มีที่ดินแล้ว มีผู้ขายแล้ว — ต่อไปคืออะไร
ที่ดินโครงการขนาดใหญ่ในประเทศไทยแทบไม่เคยเป็นผืนสี่เหลี่ยมผืนเดียว แต่เป็นการรวมแปลง — หลายโฉนด บางครั้งหลายประเภทเอกสารสิทธิ และบางครั้งมีประวัติการแบ่งแยกที่ต่างกัน — โดยที่ราคามักตกลงกันก่อนที่จะมีใครไปเปิดสารบบดู
คู่มือนี้เขียนให้ผู้พัฒนาโครงการ เจ้าของโครงการ ผู้จัดการที่ดินฝั่ง EPC และผู้บริหารการเงินที่ต้องเซ็นสัญญาให้สิทธิซื้อหรืออนุมัติเงินมัดจำ
คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะราย ค่าธรรมเนียม ภาษี และเงื่อนไขการจดทะเบียน ควรตรวจสอบตามข้อเท็จจริงของธุรกรรมท่าน คู่มือนี้ตอบว่า ที่ดินแปลงนี้สะอาดหรือไม่ ส่วนคำถามว่านิติบุคคลต่างชาติจะถือครองได้หรือไม่และด้วยวิธีใด เป็นคนละเรื่อง ดูที่ คู่มืออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ
1. เจ้าของรายเดียว เจ็ดโฉนด — แปลว่าอะไร
ในทางธุรกิจถือเป็นข่าวดี เจรจาครั้งเดียว ตรวจอำนาจครั้งเดียว วางโครงสร้างการชำระเงินชุดเดียว และไม่มีใครดื้อจนทำให้ทั้งแปลงค้าง
แต่ในทางกฎหมายไม่ได้ลดงานลงเลย แต่ละแปลงต้องตรวจแยกกัน ประเภทเอกสารสิทธิ ภาระผูกพัน ทางเข้าออก ข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ และตำแหน่งแนวเขต ต่างกันได้ทั้งหมด แม้จะอยู่ในชื่อเดียวกันมาหลายสิบปี — โดยมากเพราะได้มาคนละเวลา คนละวิธี หรือแบ่งแยกมาจากแปลงแม่คนละแปลง
ให้มองว่าเป็น การเจรจาทางธุรกิจครั้งเดียว แต่การตรวจสอบทางกฎหมายหลายชุด
2. อ่านเอกสารสิทธิก่อนอ่านราคา
ที่ดินในประเทศไทยถือครองด้วยเอกสารสิทธิหลายประเภท และประเภทของเอกสารเป็นตัวกำหนดว่าท่านทำอะไรกับที่ดินได้บ้าง — โอน จำนอง หรือใช้เป็นหลักประกันกับสถาบันการเงิน
สองผลที่ตัดสินชะตาโครงการ
- แหล่งเงิน สถาบันการเงินอาจไม่รับเอกสารสิทธิบางประเภทเป็นหลักประกัน กรรมสิทธิ์อาจไม่มีปัญหาเลย แต่โครงการหาเงินกู้ไม่ได้
- เวลา การยกระดับหรือแก้ไขเอกสารสิทธิทำได้ในบางกรณี แต่ไม่ใช่ขั้นตอนที่จะสมมติ ตั้งงบ หรือวางตารางเวลาได้อย่างมั่นใจ
ควรดูประวัติการแบ่งแยกด้วย แปลงที่เพิ่งแยกออกมาจากแปลงใหญ่ ย่อมพาประวัติของแปลงแม่มาด้วย รวมถึงสิ่งที่จดทะเบียนไว้ในขณะนั้น
3. ภาระผูกพันที่การไปดูที่ดินไม่มีวันเห็น
การไปยืนบนที่ดินแทบไม่บอกอะไรเลยว่าใครมีสิทธิเหนือที่ดินนั้น สิ่งที่ต้องมาจากสารบบราชการ
- จำนองและหลักประกันที่จดทะเบียนอื่น ๆ
- การยึด อายัด หรือมาตรการบังคับคดี ที่เจ้าหนี้จดทะเบียนไว้
- ภาระจำยอมและทางจำเป็น ทั้งที่เป็นประโยชน์และเป็นภาระแก่แปลงนั้น
- สัญญาเช่าที่จดทะเบียน ซึ่งอาจอยู่ต่อแม้เปลี่ยนเจ้าของ
- สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และสิทธิอาศัย
- ข้อกำหนดห้ามโอนหรือเงื่อนไขที่ติดมากับการได้มาแต่เดิม
และแยกจากสารบบอีกเรื่องหนึ่งคือ ผู้ครอบครองที่ดินอยู่จริง ผู้เช่า เกษตรกรที่ทำกินโดยไม่มีสัญญา และผู้อยู่อาศัยมานาน ไม่ได้ปรากฏบนกระดาษเสมอไป ต้องระบุตัวให้ได้ก่อนวางมัดจำ เพราะการจัดการหลังจากเป็นเจ้าของแล้วช้ากว่า แพงกว่า และไม่แน่นอนกว่ามาก
4. ทางเข้าออกและสาธารณูปโภค
สิ่งที่ทำให้โครงการตายบ่อยที่สุดที่เราเจอ คือ ทางเดียวที่เข้าถึงที่ดินได้ต้องผ่านที่ของคนอื่น โดยไม่มีสิทธิจดทะเบียน
"เพื่อนบ้านให้ผ่านมาตลอด" ไม่ใช่ทางเข้าออก แต่เป็นความยินยอมที่ถอนเมื่อไหร่ก็ได้ ไม่อยู่ต่อเมื่อเพื่อนบ้านขายที่ และสถาบันการเงินไม่รับ
ต้องตรวจ
- สิทธิในทางที่จดทะเบียนไว้ เชื่อมที่ดินกับทางสาธารณะ
- ทางนั้น กว้างและรับน้ำหนักพอสำหรับรถก่อสร้าง จริงหรือไม่ ไม่ใช่แค่พอในทางกฎหมาย
- เส้นทางของไฟฟ้า น้ำ และการระบายน้ำ ผ่านที่ดินบุคคลอื่นหรือไม่ และถ้าผ่าน อาศัยสิทธิที่จดทะเบียนอะไร
5. ข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดิน
สิ่งที่ผู้ขายบอกว่าที่ดินใช้ทำอะไรได้ ไม่ใช่เกณฑ์ตัดสิน ผังเมือง ประเภทที่ดิน ข้อจำกัดที่ติดมากับการได้มาแต่เดิม และพื้นที่คุ้มครองด้านสิ่งแวดล้อมหรือเกษตรกรรม มีผลเหนือคำรับรองใด ๆ ในโต๊ะเจรจา
สำหรับโครงการที่ต้องขออนุญาต การตรวจข้อนี้ต้องอยู่ ก่อน วางมัดจำ ไม่ใช่ระหว่างขออนุญาต และเป็นข้อที่มีโอกาสถึงขั้นต้องยกเลิกโครงการมากที่สุด ไม่ใช่แค่เพิ่มต้นทุน
6. แนวเขต เนื้อที่ และการรวมแปลง
บนที่ดินหลายแปลง เนื้อที่รวมตามโฉนด กับเนื้อที่ที่สร้างได้จริง เป็นคนละตัวเลข
- เดินรังวัด และยืนยันหลักเขตในพื้นที่จริง ทีละแปลง
- หา ส่วนที่ทับซ้อนและช่องว่าง ระหว่างแปลงข้างเคียง ซึ่งพบบ่อยในการแบ่งแยกยุคเก่า
- ตรวจ การรุกล้ำ ทั้งเข้ามาและออกไป
- คำนวณ ความจุโครงการใหม่ — ระยะร่น ภาระจำยอม ทางน้ำ และแนวที่ใช้ไม่ได้ ลดพื้นที่พัฒนาลง บางครั้งมีนัยสำคัญ
การตั้งสมมติฐานความจุจากเนื้อที่ในโฉนดแทนเนื้อที่ที่ใช้ได้จริงหลังรังวัด เป็นความผิดพลาดที่แพงที่สุดอย่างหนึ่งของงานที่ดินโครงการ
7. อำนาจของผู้ขายและโครงสร้างการชำระเงิน
ตรวจว่าใครมีอำนาจขายจริง
- ตัวตนของผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามสารบบ เทียบกับคนที่นั่งอยู่ตรงหน้า
- กรณีเจ้าของเป็นนิติบุคคล — อำนาจในการขาย และมติภายในที่ต้องมี
- กรณีที่ดินได้มาโดยมรดก — จัดการมรดกเรียบร้อยหรือยัง และทายาทครบหรือไม่
- สถานะสินสมรส และความยินยอมของคู่สมรสเมื่อจำเป็น
- ที่ดินแปลงเดียวกันถูกให้สัญญากับผู้อื่นไว้แล้วหรือไม่
จากนั้นวางโครงสร้างการชำระเงินให้ ไม่จ่ายล่วงหน้าเกินกว่าสิ่งที่จดทะเบียนหรือมีหลักประกันได้ ใช้สัญญาให้สิทธิซื้อหรือสัญญามีเงื่อนไข วางเงินภายใต้ข้อตกลงที่ระบุเงื่อนไขคืนชัดเจน และผูกงวดชำระกับขั้นตอนการตรวจสอบ
8. ตารางเวลาที่เป็นจริง และสิ่งที่ทำให้ค้าง
สามเรื่องที่ทำให้การตรวจสอบค้าง และไม่มีเรื่องไหนเป็นการวิเคราะห์ทางกฎหมาย
- การขอตรวจสารบบ ให้ครบทุกแปลง
- การนัดและเดินรังวัดให้เสร็จ
- การระบุตัวและจัดการผู้ครอบครองในที่ดิน
วางตารางเวลาโดยอิงสามเรื่องนี้ ถ้าตารางของบอร์ดสมมติว่าการตรวจสอบเดินไปพร้อมการเจรจา ให้คาดไว้เลยว่ามัดจำจะถึงกำหนดก่อนคำตอบจะมา
9. เอกสารที่ต้องขอจากผู้ขายเพื่อเริ่ม
- สำเนาเอกสารสิทธิทุกแปลง ทั้งด้านหน้าและด้านหลัง
- ที่มาการได้มาของแต่ละแปลง และประวัติการแบ่งแยก
- เอกสารแสดงตัวตนและอำนาจของผู้ขาย
- รายละเอียดจำนอง สัญญาเช่า ภาระจำยอม หรือสิทธิที่จดทะเบียนอื่น
- รายละเอียดผู้ที่ครอบครองอยู่ และอาศัยสิทธิใด
- ผลรังวัด ผังแปลง หรือข้อมูลแนวเขตที่มีอยู่เดิม
- ใบอนุญาต คำขอ หรือหนังสือโต้ตอบกับหน่วยงานที่เกี่ยวกับที่ดินนั้น
สรุปสั้น
| สิ่งที่ตรวจพบ | ถอย หรือ ต่อรองราคา |
|---|---|
| ไม่มีทางเข้าออกที่จดทะเบียน | ถอย |
| เอกสารสิทธิที่สถาบันการเงินไม่รับ | ถอย ในแง่แหล่งเงิน |
| ข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ขัดกับโครงการ | ถอย |
| จำนองหรือหลักประกันที่จดทะเบียน | ราคาและโครงสร้างดีล |
| มีผู้ครอบครองอยู่ในที่ดิน | ราคา โครงสร้าง และเวลา |
| แนวเขตหรือเนื้อที่คลาดเคลื่อน | คำนวณความจุใหม่ก่อนตั้งราคา |
การตรวจสอบไม่ใช่พิธีกรรมที่เดินคู่ไปกับดีล สำหรับที่ดินโครงการหลายแปลง มันคือสิ่งที่บอกว่ามีดีลอยู่จริงหรือไม่
เรารับงานตรวจสอบและจดทะเบียนที่ดินโครงการให้ผู้พัฒนาและเจ้าของโครงการ ปรึกษาเบื้องต้นไม่มีค่าใช้จ่าย โทร 092-254-2045 หรือเขียนเรื่องของท่านมาที่ /contact
คู่มือนี้จัดทำโดย สำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา ลอว์เฟิร์ม — สำนักงานกฎหมายในขอนแก่น ก่อตั้ง พ.ศ. 2529 เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะ