การซื้อสิ่งที่ยังไม่มีอยู่จริง
คอนโดมิเนียมแบบออฟแพลน (off-plan) ซื้อจากแปลนพื้น โบรชัวร์ และห้องตัวอย่าง ผู้ซื้อลงนามในใบจอง จากนั้นจึงลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย และชำระเงินเป็นงวดเป็นเวลาหนึ่งถึงสามปีในระหว่างที่อาคารก่อสร้างขึ้น โดยกรรมสิทธิ์จะโอนก็ต่อเมื่อเสร็จสิ้นเท่านั้น
ช่องว่างที่ยาวนานนั้นคือจุดที่ปัญหาตั้งอยู่: การก่อสร้างแล้วเสร็จล่าช้า ห้องชุดไม่ตรงกับที่แสดงไว้ ผู้พัฒนาต้องการเรียกค่าธรรมเนียมเพื่อปล่อยเอกสาร หรือสถานการณ์ของผู้ซื้อเปลี่ยนแปลงไป สิ่งที่เกิดขึ้นในแต่ละกรณีนั้นถูกกำหนดโดยสัญญาที่ลงนามไว้ตั้งแต่เริ่มต้น
1. เอกสารที่คุณจะลงนาม
| ขั้นตอน | เอกสาร | สิ่งที่ต้องตรวจสอบ |
|---|---|---|
| การจอง | ใบจองและเงินมัดจำ | เงินมัดจำคืนได้หรือไม่ และห้องชุดจะถูกกันไว้เป็นระยะเวลานานเท่าใด |
| สัญญา | สัญญาจะซื้อจะขาย (ห้องชุด) | รายละเอียดห้องชุด ราคา กำหนดการชำระเงิน วันแล้วเสร็จ และมาตรการเยียวยา |
| การโอน | การจดทะเบียนซื้อขาย ณ สำนักงานที่ดิน | ราคาสุดท้าย ค่าธรรมเนียม หนังสือรับรองโควตา และหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ |
อ่านใบจองอย่างละเอียดเท่ากับที่อ่านสัญญา ผู้ซื้อมักลงนามในวันจัดงานขายโดยไม่ทันรู้ว่าตนได้ตกลงในสิ่งใดไป
2. เอกสารโบรชัวร์ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา
ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด สื่อโฆษณาและเอกสารการขายของผู้พัฒนาโครงการถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย หากห้องชุด พื้นที่ส่วนกลาง หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่ส่งมอบไม่ตรงกับที่ได้โฆษณาไว้ การกระทำดังกล่าวอาจถือเป็นการผิดสัญญาได้
ควรเก็บเอกสารเหล่านี้ไว้ตั้งแต่ตอนที่คุณซื้อ
- โบรชัวร์และแปลนชั้น
- ภาพถ่ายของห้องตัวอย่าง
- ประกาศขายออนไลน์และอีเมลติดต่อฝ่ายขายทั้งหมด
- รายการข้อมูลจำเพาะ (สเปก) ที่แนบท้ายสัญญา
3. สัญญาต้องใช้แบบที่กฎหมายกำหนด
สัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างผู้ประกอบการกับผู้ซื้อต้องเป็นไปตาม แบบที่รัฐมนตรีกำหนด ผู้ประกอบการจำนวนมากยังคงร่างสัญญาของตนเองขึ้นใช้ ซึ่งมักมีข้อสัญญาเพิ่มเติม การตรวจสอบสัญญาจะนำร่างสัญญาดังกล่าวมาเทียบกับแบบที่รัฐมนตรีกำหนด และชี้ให้เห็นข้อสัญญาที่ผลักภาระความเสี่ยงไปยังผู้ซื้อ
4. ข้อสัญญาที่สำคัญที่สุด
- รายละเอียดของยูนิต — ชั้น เลขที่ พื้นที่ และสิ่งที่เกิดขึ้นหากพื้นที่จริงแตกต่างออกไป
- กำหนดการชำระเงิน — ผูกกับความคืบหน้าของการก่อสร้าง ไม่ใช่ผูกกับวันที่เพียงอย่างเดียว
- วันแล้วเสร็จ และระยะเวลาผ่อนผัน (ถ้ามี)
- มาตรการเยียวยาเมื่อล่าช้า — ค่าชดเชย หรือสิทธิในการบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืน
- การเปลี่ยนแปลงข้อกำหนด — ผู้พัฒนาอาจเปลี่ยนแปลงสิ่งใดแทนได้ และต้องเป็นไปตามมาตรฐานใด
- ข้อบกพร่อง — การตรวจสอบก่อนการโอน และหน้าที่ของผู้พัฒนาในการแก้ไข
- ค่าใช้จ่ายในการโอน — ฝ่ายใดเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีใดบ้าง ณ สำนักงานที่ดิน
- ค่าส่วนกลางและเงินกองทุน — จำนวนเงิน และเริ่มจัดเก็บเมื่อใด
- การโอนสิทธิ (Assignment) — คุณสามารถขายสัญญาของตนก่อนการแล้วเสร็จได้หรือไม่ ดู การซื้อหรือขายสัญญาคอนโดก่อนการแล้วเสร็จ
- การผิดนัด — ผู้พัฒนาอาจยึดเงินใดไว้ได้บ้าง หากผู้ซื้อไม่สามารถปฏิบัติให้แล้วเสร็จได้
5. เมื่อการแล้วเสร็จล่าช้า
- ตรวจสอบสัญญา เรื่องวันแล้วเสร็จ ระยะเวลาผ่อนผัน และมาตรการเยียวยา
- ชำระงวดตามกำหนดต่อไป จนกว่าจะได้รับคำแนะนำ — การหยุดชำระก่อนอาจทำให้ท่านเป็นฝ่ายผิดสัญญา
- ทำหนังสือถึงผู้พัฒนาโครงการ เพื่อขอทราบวันกำหนดใหม่และเหตุผล
- ตัดสินใจ ว่าจะรอโดยเรียกค่าชดเชย หรือบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืน
- ดำเนินการเป็นลายลักษณ์อักษร และเก็บรักษาหลักฐานการติดต่อโต้ตอบไว้ให้ครบถ้วน
6. เมื่อผู้ซื้อไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จสิ้นได้
โดยปกติสัญญากำหนดให้ผู้ประกอบการสามารถริบเงินที่ผู้ซื้อชำระไว้ได้ หากผู้ซื้อผิดนัด แต่การริบเงินที่มากเกินสัดส่วนอาจถูกโต้แย้งได้ และการที่ผู้ประกอบการปฏิบัติตามสัญญาของตนเองก็เป็นเรื่องสำคัญเช่นกัน หากคุณไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จสิ้นได้เพราะผู้ประกอบการไม่ได้จัดหาสิ่งที่ต้องจัดหาให้ — เอกสาร หนังสือรับรองโควตา หรือห้องชุดที่ตรงตามสัญญา — ฐานะของคุณจะแตกต่างออกไปอย่างมาก
7. ผู้ซื้อชาวต่างชาติ: สองเรื่องที่ต้องจัดการตั้งแต่วันแรก
เงินจากต่างประเทศ การจดทะเบียนคอนโดมิเนียมในชื่อชาวต่างชาติ สำนักงานที่ดินต้องมีหลักฐานว่าเงินที่ใช้ซื้อนั้นถูกนำเข้าประเทศไทยเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ในชื่อของผู้ซื้อ — โดยปกติคือแบบฟอร์ม FET หรือหนังสือรับรองการโอนเงินจากธนาคาร (bank credit advice) ให้โอนเงินแต่ละงวดให้สอดคล้องกัน โดยระบุยูนิตที่ซื้อเป็นวัตถุประสงค์ของการโอน
โควตาชาวต่างชาติ อาคารชุดมีโควตาการถือครองของชาวต่างชาติ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ นิติบุคคลอาคารชุดต้องออกหนังสือรับรองว่าโควตาดังกล่าวเปิดให้ขายยูนิตนั้นให้แก่ท่านได้ ขอให้ผู้พัฒนายืนยันตั้งแต่ขั้นตอนการทำสัญญาว่ายูนิตนี้ขายภายใต้โควตาชาวต่างชาติ
ดูเพิ่มเติม การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในฐานะชาวต่างชาติ และสำหรับยูนิตมือสอง การซื้อคอนโดมิเนียมมือสองจากเจ้าของคนไทยรายบุคคล
8. การตรวจสอบและส่งมอบ
ก่อนการโอน ควรตรวจสอบยูนิตเทียบกับสัญญาและรายการข้อกำหนด บันทึกข้อบกพร่องเป็นลายลักษณ์อักษรและตกลงกันว่าจะแก้ไขอย่างไร ข้อบกพร่องที่พบภายหลังยังเรียกร้องได้ แต่การเรียกร้องต่อผู้ขายสำหรับข้อบกพร่องมี กำหนดเวลาที่นับจากวันที่พบข้อบกพร่อง — ควรรีบดำเนินการ
9. หลังการโอน
- ขึ้นทะเบียนกับนิติบุคคลของอาคารชุด
- เก็บเอกสารการโอน เอกสาร FET หรือหนังสือรับรองการโอนเงิน และหนังสือรับรองโควตาไว้ด้วยกัน เพราะเอกสารเหล่านี้จะต้องใช้อีกครั้งเมื่อคุณขาย
- หากคุณจะปล่อยเช่าห้องชุด ควรตรวจสอบข้อบังคับของอาคารและกฎหมายเกี่ยวกับการให้เช่าระยะสั้น ดูเพิ่มเติมที่ ใบอนุญาตโรงแรมและธุรกิจที่พัก
ก่อนลงนาม
- อ่านเงื่อนไขการจองและเข้าใจเงื่อนไขเงินมัดจำแล้ว
- ตรวจเทียบสัญญากับแบบฟอร์มที่กำหนดแล้ว
- เก็บโบรชัวร์ แบบแปลน และประกาศขายไว้แล้ว
- วันแล้วเสร็จ ระยะเวลาผ่อนผัน และมาตรการเยียวยากรณีล่าช้าชัดเจนแล้ว
- การยืนยันโควตาชาวต่างชาติและช่องทางชำระเงินตกลงกันแล้ว
- จัดสรรค่าใช้จ่ายในการโอนแล้ว
- เข้าใจเงื่อนไขการโอนสิทธิและการผิดนัดแล้ว
อ่านต่อ
- การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในฐานะชาวต่างชาติ
- การซื้อหรือขายสัญญาคอนโดก่อนการโอนกรรมสิทธิ์
- พินัยกรรมไทยแบบง่ายสำหรับคอนโดของคุณ
- หากต้องการให้ตรวจสอบสัญญาของผู้พัฒนาก่อนลงนาม พูดคุยกับทีมงานของเรา