ซื้ออสังหาฯ ในไทยในฐานะชาวต่างชาติ — รู้ก่อนว่าถือครองอะไรได้
คำถามแรกที่ผู้ซื้อต่างชาติมักถามคือเรื่องเดียวกัน: ฉันถือครองอะไรได้บ้างอย่างถูกกฎหมาย? กฎหมายไทยจำกัดการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติชัดเจน แต่ก็เปิดช่องทางที่ถูกกฎหมายไว้บางทาง การเข้าใจว่า "ถือครองอะไรได้ ใช้โครงสร้างใด เสียภาษีเท่าไร" ก่อนซื้อ คือสิ่งที่ป้องกันปัญหาที่แก้ยากภายหลัง
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายเฉพาะกรณี กฎเกณฑ์ต่างกันตามประเภททรัพย์และสถานการณ์ส่วนบุคคล ควรปรึกษาทนายก่อนดำเนินการ
คอนโดกรรมสิทธิ์ — ทางที่ตรงและถูกกฎหมายที่สุดของต่างชาติ
การซื้อ คอนโด (อาคารชุด) เป็นวิธีถือครองที่ตรงและถูกกฎหมายที่สุดของชาวต่างชาติ กฎหมายอนุญาตให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ โดยมีข้อจำกัดสำคัญ:
- โควตาต่างชาติ 49% — ในอาคารชุดเดียวกัน ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขาย ควรตรวจว่าอาคารนั้นยังเหลือโควตาต่างชาติก่อนซื้อ
- เงินต้องโอนจากต่างประเทศ — ค่าซื้อมักต้องโอนเข้ามาเป็นเงินตราต่างประเทศ และธนาคารออก แบบ FET (รายงานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ) ใช้จดทะเบียนตามโควตาต่างชาติและโอนเงินกลับเมื่อขายในอนาคต
ที่ดินและบ้าน — เช่าหรือโครงสร้างที่ถูกกฎหมาย
ชาวต่างชาติ โดยหลักถือครองที่ดินไทยโดยตรงไม่ได้ บ้านพร้อมที่ดินจึงจดในชื่อต่างชาติแบบคอนโดไม่ได้ ทางเลือกที่ถูกกฎหมายที่ใช้กัน:
- เช่าระยะยาว — เช่าที่ดิน/บ้าน 30 ปี (ระบุการต่ออายุ) และจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน
- โครงสร้างบริษัท — ถือผ่านบริษัทไทยเมื่อมีการประกอบกิจการจริงและเข้าเงื่อนไข แต่ห้ามใช้นอมินีเลี่ยงกฎหมาย (ผิดกฎหมาย)
- ช่องทางเช่น BOI — ถือครองที่ดินได้ในบางเงื่อนไข ต้องประเมินเป็นรายกรณี
การใช้คนไทยหรือ "บริษัทอำพราง" ถือแทนเพื่อเลี่ยงข้อจำกัดเป็นการผิดกฎหมาย อาจถูกริบหรือสัญญาเป็นโมฆะ ควรให้ทนายวางโครงสร้างที่ถูกต้องก่อน
ขั้นตอนการซื้ออสังหาฯ ในไทย
- ดูทรัพย์และเจรจาเบื้องต้น — ยืนยันประเภททรัพย์ (คอนโด/บ้านพร้อมที่ดิน) และสถานะโควตาต่างชาติ
- ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ — ตรวจ โฉนด ภาระจำนอง/อายัด หนี้และการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด และใบอนุญาตก่อสร้างของบ้านพร้อมที่ดิน
- ทำสัญญาจะซื้อจะขาย — ระบุราคา งวดชำระ กำหนดโอน การแบ่งภาษี และความรับผิดเมื่อผิดสัญญา สำหรับพรีเซลให้ตรวจเงื่อนไขส่งมอบและคืนเงิน
- โอนเงินจากต่างประเทศและ FET — โอนเป็นเงินตราต่างประเทศและขอแบบ FET (กรณีคอนโดกรรมสิทธิ์)
- โอน ณ สำนักงานที่ดิน — คู่สัญญาจดทะเบียนโอน ชำระภาษีค่าธรรมเนียม และรับเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์
ภาษี ค่าธรรมเนียม และต้นทุนถือครอง
ตอนโอนมักมี: ค่าธรรมเนียมการโอน (ประมาณ 2% ของราคาประเมินทางการ) ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และ อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (ขึ้นกับระยะเวลาถือครองและตัวผู้ขาย) นอกจากนี้ยังมีต้นทุนถือครองเช่น ค่าส่วนกลางและเงินกองทุน ของคอนโด ควรให้ทนายคำนวณยอดรวมและเขียนในสัญญา เพื่อไม่ให้เกิดข้อพิพาทเรื่องผู้รับผิดชอบตอนใกล้โอน
การรับมรดกและการขาย
กรรมสิทธิ์คอนโดที่ต่างชาติถือสามารถตกทอดเป็นมรดกได้ แต่หากผู้รับมรดกเป็นต่างชาติก็ยังอยู่ใต้กฎโควตาต่างชาติ จึงควรวางแผนเผื่อไว้ เมื่อขาย แบบ FET เดิมช่วยให้โอนเงินกลับออกจากไทยได้อย่างถูกกฎหมาย ฉะนั้นเอกสารการโอนเงินตอนซื้อต้องเก็บไว้ให้ดีตั้งแต่ต้น
กับดักที่พบบ่อย
- ใช้คนไทยหรือบริษัทอำพรางถือที่ดิน/บ้านแทน (ผิดกฎหมาย เสี่ยงสูง)
- จ่ายมัดจำก่อนตรวจโฉนดและภาระจำนอง/อายัด
- ซื้อพรีเซลโดยไม่ตรวจผู้พัฒนาและสัญญาจะซื้อจะขาย
- จ่ายเงินโดยไม่ขอ FET ทำให้จดทะเบียนหรือโอนเงินกลับติดขัด
- มองข้ามค่าส่วนกลาง เงินกองทุน และต้นทุนถือครองระยะยาว
เราช่วยอะไรได้
เราช่วยผู้ซื้อต่างชาติตั้งแต่ ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ ตรวจสัญญา คำนวณภาษี ไปจนถึงการโอน ณ สำนักงานที่ดิน การจดทะเบียนเช่า และโครงสร้างการถือผ่านบริษัท ให้บริการเป็นภาษาไทย อังกฤษ และจีน กรณีบ้านพร้อมที่ดินหรือถือผ่านบริษัท เราประเมินโครงสร้างที่ถูกกฎหมายและผลทางภาษีให้พร้อมกัน ดูเพิ่มที่บริการอสังหาฯ สำหรับชาวต่างชาติในภูเก็ตหรือบริการธุรกิจและการลงทุน อ่านต่อ: คู่มือพินัยกรรมและมรดกสำหรับชาวต่างชาติ
สรุป
กุญแจของการซื้ออสังหาฯ ในไทยคือ ยืนยันก่อนว่าถือครองอะไรได้ ใช้โครงสร้างให้ถูก และคำนวณภาษีให้ครบ: คอนโดใช้กรรมสิทธิ์ตามโควตาต่างชาติ ที่ดินและบ้านใช้เช่าระยะยาวหรือโครงสร้างบริษัทที่ถูกกฎหมาย และเก็บหลักฐานการโอนเงิน (FET) ไว้เสมอ การมีทนายที่เชี่ยวชาญอสังหาฯ ต่างชาติดูแลตั้งแต่ต้น ช่วยเลี่ยงความเสี่ยงเรื่องนอมินี โครงการค้าง และข้อพิพาทกรรมสิทธิ์
หากคุณวางแผนซื้ออสังหาฯ ในไทย ปรึกษาทีมอสังหาฯ ของเราหรือเล่าความต้องการของคุณ