曼谷
曼谷外籍人士房地產律師 — 公寓、30年租約、別墅、產權盡職調查
外國人可在泰國持有公寓（共管公寓）產權（受每棟樓 49% 外資配額限制）、可辦理 30 年登記租約（土地或別墅），亦可通過架構合規的泰國公司持有土地——但每種方式各有利弊，須在支付任何定金前解釋清楚。我們為外籍買家提供全程服務——產權調查、樓花合同審查、定金與託管保障、土地廳過戶，以及過戶後文件（FET、稅費、外資配額函）。
曼谷外籍人士房地產律師的業務範圍
- 公寓產權——外資配額核查、FET（外匯交易）合規
- 土地或房屋的 30 年登記租約，含續約條款擬訂
- 通過租賃 + 公司持有購置別墅——風險評估式架構
- 產權盡職調查——地契/NS3K/NS3 核驗、抵押查詢、邊界測量
- 買賣合同審查與談判
- 樓花專案審查——開發商財務狀況、託管保障、竣工保證
- 土地廳過戶陪同與 FET 函件準備
辦理流程
- 1初步諮詢——確認持有方式契合您的簽證、稅務與退出計劃
- 2產權調查與實地核驗（我們親赴現場，而非僅看照片）
- 3合同審查與談判——定金保障、竣工條件、違約金
- 4如購買公寓，與銀行協調 FET（資金須以外幣匯入）
- 5過戶當日陪同土地廳——翻譯、簽署、繳稅
- 6過戶後：外資配額函、戶籍登記、共管費用設定
所需檔案
- •護照（簽名頁 + 有效簽證頁）
- •現有地契及先前買賣合同（如有）
- •賣方身份證與戶籍（我們代為收集）
- •資金來源證明及符合 FET 的銀行轉賬憑證（購買公寓時）
- •如您無法親自過戶，需授權書
關於我們在曼谷
為曼谷及大都會地區提供服務——泰國首都及金融與工業中心。我們在曼谷設有分所（拉拋區），出庭於民事、刑事、中央勞動、中央稅務及中央智慧財產權與國際貿易法院。我們服務曼谷周邊工業園區（如 Lat Krabang、Bang Chan、Gemopolis、Nava Nakorn、Bang Kadi、Bangpoo、Bang Phli）的工廠與經營者——勞動與不當解僱案件、進出口關稅、BOI 投資及商業合同諮詢。
我們專長曼谷的專業法院——智慧財產權、中央稅務、中央勞動與中央行政法院——以及併購、外商投資，併為工業園區工廠提供顧問服務：勞動與解僱糾紛、工廠與環境合規、海關手續及 BOI 優惠。我們在曼谷拉拋區設有分所，合夥人定期赴曼谷，以低於首都市中心事務所的費用提供服務。
我們在曼谷出庭的法院
- •曼谷南民事法院
- •民事法院
- •刑事法院
- •中央勞動法院
- •中央稅務法院
- •中央智慧財產權與國際貿易法院
曼谷及大都會區（暖武裡、巴吞他尼、北欖），含 Lat Krabang、Bang Chan、Gemopolis、Nava Nakorn、Bang Kadi、Bangpoo、Bang Phli 等工業園區
在曼谷的過往工作
- 在 CIPIT 法院的國際智慧財產權案
常見問題 — 曼谷外籍人士房地產律師
3 個常見問題
這是硬性法定上限，由土地廳強制執行。若外資配額已滿，您無法登記外籍產權——只能改用長期租約（通常 30 年 + 續約，在同一棟樓架構）。在支付任何定金前，務必憑管理法人出具的最新函件核實外資配額狀態。無此函件即購買，是我們最常見到的外籍買家失誤。
您可以通過架構合規、持有土地的泰國公司持有房屋，但該結構會受到嚴格審查。近年來土地廳與商業發展部加強了對那些看似主要為外國人持有土地而設立的公司的核查。我們不會設立依賴泰籍代持（名義）股東的結構——那違反《外商經營法》與《土地法》。我們會設立真正經營、土地持有僅為附帶的合法泰國公司，並在結構不合法時予以拒絕。其他事務所或許會答應；請追問原因。
公寓可依遺囑由繼承人繼承，但若繼承人也是外籍，須符合外資配額，否則應在合理期限內出售（通常理解為一年）。租賃權僅在租約專門擬訂為可於承租人身故時轉讓時方可轉移——多數租約並未如此約定。我們將為外籍房產所有人起草或審查泰國遺囑作為標準附加服務；在購買*之前*辦理可減少日後糾紛。