การซื้อจากผู้พัฒนาโครงการเป็นข้อตกลงที่แตกต่างออกไป
การซื้อบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรร หมายถึงการซื้อผลิตภัณฑ์ที่สร้างเสร็จแล้ว — ทั้งที่ดิน ตัวบ้าน และสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง — จากผู้พัฒนาโครงการ ภายใต้สัญญาของผู้พัฒนาโครงการ ถือเป็นธุรกรรมที่แตกต่างจากการซื้อที่ดินแล้วจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง และความเสี่ยงก็อยู่คนละจุดกัน
สำหรับการตรวจสอบที่ใช้กับการซื้อบ้านหรือที่ดินทุกกรณี โปรดดู สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อบ้านหรือที่ดิน ส่วนคู่มือนี้ครอบคลุมเฉพาะประเด็นที่เฉพาะเจาะจงกับการซื้อจากผู้พัฒนาโครงการ
1. สัญญา
สัญญากับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรระบุให้ชัดเจนในเรื่องต่อไปนี้
- แปลงที่ดิน — เลขที่โฉนดที่ดิน พื้นที่ และตำแหน่งที่ตั้งภายในโครงการ
- ตัวบ้าน — แบบบ้าน พื้นที่ใช้สอย และรายการข้อกำหนด (specification) ที่แนบมาด้วย
- ราคาและกำหนดการชำระเงิน รวมถึงเงินจองและเงินดาวน์
- กำหนดวันแล้วเสร็จและการโอนกรรมสิทธิ์ และผลที่ตามมาหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งล่าช้า
- ข้อบกพร่อง — การตรวจก่อนการโอน และขั้นตอนการซ่อมแซมภายหลัง
- ค่าใช้จ่ายในการโอน — ฝ่ายใดเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีใดบ้าง ณ สำนักงานที่ดิน
- ค่าส่วนกลาง — จำนวนเงิน วันที่เริ่มเรียกเก็บ และสิ่งที่จะครอบคลุมถึง
โปรดอ่านแบบฟอร์มการจองด้วย เพราะมักมีการลงนามในงานขายก่อนที่จะมีใครได้อ่านสัญญา
2. โบรชัวร์และบ้านตัวอย่าง
สิ่งที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สัญญาไว้ในสื่อการขาย ไม่ว่าจะเป็นคลับเฮาส์ สระว่ายน้ำ ระบบรักษาความปลอดภัย การจัดภูมิทัศน์ หรือข้อกำหนดของบ้านตัวอย่าง ควรตรวจสอบย้อนกลับได้ในสัญญาหรือเอกสารแนบท้ายสัญญา ควรเก็บไว้ดังนี้
- โบรชัวร์และผังโครงการ
- ภาพถ่ายบ้านตัวอย่าง
- ประกาศขายออนไลน์และข้อความสื่อสารการขาย
หากบ้านที่ส่งมอบหรือพื้นที่ส่วนกลางไม่เป็นไปตามที่สัญญาไว้ เอกสารเหล่านี้คือหลักฐาน
3. การตรวจสอบก่อนการโอนกรรมสิทธิ์
การโอนกรรมสิทธิ์คือจุดที่คุณมีอำนาจต่อรองมากที่สุด ก่อนถึงจุดนั้น:
- ตรวจสอบ บ้านเทียบกับข้อกำหนด — โครงสร้าง หลังคา ระบบระบายน้ำ ระบบไฟฟ้า ระบบประปา งานตกแต่งผิว
- พิจารณาใช้ผู้ตรวจสอบอิสระ สำหรับสิ่งที่การเดินสำรวจด้วยตาเปล่ามองไม่เห็น
- ระบุข้อบกพร่องเป็นลายลักษณ์อักษร และตกลงร่วมกันว่าจะแก้ไขอย่างไรและเมื่อใด
- อย่าปล่อยให้วันโอนกรรมสิทธิ์กดดันให้คุณยอมรับบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ โดยไม่มีความมุ่งมั่นเรื่องการซ่อมแซมเป็นลายลักษณ์อักษร
4. ข้อบกพร่องหลังการโอน
- การเรียกร้องค่าชดเชยจากผู้ขายกรณีข้อบกพร่อง ต้องดำเนินการ ภายในหนึ่งปีนับจากวันที่พบข้อบกพร่อง
- ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มักกำหนด ระยะเวลารับประกัน สำหรับโครงสร้างและวัสดุติดตั้งไว้เอง — โปรดตรวจสอบเงื่อนไขดังกล่าว
- แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมภาพถ่ายและวันที่
- อย่าปล่อยให้เวลาล่วงเลยไปขณะเจรจาแบบไม่เป็นทางการ
สำหรับบ้านที่สร้างขึ้นตามสัญญารับจ้างก่อสร้างของคุณเอง แทนที่จะซื้อจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กฎเกณฑ์จะแตกต่างออกไป ดู ข้อพิพาทกับผู้รับเหมากรณีงานก่อสร้างไม่แล้วเสร็จหรือมีข้อบกพร่อง
5. ถนน พื้นที่ส่วนกลาง และนิติบุคคลของหมู่บ้าน
ในโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ได้รับใบอนุญาต ผู้ประกอบการต้องดูแลรักษาสาธารณูปโภคส่วนกลาง — ถนน ระบบระบายน้ำ ไฟฟ้าส่องสว่าง สวนสาธารณะ — จนกว่าจะส่งมอบ ซึ่งโดยทั่วไปจะส่งมอบให้แก่นิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นโดยผู้อยู่อาศัย
ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรตรวจสอบสิ่งต่อไปนี้
- โครงการจัดสรรนั้นได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินอย่างถูกต้องหรือไม่
- สาธารณูปโภคใดบ้างที่ถูกโฆษณาสัญญาไว้ และมีอยู่จริงหรือไม่
- แผนการส่งมอบพื้นที่ส่วนกลางและสภาพของพื้นที่ส่วนกลางในปัจจุบัน
- ระดับค่าส่วนกลางและนำไปใช้จ่ายในเรื่องใด
หลังจากส่งมอบแล้ว ค่าใช้จ่ายในการแก้ไขสิ่งที่ผู้ประกอบการทิ้งไว้จะกลายเป็นภาระของผู้อยู่อาศัยเอง
6. การจัดหาเงินทุน
ผู้ซื้อส่วนใหญ่ใช้สินเชื่อจากธนาคาร โดยการอนุมัติสินเชื่อ การประเมินราคา และวันโอนกรรมสิทธิ์จำเป็นต้องประสานเวลาให้สอดคล้องกัน หากสินเชื่อถูกปฏิเสธ ให้ตรวจสอบว่าสัญญาระบุไว้อย่างไรเกี่ยวกับเงินมัดจำและเงินดาวน์ — สัญญาบางฉบับมีข้อกำหนดในเรื่องนี้ แต่หลายฉบับไม่มี
7. คู่สมรสฝ่ายไทยและคู่สมรสฝ่ายต่างชาติ
ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินได้ เมื่อคู่สมรสไทย–ต่างชาติซื้อบ้านและที่ดิน โดยทั่วไปจะจดทะเบียนในชื่อคู่สมรสฝ่ายไทย และสำนักงานที่ดินมักกำหนดให้คู่สมรสฝ่ายต่างชาติต้องยื่นคำรับรองว่าเงินที่ใช้ซื้อทรัพย์สินนั้นเป็นเงินส่วนตัวของคู่สมรสฝ่ายไทย มิใช่สินสมรส
คำรับรองดังกล่าวมีผลต่อการหย่าและมรดก ควรทำความเข้าใจก่อนลงนาม และควรพิจารณาปกป้องสถานะของคู่สมรสฝ่ายต่างชาติ ดูเพิ่มเติมได้ที่ การซื้อบ้านหรือที่ดินในชื่อคู่สมรสหรือบุตรของท่าน และ การปกป้องบ้านของท่านด้วยสิทธิเก็บกินและพินัยกรรม
รายการตรวจสอบ
- ตรวจสอบใบอนุญาตโครงการและเอกสารสิทธิในที่ดินของแปลงที่ซื้อแล้ว
- เทียบสัญญากับโบรชัวร์และบ้านตัวอย่างแล้ว
- แนบรายการข้อกำหนดเฉพาะไว้กับสัญญาแล้ว
- กำหนดเวลา มาตรการเยียวยากรณีล่าช้า และเงื่อนไขเงินมัดจำ มีความชัดเจน
- ตรวจสอบก่อนการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว และระบุข้อบกพร่องเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว
- ตรวจสอบพื้นที่ส่วนกลางและแผนการส่งมอบแล้ว
- กำหนดเวลาสินเชื่อสอดคล้องกับวันโอนกรรมสิทธิ์
- สำหรับคู่สมรสต่างสัญชาติ เข้าใจคำแถลงและขั้นตอนการป้องกันสิทธิแล้ว
อ่านต่อไป
- สิ่งที่ควรตรวจสอบก่อนซื้อบ้านหรือที่ดิน
- การซื้อบ้านหรือที่ดินในชื่อของคู่สมรสหรือบุตร
- ข้อพิพาทเรื่องที่ดินและโฉนดที่ดิน
- หากต้องการให้ตรวจสอบสัญญาของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก่อนลงนาม พูดคุยกับทีมของเรา