부지와 매도인은 정해졌다. 이제 무엇을 할 것인가
태국의 대규모 프로젝트 부지가 깔끔한 한 구획인 경우는 드뭅니다. 여러 권리증서, 때로는 등급이 다른 권리 서면, 때로는 다른 분필 이력으로 조합되어 있고, 게다가 가격은 누군가 등기부를 열기 전에 합의되는 것이 보통입니다.
본 글은 무엇을 어떤 순서로 확인해야 하는지, 그리고 어느 소견이 가격의 문제이고 어느 것이 정지 신호인지를 정리합니다.
대상 독자는 개발사, 프로젝트 스폰서, EPC 용지 담당, 그리고 옵션 계약에 서명하고 계약금을 승인하는 재무 책임자입니다.
본 글은 일반적인 정보이며 개별 사안에 대한 법률의견이 아닙니다. 비용·세금·등기 요건은 개별 거래에 대해 확인하십시오. 본 글이 다루는 것은 이 땅이 깨끗한가 입니다. 외자 법인이 보유할 수 있는가, 어느 경로로 보유하는가는 별개 문제로 외국인의 부동산 가이드를 보십시오.
1. 소유자 한 명, 권리증서 일곱 통이 의미하는 것
상업적으로는 좋은 소식입니다. 협상 한 번, 권한 확인 한 번, 지급 구조 하나, 그리고 한 명의 지주에게 멈춰 세워지는 일도 없습니다.
법적으로는 작업을 줄이지 않습니다. 각 필지는 개별적으로 조사합니다. 권리증서 등급, 부담, 통행, 용도 제한, 경계 위치는 수십 년 같은 명의였더라도 필지마다 다를 수 있습니다. 취득 시기, 취득 경로, 분필의 모체가 다른 경우가 많기 때문입니다.
상업적으로는 한 번의 협상, 법적으로는 여러 건의 조사 로 파악하십시오.
2. 가격보다 먼저 권리증서를 읽는다
태국의 토지는 등급이 다른 권리 서면으로 보유되고, 등급에 따라 그 토지에 안전하게 할 수 있는 것 — 이전, 저당 설정, 금융기관에 대한 담보 제공 — 이 정해집니다.
프로젝트의 성패를 가르는 귀결이 둘 있습니다.
- 자금조달. 금융기관은 등급이 낮은 권리 서면에 대한 담보 설정을 거부할 수 있습니다. 소유권에 문제가 없어도 자금이 붙지 않는 사태가 생깁니다.
- 시간. 권리 서면의 등급 상향이나 시정은 경우에 따라 가능하지만, 전제로 예상하고 예산화하며 확실히 일정을 잡을 수 있는 공정이 아닙니다.
분필 이력도 확인하십시오. 큰 토지에서 최근 나뉜 필지는 당시 등기되어 있던 것을 포함해 모체 필지의 이력을 승계합니다.
3. 현지를 봐도 결코 보이지 않는 부담
토지 위에 서 있어도 누가 그 토지에 권리를 갖는지는 거의 알 수 없습니다. 공적 기록에서 얻어야 할 것:
- 저당권과 그 밖의 등기된 담보
- 채권자가 등기한 압류나 집행 조치
- 해당 필지의 이익이 되거나 부담이 되는 지역권과 통행권
- 등기된 임차권(매각 후에도 존속할 수 있음)
- 용익권, 지상권, 거주권
- 토지의 원시적 부여에 수반하는 제한
그리고 등기부와 별도로 토지상의 실제 점유자 입니다. 임차인, 서면 없는 경작자, 장기 점유자는 반드시 종이에 나타나지 않습니다. 계약금 전에 특정하십시오. 소유자가 된 후에 대처하는 편이 느리고 비싸며 불확실합니다.
4. 법적 통행권과 인프라
가장 많이 보는 프로젝트의 치명상은 부지로의 유일한 진입로가 타인의 토지를 지나고 등기된 권리가 없는 것입니다.
"이웃이 계속 지나가게 해 주었다"는 통행권이 아닙니다. 언제든 철회할 수 있고, 그 이웃 땅이 매각되면 존속하지 않으며, 금융기관도 받아들이지 않습니다.
확인할 것:
- 공도와 부지를 연결하는 등기된 통행권
- 법적으로 충분할 뿐 아니라 공사 차량에 물리적으로 견디는가
- 전력·용수·배수의 경로가 제3자 토지를 지나는가. 지난다면 어느 등기된 권리에 근거하는가
5. 용도 제한과 토지 분류
매도인이 "이 땅은 이렇게 쓸 수 있다"고 말하는 것은 판단 기준이 아닙니다. 도시계획과 토지 분류의 제약, 원시적 부여에 수반하는 제한, 환경·농업상의 보호 구분은 협상 자리에서의 어떤 보증에도 우선합니다.
승인 절차를 수반하는 프로젝트에서 이 확인은 계약금 전 에 속합니다. 인허가 과정이 아닙니다. 또한 단순히 비용이 드는 데 그치지 않고 진정으로 치명적일 가능성이 가장 높은 소견이기도 합니다.
6. 경계·면적·필지의 집합
복수 필지의 부지에서는 권리증서상의 합계 면적과 실제로 지을 수 있는 면적은 다른 숫자입니다.
- 필지별로 재측량 하고 현지의 경계표를 확인한다
- 인접 필지 간의 중복과 틈 을 찾는다. 오래된 분필에서는 드물지 않다
- 월경 을 양방향으로 확인한다
- 용량을 재계산 한다. 이격거리, 지역권, 수로, 사용 불가 대상은 개발 가능 면적을 줄이고 그 폭은 무시할 수 없는 경우가 있다
실측 후 유효 면적이 아니라 권리증서 면적을 전제로 용량을 두는 것은 프로젝트 부지에서 가장 비싼 오류 중 하나입니다.
7. 매도인의 처분권한과 지급 구조
누가 정말로 팔 수 있는지 확인합니다.
- 등기 명의인과 눈앞에 있는 인물의 일치
- 소유자가 법인인 경우 — 매각 권한과 필요한 내부 결의
- 상속으로 취득한 토지의 경우 — 유산이 적정하게 처리되고 상속인이 빠지지 않았는가
- 부부재산 상태와 필요한 배우자의 동의
- 같은 토지가 이미 타인에게 약속되지 않았는가
그 위에 등기 또는 담보 취득이 가능한 범위를 넘어 지급하지 않는 구조로 만듭니다. 옵션 계약과 조건부 계약, 조건을 명시해 보관되는 계약금, 확인 절차에 연동한 마일스톤, 하자 판명 시의 반환 조건입니다.
8. 현실적인 일정과 멈추는 지점
조사를 지연시키는 것은 셋이고, 어느 것도 법적 분석이 아닙니다.
- 각 필지의 현행 공적 기록 취득
- 측량 일정 확보와 완료
- 토지상의 점유자 특정과 처리
일정은 이 세 가지를 축으로 짜십시오. 이사회 일정이 "조사는 협상과 병주한다"고 전제한다면, 답이 나오기 전에 계약금 기일이 온다고 생각해야 합니다.
9. 착수를 위해 매도인에게 필요한 서류
- 부지 내 모든 권리 서면의 사본(앞뒤)
- 각 필지의 취득 경위와 분필 이력
- 매도인의 신분 증명과 권한을 보이는 서류
- 저당·임차·지역권 그 밖에 등기된 권리의 상세
- 점유자의 유무와 그 근거
- 기존의 측량 성과, 부지도, 경계 정보
- 해당 토지에 관한 인허가·신청·당국과의 왕복 문서
요약
| 확인 항목 | 물러설 것인가, 가격 문제인가 |
|---|---|
| 등기된 법적 통행권이 없음 | 물러섬 |
| 권리증서 등급을 금융기관이 받아들이지 않음 | 자금조달로서는 물러섬 |
| 용도 제한이 프로젝트와 양립하지 않음 | 물러섬 |
| 저당이나 등기된 담보 | 가격과 구조 |
| 토지상에 점유자가 있음 | 가격·구조·시간 |
| 경계나 면적 오차 | 가격 책정 전에 용량 재계산 |
실사는 거래와 병주하는 형식 절차가 아닙니다. 복수 필지의 프로젝트 부지에서는 애초에 거래가 성립하는지를 알려주는 것입니다.
당사는 스폰서와 개발사의 프로젝트 부지 취득을 권리 확인부터 등기 완료까지 다룹니다. 초기 상담은 무료입니다. +66 92 254 2045 로 전화하시거나 문의 페이지에 사정을 남겨주십시오.
본 가이드는 수완와라 법률사무소(1986년 설립, 콘깬)가 작성했습니다. 일반적인 정보이며 개별 사안에 대한 법률의견이 아닙니다.