ชาวต่างชาติซื้อบ้าน/คอนโดในไทยได้ไหม?

ซื้อคอนโด (อาคารชุด) ได้ในรูปกรรมสิทธิ์ แต่พื้นที่ขายที่ถือโดยต่างชาติในอาคารเดียวกันรวมกันต้องไม่เกิน 49% (โควตาต่างชาติ) ส่วนที่ดินและบ้านพร้อมที่ดิน โดยหลักต่างชาติถือครองโดยตรงไม่ได้ แนวทางที่ใช้คือเช่าระยะยาวหรือโครงสร้างบริษัทที่ถูกกฎหมาย โดยต้องตรวจสอบก่อน

ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในไทยได้ไหม?

โดยหลักถือครองโดยตรงไม่ได้ ทางเลือกที่ถูกกฎหมายคือเช่าระยะยาว 30 ปี (ระบุต่ออายุได้) ซื้อคอนโดกรรมสิทธิ์ หรือผ่านช่องทางเช่น BOI เมื่อเข้าเงื่อนไข การใช้คนไทยหรือบริษัทถือแทน (นอมินี) เพื่อเลี่ยงข้อจำกัดเป็นการผิดกฎหมายและเสี่ยงสูง ควรปรึกษาทนายวางโครงสร้างที่ถูกต้อง

ซื้อคอนโดต้องโอนเงินจากต่างประเทศเข้ามาไหม?

การซื้อคอนโดกรรมสิทธิ์โดยทั่วไปต้องโอนเงินค่าซื้อจากต่างประเทศเข้ามาเป็นเงินตราต่างประเทศ และขอ 'แบบรายงานการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET)' จากธนาคาร เอกสารนี้สำคัญต่อการจดทะเบียนตามโควตาต่างชาติและการโอนเงินกลับเมื่อขายในอนาคต ต้องเก็บไว้ให้ดี

ซื้อบ้านโครงการ (พรีเซล) ปลอดภัยไหม?

การซื้อพรีเซลมีความเสี่ยงสูงกว่า ควรตรวจประวัติผู้พัฒนาโครงการ กรรมสิทธิ์ที่ดินและใบอนุญาตก่อสร้าง ว่ามีการคุ้มครองเงินผู้ซื้อหรือไม่ และตรวจเงื่อนไขสัญญาจะซื้อจะขาย (กำหนดส่งมอบ ความรับผิดเมื่อผิดสัญญา การคืนเงิน) การให้ทนายตรวจสัญญาช่วยลดความเสี่ยงโครงการค้างและข้อพิพาทการส่งมอบ

คู่มือซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติ 2026: คอนโดกรรมสิทธิ์ เช่าที่ดิน และขั้นตอนการซื้อ

Q: ซื้ออสังหาฯ ในไทยมีภาษีค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง?

ตอนโอนมักมีค่าธรรมเนียมการโอน (ประมาณ 2% ของราคาประเมิน) ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นกับระยะเวลาถือครองและตัวผู้ขาย ผู้ซื้อผู้ขายตกลงแบ่งกันได้ ควรให้ทนายคำนวณยอดรวมและเขียนไว้ในสัญญาก่อนเซ็น

ซื้ออสังหาฯ ในไทยในฐานะชาวต่างชาติ — รู้ก่อนว่าถือครองอะไรได้

คำถามแรกที่ผู้ซื้อต่างชาติมักถามคือเรื่องเดียวกัน: ฉันถือครองอะไรได้บ้างอย่างถูกกฎหมาย? กฎหมายไทยจำกัดการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติชัดเจน แต่ก็เปิดช่องทางที่ถูกกฎหมายไว้บางทาง การเข้าใจว่า "ถือครองอะไรได้ ใช้โครงสร้างใด เสียภาษีเท่าไร" ก่อนซื้อ คือสิ่งที่ป้องกันปัญหาที่แก้ยากภายหลัง

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายเฉพาะกรณี กฎเกณฑ์ต่างกันตามประเภททรัพย์และสถานการณ์ส่วนบุคคล ควรปรึกษาทนายก่อนดำเนินการ

คอนโดกรรมสิทธิ์ — ทางที่ตรงและถูกกฎหมายที่สุดของต่างชาติ

การซื้อ คอนโด (อาคารชุด) เป็นวิธีถือครองที่ตรงและถูกกฎหมายที่สุดของชาวต่างชาติ กฎหมายอนุญาตให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ โดยมีข้อจำกัดสำคัญ:

โควตาต่างชาติ 49% — ในอาคารชุดเดียวกัน ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขาย ควรตรวจว่าอาคารนั้นยังเหลือโควตาต่างชาติก่อนซื้อ
เงินต้องโอนจากต่างประเทศ — ค่าซื้อมักต้องโอนเข้ามาเป็นเงินตราต่างประเทศ และธนาคารออก แบบ FET (รายงานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ) ใช้จดทะเบียนตามโควตาต่างชาติและโอนเงินกลับเมื่อขายในอนาคต

ที่ดินและบ้าน — เช่าหรือโครงสร้างที่ถูกกฎหมาย

ชาวต่างชาติ โดยหลักถือครองที่ดินไทยโดยตรงไม่ได้ บ้านพร้อมที่ดินจึงจดในชื่อต่างชาติแบบคอนโดไม่ได้ ทางเลือกที่ถูกกฎหมายที่ใช้กัน:

เช่าระยะยาว — เช่าที่ดิน/บ้าน 30 ปี (ระบุการต่ออายุ) และจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน
โครงสร้างบริษัท — ถือผ่านบริษัทไทยเมื่อมีการประกอบกิจการจริงและเข้าเงื่อนไข แต่ห้ามใช้นอมินีเลี่ยงกฎหมาย (ผิดกฎหมาย)
ช่องทางเช่น BOI — ถือครองที่ดินได้ในบางเงื่อนไข ต้องประเมินเป็นรายกรณี

การใช้คนไทยหรือ "บริษัทอำพราง" ถือแทนเพื่อเลี่ยงข้อจำกัดเป็นการผิดกฎหมาย อาจถูกริบหรือสัญญาเป็นโมฆะ ควรให้ทนายวางโครงสร้างที่ถูกต้องก่อน

ขั้นตอนการซื้ออสังหาฯ ในไทย

ดูทรัพย์และเจรจาเบื้องต้น — ยืนยันประเภททรัพย์ (คอนโด/บ้านพร้อมที่ดิน) และสถานะโควตาต่างชาติ
ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ — ตรวจ โฉนด ภาระจำนอง/อายัด หนี้และการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด และใบอนุญาตก่อสร้างของบ้านพร้อมที่ดิน
ทำสัญญาจะซื้อจะขาย — ระบุราคา งวดชำระ กำหนดโอน การแบ่งภาษี และความรับผิดเมื่อผิดสัญญา สำหรับพรีเซลให้ตรวจเงื่อนไขส่งมอบและคืนเงิน
โอนเงินจากต่างประเทศและ FET — โอนเป็นเงินตราต่างประเทศและขอแบบ FET (กรณีคอนโดกรรมสิทธิ์)
โอน ณ สำนักงานที่ดิน — คู่สัญญาจดทะเบียนโอน ชำระภาษีค่าธรรมเนียม และรับเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์

ภาษี ค่าธรรมเนียม และต้นทุนถือครอง

ตอนโอนมักมี: ค่าธรรมเนียมการโอน (ประมาณ 2% ของราคาประเมินทางการ) ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และ อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (ขึ้นกับระยะเวลาถือครองและตัวผู้ขาย) นอกจากนี้ยังมีต้นทุนถือครองเช่น ค่าส่วนกลางและเงินกองทุน ของคอนโด ควรให้ทนายคำนวณยอดรวมและเขียนในสัญญา เพื่อไม่ให้เกิดข้อพิพาทเรื่องผู้รับผิดชอบตอนใกล้โอน

การรับมรดกและการขาย

กรรมสิทธิ์คอนโดที่ต่างชาติถือสามารถตกทอดเป็นมรดกได้ แต่หากผู้รับมรดกเป็นต่างชาติก็ยังอยู่ใต้กฎโควตาต่างชาติ จึงควรวางแผนเผื่อไว้ เมื่อขาย แบบ FET เดิมช่วยให้โอนเงินกลับออกจากไทยได้อย่างถูกกฎหมาย ฉะนั้นเอกสารการโอนเงินตอนซื้อต้องเก็บไว้ให้ดีตั้งแต่ต้น

กับดักที่พบบ่อย

ใช้คนไทยหรือบริษัทอำพรางถือที่ดิน/บ้านแทน (ผิดกฎหมาย เสี่ยงสูง)
จ่ายมัดจำก่อนตรวจโฉนดและภาระจำนอง/อายัด
ซื้อพรีเซลโดยไม่ตรวจผู้พัฒนาและสัญญาจะซื้อจะขาย
จ่ายเงินโดยไม่ขอ FET ทำให้จดทะเบียนหรือโอนเงินกลับติดขัด
มองข้ามค่าส่วนกลาง เงินกองทุน และต้นทุนถือครองระยะยาว

เราช่วยอะไรได้

เราช่วยผู้ซื้อต่างชาติตั้งแต่ ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ ตรวจสัญญา คำนวณภาษี ไปจนถึงการโอน ณ สำนักงานที่ดิน การจดทะเบียนเช่า และโครงสร้างการถือผ่านบริษัท ให้บริการเป็นภาษาไทย อังกฤษ และจีน กรณีบ้านพร้อมที่ดินหรือถือผ่านบริษัท เราประเมินโครงสร้างที่ถูกกฎหมายและผลทางภาษีให้พร้อมกัน ดูเพิ่มที่บริการอสังหาฯ สำหรับชาวต่างชาติในภูเก็ตหรือบริการธุรกิจและการลงทุน อ่านต่อ: คู่มือพินัยกรรมและมรดกสำหรับชาวต่างชาติ

สรุป

กุญแจของการซื้ออสังหาฯ ในไทยคือ ยืนยันก่อนว่าถือครองอะไรได้ ใช้โครงสร้างให้ถูก และคำนวณภาษีให้ครบ: คอนโดใช้กรรมสิทธิ์ตามโควตาต่างชาติ ที่ดินและบ้านใช้เช่าระยะยาวหรือโครงสร้างบริษัทที่ถูกกฎหมาย และเก็บหลักฐานการโอนเงิน (FET) ไว้เสมอ การมีทนายที่เชี่ยวชาญอสังหาฯ ต่างชาติดูแลตั้งแต่ต้น ช่วยเลี่ยงความเสี่ยงเรื่องนอมินี โครงการค้าง และข้อพิพาทกรรมสิทธิ์

หากคุณวางแผนซื้ออสังหาฯ ในไทย ปรึกษาทีมอสังหาฯ ของเราหรือเล่าความต้องการของคุณ