ห้ามจ่ายเงินให้ผู้ขายจนกว่าผู้พัฒนาโครงการจะยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าจะยอมรับคุณ
2. สิ่งที่คุณกำลังซื้อ
| รายการ | สิ่งที่ต้องขอรับ |
|---|---|
| สัญญากับผู้พัฒนาโครงการ | ฉบับเต็ม รวมภาคผนวกและการแก้ไขเพิ่มเติมทั้งหมด |
| หลักฐานการชำระเงิน | ใบแจ้งยอดของผู้พัฒนาโครงการแสดงงวดที่ได้รับชำระแล้วและยอดค้างชำระใด ๆ |
| รายละเอียดยูนิต | ชั้น เลขที่ พื้นที่ ข้อกำหนดเฉพาะ ที่จอดรถ |
| กำหนดการแล้วเสร็จ | และการขยายระยะเวลาใด ๆ ที่ประกาศไว้แล้ว |
| โควตาชาวต่างชาติ | หนังสือยืนยันว่าสามารถโอนยูนิตให้คุณได้ หากคุณเป็นชาวต่างชาติ |
| อำนาจของผู้ขาย | ข้อมูลระบุตัวตน สถานภาพสมรส และความยินยอมของคู่สมรสในกรณีที่เกี่ยวข้อง |
3. การผิดนัดของผู้ขาย
หากผู้ซื้อรายเดิมค้างชำระค่างวด ผู้พัฒนาอาจเรียกเก็บค่าปรับหรือมีสิทธิยกเลิกสัญญาได้ ก่อนชำระเงินให้ผู้ขาย:
- ขอ ใบแจ้งยอดจากผู้พัฒนา เกี่ยวกับการชำระเงินและยอดค้างชำระ
- กำหนดให้ การชำระยอดค้างชำระให้หมด เป็นเงื่อนไขของการปิดการซื้อขาย
- ยืนยันว่าผู้พัฒนาไม่ได้ออก หนังสือบอกกล่าวผิดนัด
4. การจัดโครงสร้างการชำระเงิน
โครงสร้างที่ปลอดภัยที่สุดคือทำให้การชำระเงินและการโอนเกิดขึ้นพร้อมกัน:
- ชำระเงินที่สำนักงานของผู้พัฒนาโครงการ ในวันที่มีการลงนามในเอกสารโอน
- เอสครอว์ (escrow) หรือการปล่อยเงินเป็นงวดโดยผูกกับการที่ผู้พัฒนาโครงการตอบรับเป็นลายลักษณ์อักษร
- ไม่วางเงินมัดจำจำนวนมากให้ผู้ขายก่อนได้รับความยินยอมจากผู้พัฒนาโครงการ
หลีกเลี่ยงการจ่ายเงินค่าตอบแทนเต็มจำนวนให้ผู้ขายโดยอาศัยเพียงข้อตกลงส่วนตัว
5. ผู้ซื้อชาวต่างชาติ: เส้นทางของเงินทุน
การจะจดทะเบียนคอนโดมิเนียมในชื่อของชาวต่างชาติ สำนักงานที่ดินต้องมีหลักฐานว่าเงินที่ใช้ซื้อเข้ามาในประเทศไทยเป็น สกุลเงินต่างประเทศ ใน ชื่อของผู้ซื้อ โดยปกติผ่าน แบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction Form — หนังสือรับรองการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศ) หรือ หนังสือรับรองการโอนเงินจากธนาคาร (bank credit advice)
การโอนสิทธิ (novation) ทำให้เรื่องนี้ซับซ้อนขึ้น:
- เงินงวดที่ ผู้ซื้อรายเดิม ชำระไปอาจมาจากแหล่งเงินในประเทศไทย
- ส่วนต่างราคา (premium) ที่คุณจ่ายให้ผู้ซื้อรายเดิมเป็นการจ่ายเงินระหว่างบุคคล
- เงินงวดที่เหลือซึ่งคุณจ่ายให้ผู้พัฒนาเป็นส่วนที่คุณควบคุมได้
ก่อนจ่ายเงินใด ๆ ควรตกลงกับผู้พัฒนาและธนาคารของคุณว่าการโอนเงินจะแสดงเป็นหลักฐานอย่างไร หากทำผิดพลาด สำนักงานที่ดินอาจปฏิเสธการจดทะเบียนห้องชุดในชื่อของคุณเมื่อถึงเวลาปิดการซื้อขาย
ดู การซื้อคอนโดมิเนียมก่อนสร้างจากผู้พัฒนา สำหรับรายการตรวจสอบด้านผู้พัฒนาส่วนที่เหลือ
6. ภาษีและค่าใช้จ่าย
การขายสิทธิ์ในสัญญาอาจทำให้ผู้ขายมีภาระภาษี และต้องมีการตกลงกันว่าฝ่ายใดรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนของผู้ประกอบการและค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดินในภายหลัง จึงควรตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าใครจ่ายอะไร เพื่อไม่ให้ความแตกต่างไปปรากฏที่เคาน์เตอร์ของผู้ประกอบการ
7. เมื่อผู้ขายอยู่ต่างประเทศ
ผู้ขายมักอยู่ต่างประเทศ หนังสือมอบอำนาจอาจใช้ได้ แต่ต้องระบุรายละเอียดให้ชัดเจน จัดทำอย่างถูกต้องตามรูปแบบ และหากลงนามในต่างประเทศ จะต้องผ่านการรับรอง ดู เอกสารที่ต้องรับรอง
รายการตรวจสอบ
- ได้หนังสือให้ความยินยอมในหลักการเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้พัฒนาโครงการแล้ว
- ตรวจสอบสัญญาฉบับเต็มกับผู้พัฒนาโครงการและใบแจ้งยอดการชำระเงินแล้ว
- ยอดค้างชำระได้รับการเคลียร์แล้ว หรือกำหนดให้เป็นเงื่อนไข
- โควตาชาวต่างชาติและเส้นทางการเงิน ได้รับการตกลงกับผู้พัฒนาโครงการและธนาคารแล้ว
- วางโครงสร้างการชำระเงินให้เกิดขึ้นพร้อมกับการลงนามในแบบฟอร์มโอนกรรมสิทธิ์
- ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่าย มีการกำหนดผู้รับผิดชอบเป็นลายลักษณ์อักษร
- ตรวจสอบอำนาจของผู้ขายและความยินยอมของคู่สมรสแล้ว
อ่านต่อไป
- การซื้อคอนโดมิเนียมระหว่างก่อสร้าง (ออฟแพลน) จากผู้พัฒนา
- การซื้อคอนโดมิเนียมมือสองจากเจ้าของชาวไทยรายบุคคล
- การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในฐานะชาวต่างชาติ
- หากต้องการให้ตรวจสอบการโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญา (โนเวชัน) ก่อนที่ท่านจะชำระเงิน พูดคุยกับทีมงานของเรา