ที่ตั้งโครงการอยู่นอกนิคมอุตสาหกรรม: เปลี่ยนอะไรสำหรับบริษัทที่ต่างชาติถือหุ้น

ระบบนิคมไม่ครอบคลุมที่ดินของท่าน

โครงการโซลาร์และพลังงาน คลังสินค้าขนาดใหญ่ ห้องเย็น โรงงานแปรรูปเกษตร — มีกิจการที่ทำได้จริงจำนวนมากที่ที่ดินอยู่นอกระบบนิคมอุตสาหกรรม ที่ดินใช้ได้ในทางธุรกิจ แค่ไม่ได้อยู่ในนิคม

เป็นสถานการณ์ปกติและทำได้ แต่มันเปลี่ยนสิ่งที่ท่านต้องแก้เอง และเปลี่ยนมากกว่าที่เจ้าของโครงการส่วนใหญ่คาด

คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะราย สิทธิในที่ดิน การใช้ประโยชน์ และสิทธิที่ผูกกับการส่งเสริมการลงทุน ขึ้นกับแปลงและโครงการ เราตรวจสอบให้ว่าที่ดินของท่านรองรับอะไร

1. สิ่งที่นิคมควรจะให้ท่าน

ควรพูดให้ชัด เพราะนี่คือเหตุผลที่ที่ดินในนิคมแพงกว่าต่อไร่

• หน่วยงานอนุมัติเดียว แทนที่จะหลายหน่วย นอกนิคม การประสานระหว่างหน่วยงานกำกับด้านอุตสาหกรรม องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น สาธารณูปโภค และข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อม กลายเป็นงานของโครงการ และหน่วยใดหน่วยหนึ่งกลายเป็นเส้นทางวิกฤตได้
• ที่ดินถูกกำหนดโซนเพื่ออุตสาหกรรมไว้แล้ว การใช้ประโยชน์ไม่ใช่คำถามที่ท่านต้องตอบ
• สาธารณูปโภคและระบบบำบัดจัดเตรียมไว้แล้ว นอกนิคม กำลังจ่ายและการเชื่อมต่อเป็นงานที่ใช้เวลานำ และมักเป็นงานที่นานที่สุด
• มีกลไกสิทธิในที่ดินที่ผู้ให้กู้และผู้ซื้อรู้จักและตีราคาได้

นอกนิคม ทั้งสี่อย่างกลายเป็นงาน และต้นทุนมักปรากฏเป็นตารางเวลามากกว่าเป็นรายการค่าใช้จ่าย จึงถูกประเมินต่ำอย่างเป็นระบบตั้งแต่ชั้นเอกสารเสนอบอร์ด

2. ตั้งคำถามใหม่: สิทธิควบคุม ไม่ใช่กรรมสิทธิ์

เจ้าของโครงการมักมาถามว่า "บริษัทเราถือที่ดินได้ไหม" เป็นคำถามที่ผิด และพาโครงการไปหาโครงสร้างที่ผิด

สิ่งที่โครงการต้องการจริงคือ สิทธิควบคุมพื้นที่ที่มั่นคงและใช้ขอสินเชื่อได้ ตลอดอายุของทรัพย์สิน โดยเฉพาะสิทธิที่

• อยู่รอดเมื่อเจ้าของที่ดินเปลี่ยนมือ ทั้งจากการขาย การเสียชีวิต หรือการล้มละลาย
• ผู้ให้กู้ยอมรับ เป็นหลักประกันหรือเป็นฐานในการปล่อยกู้
• ผู้ซื้อในอนาคตรับช่วงต่อได้ โดยไม่ต้องกลับไปเจรจากับเจ้าของที่ดินใหม่
• มีอายุอย่างน้อยเท่าอายุโครงการ และมีความแน่นอนว่าเมื่อสิ้นสุดจะเกิดอะไรขึ้น

มีหลายเส้นทางที่ชอบด้วยกฎหมายที่ให้สิ่งนี้ได้ ที่ดินของท่านรองรับเส้นทางไหนขึ้นกับตัวแปลง คู่สัญญา และอายุโครงการ คู่มือนักลงทุนต่างชาติ แจกแจงเส้นทางการถือครองสำหรับบริษัทที่ต่างชาติถือหุ้นไว้แล้ว หน้านี้ว่าด้วยการหาว่าที่ดินของท่านรองรับเส้นทางใดได้จริง

3. ที่ดินแปลงนี้รองรับกิจการนี้ได้ตามกฎหมายหรือไม่

คำถามที่ทำให้ที่ดินนอกนิคมตกรอบบ่อยกว่าเรื่องอื่นใด

ในนิคม การใช้ประโยชน์ถูกจัดการไว้ล่วงหน้าแล้ว นอกนิคมต้องตรวจทีละแปลง และมีผลเหนือคำยืนยันใด ๆ ของผู้ขายหรือนายหน้า

สิ่งที่ต้องตรวจ

• ประเภทที่ดินและการใช้ประโยชน์ที่อนุญาต
• ผังเมืองที่ใช้บังคับกับที่ตั้งนั้น
• ข้อจำกัดที่ติดมากับการได้มาแต่เดิม
• พื้นที่คุ้มครองด้านสิ่งแวดล้อมหรือเกษตรกรรมที่ครอบคลุมบริเวณนั้น
• กิจการเฉพาะของท่าน ไม่ใช่ "การใช้เพื่ออุตสาหกรรม" แบบกว้าง ๆ เข้ากันได้หรือไม่

เราเคยเห็นที่ดินที่ดีมากในทางธุรกิจแต่ไม่สามารถรองรับกิจการที่ตั้งใจจะทำได้เลย ตรวจก่อนเงินออก ไม่ใช่ระหว่างขออนุญาต และเป็นข้อที่มีโอกาสถึงขั้นต้องยกเลิกจริง ไม่ใช่แค่เพิ่มต้นทุน

การตรวจสอบส่วนที่เหลือของแปลง ทั้งประเภทเอกสารสิทธิ ภาระผูกพัน ทางเข้าออก แนวเขต และอำนาจผู้ขาย อยู่ในคู่มือตรวจสอบที่ดินโครงการ และใช้ได้เต็มที่กับกรณีนี้

4. ผู้ให้กู้และผู้ซื้อในอนาคตจะถามอะไร

ผู้ให้กู้ สิทธิจดทะเบียนไว้หรือไม่ อายุยาวกว่าหนี้หรือไม่ นำเป็นหลักประกันได้หรือไม่ เกิดอะไรขึ้นถ้าเจ้าของที่ดินขายหรือล้ม และเมื่อบังคับหลักประกันจะโอนไปยังผู้ให้กู้หรือผู้ซื้อได้หรือไม่

ผู้ซื้อในอนาคต รับช่วงสิทธินี้ได้โดยไม่ต้องเจรจากับเจ้าของที่ดินใหม่หรือไม่ เหลืออายุเท่าไร มีเงื่อนไขอะไรติดมา และมีส่วนใดในข้อตกลงที่ใช้ได้เพียงเพราะความสัมพันธ์ระหว่างคู่สัญญาเดิมหรือไม่

โครงสร้างที่ท่านพอใจในทางธุรกิจแต่ตอบคำถามสองชุดนี้ไม่ผ่าน จะไม่ได้สินเชื่อและจะขายไม่ออก ทดสอบกับทั้งสองชุดก่อนผูกพัน ไม่ใช่หลังได้ term sheet

5. โครงสร้างที่จะมีคนเสนอให้ท่าน

จะมีคนเสนอให้ตั้งบริษัทไทยมาถือที่ดินแทนแน่นอน

ถ้าผู้ถือหุ้นไทยเป็น ผู้ร่วมลงทุนจริง มีเงินลงจริง มีส่วนร่วมจริง และมีผลประโยชน์ทางธุรกิจจริง นั่นคือบริษัทจริงและเป็นเส้นทางที่ชอบด้วยกฎหมาย

ถ้าเป็นเพียง ชื่อที่จัดหามาให้ครบสัดส่วน ยึดไว้ด้วยหนังสือข้อตกลงแนบท้าย ใบโอนหุ้นที่ไม่ลงวันที่ และสัญญากู้ที่ไม่เคยมีการให้กู้จริง นั่นคือการถือหุ้นแทน เราไม่รับทำ

ข้อคัดค้านเป็นเรื่องปฏิบัติพอ ๆ กับเรื่องหลักการ โครงสร้างแบบนี้พังในจังหวะที่สำคัญที่สุดต่อโครงการพอดี คือตอนผู้ให้กู้ตรวจสอบสถานะ ตอนต่อใบอนุญาต ตอนสถานการณ์ของผู้ถือหุ้นไทยเปลี่ยน หรือตอนท่านจะขายทรัพย์สิน วิธีสังเกตว่ากำลังถูกเสนออะไร ดูที่คู่มืออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ

6. สิ่งที่ต้องส่งมาเพื่อให้เราบอกว่าที่ดินรองรับเส้นทางไหน

1. เอกสารสิทธิของทุกแปลงในที่ตั้ง
2. ตัวตนและอำนาจของเจ้าของ
3. คำอธิบายโครงการและอายุที่คาดไว้ของทรัพย์สิน
4. แผนการขอสินเชื่อ และจากใคร
5. กิจการเข้าข่ายหรืออาจเข้าข่ายได้รับการส่งเสริมหรือไม่
6. สิ่งที่ผู้ขาย นายหน้า หรือที่ปรึกษา เสนอมาแล้ว
7. วันเป้าหมายของท่าน และสิ่งที่ผูกพันกับวันนั้นแล้ว

สรุปสั้น

นอกระบบนิคม เรื่องที่ดินเลิกเป็นงานธุรการ และกลายเป็นคำถามความเสี่ยงของโครงการ สมควรได้รับความใส่ใจเท่ากับสัญญาซื้อขายผลผลิต

เราให้คำปรึกษาบริษัทโครงการที่ต่างชาติถือหุ้น เรื่องสิทธิควบคุมที่ดิน การใช้ประโยชน์ และโครงสร้างที่ขอสินเชื่อได้ สำหรับที่ตั้งนอกนิคม ปรึกษาเบื้องต้นไม่มีค่าใช้จ่าย โทร 092-254-2045 หรือเขียนเรื่องของท่านมาที่ /contact

คู่มือนี้จัดทำโดย สำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา ลอว์เฟิร์ม — สำนักงานกฎหมายในขอนแก่น ก่อตั้ง พ.ศ. 2529 เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะ