เริ่มที่เรื่องเงิน ไม่ใช่ที่ห้อง
คู่มือเรื่องการซื้อคอนโดในประเทศไทยส่วนใหญ่เริ่มที่ตัวอสังหาริมทรัพย์ แต่สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ซื้อ ห้องมือสองจากเจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดา ปัญหาแรกจริง ๆ มักเป็นคนละเรื่อง คือการนำเงินเข้าประเทศไทยในรูปแบบที่สำนักงานที่ดินยอมรับ
ถ้าตรงนี้ผิด การซื้อจะติดขัดไม่ว่าห้องจะดีแค่ไหน
คู่มือนี้ว่าด้วยธุรกรรมห้องมือสองจากผู้ขายบุคคลธรรมดาโดยเฉพาะ ส่วนเรื่องว่าชาวต่างชาติซื้อคอนโดได้หรือไม่และกรอบทั่วไป อยู่ในคู่มืออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ หน้านี้เริ่มหลังจากที่ท่านเจอห้องและเจอผู้ขายแล้ว
คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะราย ค่าใช้จ่าย ภาษี และข้อกำหนด ควรตรวจสอบสำหรับธุรกรรมของท่านก่อนลงนาม
1. การนำเงินเข้า
สำหรับการซื้อในโควตาต่างชาติ สำนักงานที่ดินต้องการหลักฐานว่าเงินที่ใช้ซื้อ เข้ามาจากต่างประเทศ เป็นเงินตราต่างประเทศ และแลกเปลี่ยนในประเทศไทย โดยมีเอกสารในชื่อของผู้ซื้อ
จุดที่ชี้ว่าเรื่องนี้จะราบรื่นหรือไม่
- เงินต้องเข้ามาเป็นเงินตราต่างประเทศ และแลกที่นี่ ไม่ใช่แลกจากต่างประเทศแล้วส่งมาเป็นเงินบาท
- วัตถุประสงค์ที่ระบุ ในการโอนเงินมีความสำคัญ ควรสอดคล้องกับการซื้อ
- ชื่อ ในเงินที่โอนเข้ามาต้องตรงกับผู้ที่จะจดทะเบียนเป็นเจ้าของ
- หลักฐานต้องขอจากธนาคารผู้รับได้ ในรูปแบบที่ต้องใช้ และธนาคารแต่ละแห่งออกให้ง่ายและเร็วไม่เท่ากัน
- จำนวนควรครอบคลุมราคาซื้อ และเป็นเรื่องปกติที่จะโอนเผื่อไว้มากกว่าตัวเลขเปล่าเพื่อรองรับค่าใช้จ่าย
ถ้าท่านยังไม่มีบัญชีธนาคารไทย ไม่ได้ทำให้ซื้อไม่ได้ แต่เปลี่ยนวิธีจัดโครงสร้างการโอนเงิน มีมากกว่าหนึ่งวิธีที่ใช้ได้ และวิธีที่เหมาะขึ้นกับกรอบเวลาและธนาคารของท่าน ตัดสินใจก่อนโอนเงินใด ๆ เพราะเงินที่เข้ามาผิดรูปแบบหรือผิดชื่อ แก้ยากและอาจทำให้การจดทะเบียนล่าช้าหรือทำไม่ได้
เก็บเอกสารทุกฉบับ ท่านจะต้องใช้แฟ้มนี้อีกครั้งในวันที่ขายห้อง และครอบครัวของท่านอาจต้องใช้ถ้าห้องตกทอดไปถึงพวกเขา
2. ก่อนวางมัดจำ: ใครเป็นเจ้าของจริง
กับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา ไม่มีนิติบุคคลเป็นคู่สัญญาและไม่มีโครงสร้างของโครงการ ต้องตรวจสอบเอง
- ผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามทะเบียน เทียบกับคนที่ท่านกำลังติดต่อ
- อำนาจในการขาย รวมถึงเจ้าของร่วมถ้ามี
- สถานะสินสมรสและความยินยอมของคู่สมรสเมื่อจำเป็น
- ห้องได้มาโดยมรดกหรือไม่ ถ้าใช่ จัดการมรดกเรียบร้อยหรือยัง
- ห้องติดจำนองหรือไม่ และจะไถ่ถอนอย่างไร
- ห้องเดียวกันถูกให้สัญญากับผู้อื่นไว้แล้วหรือไม่
3. สิ่งที่นิติบุคคลอาคารชุดต้องยืนยัน
สองเรื่อง และต้องได้ก่อนวางเงิน
- สถานะโควตาต่างชาติ ห้องนั้นโอนให้คนต่างชาติได้ภายในสัดส่วนที่อาคารมีสิทธิหรือไม่ อาคารที่ใกล้เต็มเปลี่ยนเงื่อนไขของดีล และบางครั้งทำให้ดีลจบ
- ค่าค้างชำระ ค่าส่วนกลาง เงินกองทุน และค่าใช้จ่ายอื่นของห้องนั้นชำระครบหรือไม่ และใครจะเป็นผู้เคลียร์ส่วนที่ค้าง
ขอเป็นลายลักษณ์อักษร คำรับรองของผู้ขายใช้แทนไม่ได้ และการมารู้ปัญหาอย่างใดอย่างหนึ่งในวันโอนอย่างดีที่สุดคือต้องเลื่อน
4. โครงสร้างมัดจำและการชำระเงิน
ไม่มีโครงการและไม่มีระบบวางเงินกับคนกลางโดยปริยาย โครงสร้างจึงควรสะท้อนสิ่งนั้น
- มัดจำจำนวนพอสมควร ภายใต้สัญญาที่ระบุเงื่อนไขการคืนไว้ชัด
- ส่วนที่เหลือชำระที่สำนักงานที่ดินแลกกับการจดทะเบียน ไม่ใช่ก่อนหน้านั้น
- ไม่ให้เงินออกจากการควบคุมของท่านก่อนที่สถานะเอกสารสิทธิและหนังสือรับรองจากนิติบุคคลจะอยู่ในมือ
- ระบุให้ชัดว่าจะเกิดอะไรขึ้นถ้าขอหนังสือรับรองโควตาไม่ได้ หรือถ้าค่าค้างชำระสูงกว่าที่คาด
5. วันโอนที่สำนักงานที่ดิน
ลำดับโดยสังเขป
- คู่กรณีมาพร้อมเอกสารแสดงตน เอกสารของผู้ซื้อชาวต่างชาติอาจต้องมีคำแปล
- แสดงเอกสารสิทธิและหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุด
- แสดงหลักฐานการโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามา
- ชำระค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการโอนตามที่แบ่งกันไว้ในสัญญา
- ชำระราคาส่วนที่เหลือ
- จดทะเบียนโอนและปรับปรุงเอกสารสิทธิ
สองข้อในทางปฏิบัติ คือ เผื่อเวลา เพราะสำนักงานที่ดินไม่ใช่กระบวนการที่เสร็จในชั่วโมงเดียว และช่องว่างของเอกสารจะโผล่ตรงนี้ และ ตกลงการแบ่งค่าใช้จ่ายไว้ในสัญญา เพราะการเถียงกันที่เคาน์เตอร์กับผู้ขายที่อยากได้เงิน คือจังหวะที่แย่ที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้
6. ค่าใช้จ่ายที่ทั้งสองฝ่ายเถียงกัน
มีค่าใช้จ่ายหลายรายการที่เกิดขึ้นในการโอน และแนวปฏิบัติเรื่องใครรับภาระเป็นเรื่องเจรจากัน ไม่ใช่กฎตายตัว บางรายการตามธรรมเนียมแบ่งกัน บางรายการตกที่ฝ่ายเดียว และสถานะทางภาษีของผู้ขายมีผลต่อยอดรวม
สิ่งที่ทำให้เกิดข้อพิพาทไม่ใช่จำนวนเงิน แต่คือ การไม่มีข้อตกลง เขียนการแบ่งภาระลงในสัญญาก่อนลงนาม เราจะแจกแจงค่าใช้จ่ายที่ใช้กับธุรกรรมของท่านตอนตรวจสัญญาให้
7. แฟ้มที่ต้องเก็บไว้หลังโอนเสร็จ
เก็บถาวร
- สัญญาซื้อขายและใบเสร็จ
- หลักฐานการโอนเงินและการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ
- หนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุด
- เอกสารสิทธิที่จดทะเบียนแล้ว
- บันทึกค่าใช้จ่ายที่ชำระระหว่างถือครอง
ท่านจะต้องใช้ตอนขาย โดยเฉพาะหลักฐานการโอนเงินซึ่งเกี่ยวข้องกับการนำเงินออกจากประเทศไทยในภายหลัง และทายาทของท่านจะต้องใช้ถ้าห้องตกทอดไปถึงพวกเขา
8. ถ้ากำลังยื่นขอวีซ่าพำนักระยะยาวไปด้วย
ให้ เดินสอดคล้องกัน ไม่ใช่รวมเป็นเรื่องเดียว การซื้อเดินตามตารางเวลาของผู้ขาย นิติบุคคลอาคารชุด และสำนักงานที่ดิน ส่วนเส้นทางวีซ่ามีข้อกำหนดและจังหวะเวลาของตัวเอง
ปัญหาเกิดเมื่อผู้ซื้อสมมติว่าอย่างหนึ่งขึ้นกับอีกอย่าง หรือชะลอขั้นตอนการซื้อไว้รอผลด้านตรวจคนเข้าเมือง บอกตารางเวลาทั้งสองอย่างให้เราตั้งแต่ต้น แล้วเราจะชี้จุดที่มันเกี่ยวข้องกันจริง ดูฝั่งตรวจคนเข้าเมืองได้ที่คู่มือวีซ่าและใบอนุญาตทำงาน
สรุปสั้น
| ขั้นตอน | สิ่งที่มักผิดพลาด |
|---|---|
| การนำเงินเข้า | เงินเข้ามาเป็นบาท หรือผิดชื่อ จนใช้กับโควตาต่างชาติไม่ได้ |
| ก่อนวางมัดจำ | ไม่ได้ตรวจอำนาจผู้ขาย เจ้าของร่วม หรือความยินยอมคู่สมรส |
| นิติบุคคลอาคารชุด | โควตาเต็ม หรือค่าค้างชำระโผล่ในวันโอน |
| โครงสร้างการชำระเงิน | จ่ายก้อนใหญ่ด้วยความไว้ใจโดยไม่มีอะไรค้ำ |
| วันโอน | ไม่เคยตกลงการแบ่งค่าใช้จ่าย แล้วมาเถียงกันที่เคาน์เตอร์ |
ในการซื้อห้องมือสองจากเจ้าของโดยตรง ความเสี่ยงไม่ได้อยู่ที่ตัวอาคาร แต่อยู่ที่คู่สัญญาและเอกสาร และทั้งสองอย่างจัดการได้ถ้าทำก่อนเงินเคลื่อน
เรารับงานให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องมือสองแบบครบวงจร ตั้งแต่โครงสร้างการโอนเงิน หนังสือรับรองจากนิติบุคคล ไปจนถึงการไปสำนักงานที่ดิน ขอขอบเขตงานและใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษร สำหรับการซื้อของท่านได้ โทร 092-254-2045 หรือเขียนเรื่องของท่านมาที่ /contact — เรื่องค่าทนายโดยทั่วไปดูที่คู่มือค่าทนายความ
คู่มือนี้จัดทำโดย สำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา ลอว์เฟิร์ม — สำนักงานกฎหมายในขอนแก่น ก่อตั้ง พ.ศ. 2529 เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะ