孔敬
孔敬外籍人士房地產律師 — 公寓、30年租約、別墅、產權盡職調查
外國人可在泰國持有公寓（共管公寓）產權（受每棟樓 49% 外資配額限制）、可辦理 30 年登記租約（土地或別墅），亦可通過架構合規的泰國公司持有土地——但每種方式各有利弊，須在支付任何定金前解釋清楚。我們為外籍買家提供全程服務——產權調查、樓花合同審查、定金與託管保障、土地廳過戶，以及過戶後文件（FET、稅費、外資配額函）。
孔敬外籍人士房地產律師的業務範圍
- 公寓產權——外資配額核查、FET（外匯交易）合規
- 土地或房屋的 30 年登記租約，含續約條款擬訂
- 通過租賃 + 公司持有購置別墅——風險評估式架構
- 產權盡職調查——地契/NS3K/NS3 核驗、抵押查詢、邊界測量
- 買賣合同審查與談判
- 樓花專案審查——開發商財務狀況、託管保障、竣工保證
- 土地廳過戶陪同與 FET 函件準備
辦理流程
- 1初步諮詢——確認持有方式契合您的簽證、稅務與退出計劃
- 2產權調查與實地核驗（我們親赴現場，而非僅看照片）
- 3合同審查與談判——定金保障、竣工條件、違約金
- 4如購買公寓，與銀行協調 FET（資金須以外幣匯入）
- 5過戶當日陪同土地廳——翻譯、簽署、繳稅
- 6過戶後：外資配額函、戶籍登記、共管費用設定
所需檔案
- •護照（簽名頁 + 有效簽證頁）
- •現有地契及先前買賣合同（如有）
- •賣方身份證與戶籍（我們代為收集）
- •資金來源證明及符合 FET 的銀行轉賬憑證（購買公寓時）
- •如您無法親自過戶，需授權書
關於我們在孔敬
蘇婉瓦拉律師事務所總部位於孔敬府——泰國東北的心臟。作為本地團隊，我們深諳當地文化、府立法院的運作節奏與本地官方關係。我們已在孔敬府法院、市法院、第 4 區勞動法院及青少年與家庭法院處理過千餘件案件。
我們自 1986 年起在孔敬執業。首席律師在本府出生成長——熟悉傳統、地方方言與東北商業網路，使我們能與對方有效溝通與調解。
我們在孔敬出庭的法院
- •孔敬府法院
- •孔敬市法院
- •第 4 區勞動法院
- •孔敬青少年與家庭法院
- •孔敬行政法院
覆蓋孔敬、瑪哈沙拉堪、加拉信和洛艾府
在孔敬的過往工作
- 孔敬工業園 200 名工人勞資糾紛
- 孔敬市區遺產土地案
- 本地糖業公司法律顧問
常見問題 — 孔敬外籍人士房地產律師
3 個常見問題
這是硬性法定上限，由土地廳強制執行。若外資配額已滿，您無法登記外籍產權——只能改用長期租約（通常 30 年 + 續約，在同一棟樓架構）。在支付任何定金前，務必憑管理法人出具的最新函件核實外資配額狀態。無此函件即購買，是我們最常見到的外籍買家失誤。
您可以通過架構合規、持有土地的泰國公司持有房屋，但該結構會受到嚴格審查。近年來土地廳與商業發展部加強了對那些看似主要為外國人持有土地而設立的公司的核查。我們不會設立依賴泰籍代持（名義）股東的結構——那違反《外商經營法》與《土地法》。我們會設立真正經營、土地持有僅為附帶的合法泰國公司，並在結構不合法時予以拒絕。其他事務所或許會答應；請追問原因。
公寓可依遺囑由繼承人繼承，但若繼承人也是外籍，須符合外資配額，否則應在合理期限內出售（通常理解為一年）。租賃權僅在租約專門擬訂為可於承租人身故時轉讓時方可轉移——多數租約並未如此約定。我們將為外籍房產所有人起草或審查泰國遺囑作為標準附加服務；在購買*之前*辦理可減少日後糾紛。