ทรัพย์จากการขายทอดตลาดดึงดูดทั้งคนที่หาบ้านหลังแรกและนักลงทุน เพราะราคาเริ่มต้นมักต่ำกว่าราคาตลาดอย่างเห็นได้ชัด แต่ราคาที่ต่ำมีเหตุผลของมัน ทรัพย์ขายตามสภาพ ไม่มีผู้ขายรับผิดเรื่องความชำรุดบกพร่อง บางครั้งเข้าไปดูข้างในไม่ได้ และอาจยังมีลูกหนี้หรือผู้เช่าอยู่ในบ้าน ความเสี่ยงเหล่านี้ไม่ได้หายไปตอนเคาะราคา มันโอนมาเป็นของผู้ซื้อ
คู่มือนี้อธิบายว่าการซื้อทรัพย์ขายทอดตลาดมีขั้นตอนอย่างไร ต้องตรวจอะไรก่อนวางเงินประกัน และปัญหาที่ผู้ซื้อมักเจอหลังชนะประมูล
เนื้อหานี้เป็นความรู้ทั่วไป เงื่อนไขของแต่ละการขายอยู่ในประกาศขายฉบับนั้น และอาจเปลี่ยนแปลงตามระเบียบที่ใช้ในขณะนั้น ควรตรวจกับทนายก่อนเข้าประมูล
ทรัพย์ขายทอดตลาดมาจากไหน
เมื่อเจ้าหนี้ชนะคดีแล้วลูกหนี้ไม่ชำระ เจ้าหนี้ขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดียึดทรัพย์ของลูกหนี้แล้วนำออกขายทอดตลาด เงินที่ได้นำไปชำระหนี้ตามลำดับที่กฎหมายกำหนด ทรัพย์ส่วนใหญ่ในประกาศจึงเป็นบ้านและที่ดินที่ธนาคารยึดจากหนี้จำนอง และห้องชุดที่เจ้าหนี้รายอื่นยึด
เพราะทรัพย์มาจากคดี ผู้ซื้อจึงไม่ได้ซื้อจากเจ้าของที่เต็มใจขาย และไม่มีใครรับรองสภาพทรัพย์ให้
ขั้นที่ 1: อ่านประกาศขายให้ครบ
ประกาศขายคือเอกสารที่สำคัญที่สุด สิ่งที่ต้องหาให้เจอคือ
- ขายปลอดจำนองหรือติดจำนอง ถ้าติดจำนอง ผู้ซื้อรับภาระจำนองเดิมไปด้วย ราคาที่ดูถูกต้องบวกหนี้จำนองก่อนเปรียบเทียบ
- ผู้อยู่อาศัยและผู้เช่า ประกาศบางฉบับระบุว่ามีผู้อยู่อาศัยหรือมีสัญญาเช่า
- เงื่อนไขการวางเงินประกันและการชำระเงิน รวมถึงกำหนดชำระส่วนที่เหลือ
- ราคาเริ่มต้นและนัดขาย ราคาเริ่มต้นมักลดลงในนัดถัดไปถ้าขายไม่ได้
ขั้นที่ 2: ตรวจตัวทรัพย์ในส่วนที่ประกาศไม่ได้บอก
- โฉนดและสารบัญจดทะเบียน ตรวจภาระผูกพันอื่น เช่น ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน หรือการเช่าที่จดทะเบียนไว้
- ทางเข้าออก ที่ดินตาบอดราคาถูกแต่ใช้ประโยชน์ยาก
- ผังเมืองและข้อจำกัดการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะถ้าจะซื้อไปสร้างหรือทำธุรกิจ
- สภาพทรัพย์จากภายนอก และเพื่อนบ้าน ซึ่งมักรู้ว่าใครอยู่ในบ้านและบ้านว่างมานานแค่ไหน
ดูประเด็นเรื่องโฉนดเพิ่มเติมในคู่มือข้อพิพาทเรื่องที่ดินและโฉนด
ขั้นที่ 3: ค่าส่วนกลางค้าง ต้นทุนที่มองไม่เห็น
ห้องชุดและบ้านในหมู่บ้านจัดสรรที่ถูกยึดมักค้างค่าส่วนกลางมานาน เพราะเจ้าของเดิมหยุดจ่ายทุกอย่างตั้งแต่เริ่มมีปัญหา การโอนห้องชุดต้องมีหนังสือปลอดหนี้จากนิติบุคคล และหมู่บ้านจัดสรรก็มีมาตรการระงับการจดทะเบียนในกรณีค้างชำระ ผู้ซื้อจึงต้องรู้ก่อนประมูลว่ายอดค้างเท่าไร และใครต้องรับภาระส่วนนี้ เพื่อให้ราคาที่สู้รวมต้นทุนนี้ไว้แล้ว
ฝั่งนิติบุคคลที่เป็นเจ้าหนี้ค่าส่วนกลาง อ่านมุมของนิติบุคคลได้ในคู่มือค่าส่วนกลางค้างชำระ
ขั้นที่ 4: ตั้งราคาสูงสุดก่อนเข้าห้องประมูล
ราคาสูงสุดที่ควรสู้ ไม่ใช่ราคาตลาดลบส่วนลดที่อยากได้ แต่คือราคาตลาดลบต้นทุนทั้งหมดที่ตามมา ได้แก่ หนี้จำนองถ้าขายติดจำนอง ค่าส่วนกลางค้าง ค่าซ่อม ค่าธรรมเนียมและภาษีการโอน ค่าดำเนินการขับไล่ และเวลาที่ทรัพย์ยังใช้ประโยชน์ไม่ได้ ผู้ซื้อที่ไม่ได้คิดตัวเลขนี้ไว้ก่อน มักสู้ราคาเกินในห้องประมูล
ขั้นที่ 5: หลังชนะประมูล
ชำระส่วนที่เหลือภายในกำหนด ถ้าจะใช้สินเชื่อธนาคาร ควรได้คำตอบเบื้องต้นจากธนาคารก่อนประมูล เพราะถ้าชำระไม่ได้ มักเสียเงินประกัน และอาจต้องรับผิดในส่วนต่างถ้าขายครั้งใหม่ได้ราคาต่ำกว่า
การคัดค้านการขาย ลูกหนี้หรือผู้มีส่วนได้เสียอาจยื่นคำร้องคัดค้านหรือขอเพิกถอนการขาย ทำให้การโอนช้าออกไป ผู้ซื้อควรเผื่อเวลาไว้
โอนกรรมสิทธิ์ เมื่อชำระครบและไม่มีเหตุขัดข้อง เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการให้มีการจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน
ขั้นที่ 6: ถ้ายังมีคนอยู่ในทรัพย์
- ลูกหนี้หรือบริวาร ผู้ซื้อยื่นคำขอต่อศาลในคดีเดิมให้บังคับขับไล่ได้ ไม่ต้องฟ้องใหม่
- ผู้เช่าหรือผู้ที่อ้างสิทธิของตนเอง อาจต้องดำเนินคดีแยก และสัญญาเช่าบางประเภทอาจผูกพันผู้ซื้อ
- การเจรจา การตกลงให้ออกภายในวันที่กำหนดพร้อมค่าขนย้าย บางครั้งเร็วกว่าและถูกกว่าการบังคับคดี
ห้ามเข้าไปขนของหรือเปลี่ยนกุญแจเอง แม้จะได้กรรมสิทธิ์แล้ว การเอาคนออกต้องทำผ่านกระบวนการของศาล
เราช่วยอะไรได้
เราตรวจทรัพย์ก่อนประมูลให้ผู้ซื้อทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ ตั้งแต่ประกาศขาย โฉนด ภาระผูกพัน ค่าส่วนกลางค้าง และผู้อยู่อาศัย และดูแลหลังประมูลได้จนรับโอนและขับไล่ผู้ที่ยังอยู่ในทรัพย์ ดูรายละเอียดบริการซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด
ถ้ามีทรัพย์ที่กำลังสนใจ ส่งประกาศขายมาให้เราดูก่อนวันประมูล เราจะบอกได้ว่าทรัพย์นั้นมีความเสี่ยงอะไร และต้นทุนจริงนอกจากราคาประมูลมีอะไรบ้าง
