สถานการณ์
ชาวต่างชาติต้องการบ้านในประเทศไทยไว้สำหรับครอบครัว ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินได้ ดังนั้นบ้านและที่ดินจึงถูกซื้อในชื่อของคู่สมรสชาวไทย คู่รักชาวไทย หรือบุตรชาวไทย โดยชาวต่างชาติเป็นผู้จ่ายเงิน
การทำเช่นนี้ชอบด้วยกฎหมายในหลายรูปแบบ สิ่งที่ทำให้หลายคนประหลาดใจคือ ฝ่ายที่จ่ายเงินเหลือสิทธิตามกฎหมายน้อยเพียงใด หากไม่มีการดำเนินการใด ๆ ตั้งแต่ตอนซื้อ
1. สิ่งที่กฎหมายอนุญาต
- ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ เว้นแต่ช่องทางจำกัดซึ่งแทบไม่ใช้กับที่อยู่อาศัยของครอบครัว
- ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคารแยกต่างหากจากที่ดินได้ และสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดภายในโควตาชาวต่างชาติ
- ชาวต่างชาติสามารถถือสิทธิที่จดทะเบียนได้เหนือที่ดินของผู้อื่น — สิทธิการเช่า สิทธิเก็บกิน สิทธิอยู่อาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิจำนอง
หากคอนโดมิเนียมตอบโจทย์ความต้องการของครอบครัว การซื้อไว้เป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์มักเป็นเส้นทางที่ง่ายกว่า ดู การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในฐานะชาวต่างชาติ
2. การซื้อในนามคู่สมรสชาวไทย
เมื่อคู่สมรสชาวไทยซื้อที่ดินในระหว่างการสมรสกับชาวต่างชาติ สำนักงานที่ดินมักกำหนดให้คู่สมรสต่างชาติต้องยื่นคำรับรองว่าเงินที่ใช้ซื้อนั้นเป็นเงินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย มิใช่สินสมรส
ผลที่ตามมาคือ ที่ดินดังกล่าวเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย
- เมื่อหย่า โดยทั่วไปที่ดินนี้จะไม่ถูกแบ่งเป็นสินสมรส
- เมื่อคู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต ที่ดินจะตกทอดตามพินัยกรรมของคู่สมรสชาวไทย หรือตกแก่ทายาทโดยธรรม และโดยทั่วไปทายาทที่เป็นชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินได้ ดู ภรรยาชาวไทยของฉันเสียชีวิตและที่ดินอยู่ในชื่อของเธอ
3. การซื้อทรัพย์ในชื่อคู่ชีวิตที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส
หากไม่ได้จดทะเบียนสมรส ฝ่ายที่ออกเงินซื้อจะไม่มีสิทธิในฐานะคู่สมรสเลยแม้แต่น้อย
- บ้านเป็นของผู้ที่จดทะเบียนเป็นเจ้าของ
- เงินที่ให้ไปเพื่อซื้อบ้านมักถือเป็นของขวัญ เว้นแต่จะมีหลักฐานชัดเจนเป็นอย่างอื่น
- เมื่อแยกทางกัน ฐานะของฝ่ายที่ออกเงินจะขึ้นอยู่กับเอกสารที่ลงนามไว้ในตอนนั้นแทบทั้งหมด
วิธีหนึ่งที่จะทำให้ฝ่ายที่ออกเงินมีสิทธิเรียกร้องตามกฎหมาย คือการทำสัญญากู้ยืมเป็นลายลักษณ์อักษร โดยมีการจดทะเบียนจำนองที่ดินเป็นหลักประกัน
4. การซื้อในนามของบุตรสัญชาติไทย
บุตรสัญชาติไทยสามารถถือครองที่ดินได้ และบิดามารดาจัดการที่ดินนั้นในฐานะผู้แทนโดยชอบธรรมของบุตร แต่มีข้อควรทราบดังนี้
- บิดามารดา ไม่สามารถขายหรือจำนองที่ดินของบุตรได้หากไม่ได้รับอนุญาตจากศาล
- ที่ดินเป็นของบุตร ไม่ใช่ของบิดามารดา
- หากแผนของครอบครัวเปลี่ยนไป — การย้ายถิ่นที่อยู่ การหย่าร้าง ความจำเป็นต้องใช้เงินสด — ที่ดินก็ไม่อาจขายได้โดยง่าย
การซื้อที่ดินในนามของบุตรเหมาะกับความตั้งใจระยะยาวที่จะยกที่ดินให้แก่บุตรคนนั้น แต่ไม่เหมาะกับกรณีที่บิดามารดาอาจจำเป็นต้องใช้มูลค่าของที่ดินในภายหลัง
5. กับดักบริษัทและนอมินี
ข้อเสนอที่พบบ่อยคือการจัดตั้งบริษัทไทยขึ้นเพื่อถือครองที่ดิน โดยให้ผู้ถือหุ้นไทยถือหุ้นแทนชาวต่างชาติ ซึ่งนั่นคือ การถือหุ้นแทน (nominee arrangement):
- ผู้ที่เกี่ยวข้องมีความรับผิดทางอาญา
- อาจนำไปสู่การมีคำสั่งให้ขายที่ดิน
- เอกสารประกอบที่ทำขึ้นเพื่อให้ชาวต่างชาติควบคุมที่ดินไว้มักไม่สามารถบังคับใช้ได้
บริษัทที่ประกอบธุรกิจจริงย่อมสามารถถือครองทรัพย์สินที่จำเป็นต่อการดำเนินธุรกิจได้ แต่บริษัทที่จัดตั้งขึ้นเพียงเพื่อถือครองบ้านสำหรับครอบครัว คือรูปแบบที่กฎหมายมุ่งหมายจะเอาผิด ดูเพิ่มเติมที่ การจัดตั้งบริษัทไทยกับหุ้นส่วนชาวต่างชาติ
6. เครื่องมือที่ปกป้องคนที่จ่ายเงินได้จริง
| เครื่องมือ | สิ่งที่ได้รับ |
|---|---|
| สิทธิเก็บกิน (จดทะเบียน) | สิทธิครอบครอง ใช้ และได้ประโยชน์จากที่ดิน — มีกำหนดระยะเวลาหรือตลอดชีวิต |
| สิทธิอาศัย (จดทะเบียน) | สิทธิที่จะอยู่อาศัยในบ้าน |
| สิทธิเหนือพื้นดิน (จดทะเบียน) | ความเป็นเจ้าของบ้านแยกต่างหากจากที่ดิน |
| สัญญาเช่า (จดทะเบียน) | สิทธิใช้ที่ดินตามระยะเวลาที่กำหนด |
| สัญญากู้ยืม + สัญญาจำนอง | สิทธิเรียกร้องที่มีหลักประกันสำหรับเงินที่ให้ไป |
| พินัยกรรม | สิ่งที่จะเกิดขึ้นกับทรัพย์สินของแต่ละคนเมื่อเสียชีวิต |
แต่ละรายการต้องจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินเพื่อให้มีผลผูกพันบุคคลภายนอก ดูการปกป้องบ้านของคุณด้วยสิทธิเก็บกินและพินัยกรรม
7. แนวทางที่เหมาะสมกับแต่ละกรณี
- สมรสแล้วและต้องการที่อยู่ระยะยาว: จดทะเบียนในชื่อคู่สมรสไทย พร้อมจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน (usufruct) ตลอดชีวิต หรือสิทธิอยู่อาศัย (habitation) ให้คู่สมรสชาวต่างชาติ และจัดทำพินัยกรรม
- ยังไม่ได้สมรส: ทำสัญญาเงินกู้เป็นลายลักษณ์อักษรโดยมีสิทธิจำนองเป็นประกัน และ/หรือจดทะเบียนสิทธิเหนือที่ดิน ตกลงกันไว้ก่อนซื้อ
- เพื่ออนาคตของบุตร: ซื้อในชื่อบุตร โดยยอมรับว่าทรัพย์สินนั้นเป็นของบุตร
- เพื่อการลงทุน: ควรพิจารณาซื้อคอนโดมิเนียมในชื่อของชาวต่างชาติเองแทน
ก่อนชำระเงิน
- ตัดสินใจว่าทรัพย์สินจะจดทะเบียนในนามของใคร และเพราะเหตุใด
- ทำความเข้าใจคำแถลงใด ๆ ที่คุณจะถูกขอให้ลงนาม
- เลือกสิทธิคุ้มครองหรือหลักประกัน และจดทะเบียนพร้อมกับการซื้อ
- จัดทำเอกสารแสดงที่มาของเงินและเงื่อนไขของเงินนั้น
- ทำพินัยกรรมให้สอดคล้องกับข้อตกลงดังกล่าว
- หลีกเลี่ยงโครงสร้างใด ๆ ที่อาศัยนอมินี (ผู้ถือครองแทน)
อ่านต่อ
- การปกป้องบ้านของคุณด้วยสิทธิเก็บกินและพินัยกรรม
- การซื้อบ้านใหม่ในหมู่บ้านจัดสรรในประเทศไทย
- การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในฐานะชาวต่างชาติ
- หากต้องการวางโครงสร้างการซื้อก่อนชำระเงิน พูดคุยกับทีมของเรา