외국인 남편과 태국인 아내가 토지를 사고 집을 짓습니다. 외국인은 태국에서 토지를 소유할 수 없기 때문에 토지는 아내 명의로 등기됩니다. 토지사무소에서 남편은 자금이 아내 본인의 재산에서 나왔다는 진술서에 서명합니다. 세월이 흐르고 아무도 그것에 대해 다시 생각하지 않습니다.
문제는 누군가 병이 났을 때 찾아옵니다: 아내가 먼저 사망한다면, 그가 돈을 댄 집에 계속 살 권리는 무엇인가? 계획 없이 맞이하는 솔직한 답은 이렇습니다: 대부분의 부부가 생각하는 것보다 권리가 적습니다.
왜 서류상으로는 집이 "당신의 것"이 아닌가
토지가 태국인 배우자 명의로 등록될 때, 외국인 배우자는 일반적으로 매입 자금이 태국인 배우자의 개인 재산이라는 진술서에 서명합니다. 이 진술이 있기에 토지사무소에서 토지를 등록할 수 있습니다. 또한 이는 법적으로 그 토지가 배우자 소유라는 것을 의미합니다.
그 토지 위에 지어진 집은, 별도로 분리 등록되지 않는 한, 일반적으로 토지에 딸려 갑니다.
계획 없이 그녀가 사망하면 어떻게 되는가
그녀의 토지는 그녀의 상속재산의 일부가 됩니다. 유언장이 없으면 이는 그녀의 법정상속인에게 이전되며, 일반적으로 다음이 포함됩니다.
- 그녀의 자녀들(이전 관계에서 낳은 자녀 포함)
- 생존해 있는 그녀의 부모
- 등록된 배우자인 당신
당신이 지분을 받더라도, 외국인 상속인은 일반적으로 태국 토지를 보유할 수 없습니다. 토지사무소는 정해진 기간 내에 해당 토지를 매각하거나 이전할 것을 요구합니다. 당신 자신이 등록된 권리를 보유하고 있지 않다면, 그 집에 계속 거주할 수 있는지는 다른 상속인들의 호의에 달려 있습니다.
등록되지 않은 혼인은 더 큰 문제입니다. 등록되지 않은 동반자는 법정상속인이 전혀 아닙니다.
실제로 당신을 보호해 주는 수단들
태국법에는 타인이 소유한 토지에 등록할 수 있는 몇 가지 실질적 권리가 있습니다. 일단 등록되면 그 권리는 상속인을 포함한 이후의 소유자에게도 효력이 미칩니다.
사용수익권. 재산을 점유하고 사용하며 임대 수입을 포함한 그 수익을 취할 수 있는 권리입니다. 기간을 정해 설정할 수도 있고 평생으로 설정할 수도 있습니다. 외국인 배우자에게 가장 흔히 활용되는 보호 수단입니다.
지상권. 타인의 토지 위에 있는 건물을 소유할 수 있는 권리로, 토지와는 별개로 인정됩니다. 집값을 당신이 지불했고 그 건물 자체가 당신 소유로 인정받기를 원하는 경우에 유용합니다.
거주권. 임대료를 내지 않고 건물에 거주할 수 있는, 범위가 더 좁은 권리입니다.
등기 임대차. 일정 기간을 정하여 토지사무소에 등록한 토지 임대차입니다. 성격상 상업적 색채가 더 강하며, 다른 권리들과 함께 사용되기도 합니다.
각 권리는 제3자에게 효력을 주장하려면 토지사무소에 등록해야 합니다. 배우자 사이의 등록되지 않은 사적 합의는 두 사람 사이에서 증거로는 도움이 될 수 있지만, 상대방의 상속인을 안정적으로 구속하지는 못합니다.
유언장이 여전히 중요한 이유
등기된 사용수익권은 귀하가 그곳에 거주할 권리를 보호해 줍니다. 그러나 배우자가 사망한 후 누가 그 토지를 소유하는지를 정해 주는 것은 아닙니다. 바로 이 지점에서 배우자의 유언장이 필요합니다.
자녀가 있는 부부에게 흔한 구조는 다음과 같습니다.
- 외국인 남편을 위해 등기된 평생 사용수익권
- 해당 사용수익권을 조건으로 토지를 자녀들에게 남기는 배우자의 유언장
- 자신의 태국 내 자산과 집 안에 있는 자신의 소유 물건을 처리하는 남편 자신의 태국 유언장
- 두 유언장 모두 태국 내 자산만을 대상으로 하며 해외에서 작성된 유언장을 철회하지 않는다고 명시
배우자가 사망하면 자녀들이 소유권을 상속받습니다. 귀하는 평생 그곳에 거주할 수 있는 등기된 권리를 그대로 유지합니다. 외국인 상속인에 관한 규정을 충족시키기 위해 누군가가 귀하가 살고 있는 집을 처분해야 할 필요도 없습니다.
문제가 발생하는 경우
누군가가 병들 때까지 기다리는 경우. 등기에는 토지 소유자의 참석과 서명이 필요합니다. 만약 그녀가 의사능력을 상실했다면, 더 이상 등기가 불가능할 수 있습니다.
유언장에만 의존하는 경우. 유언장은 언제든지 철회될 수 있으며, 외국인에게 토지를 소유할 권리를 주지 않습니다. 이는 등기된 권리를 대체할 수 없습니다.
이전 관계에서 태어난 자녀. 본인의 자녀가 아닌 자녀가 있는 경우, 계획에 대해 공개적으로 논의하십시오. 조용히 진행된 계획은 이의를 제기당할 가능성이 더 높습니다.
이혼. 등기된 용익권은 재산권이며 이혼으로 자동 종료되지 않습니다. 부부는 나중에 뜻밖의 상황이 발생하지 않도록 등기 전에 이 점을 이해해야 합니다.
현실적인 체크리스트
- 혼인이 등록되었는지 확인하세요
- 토지권리증서 사본을 발급받아 토지에 어떤 권리가 등록되어 있는지 확인하세요
- 어떤 권리가 적합한지 정하세요: 사용권, 지상권 또는 거주권
- 두 사람 모두 건강할 때 토지사무소에서 등록하세요
- 태국 내 자산으로 한정된 내용이 일치하는 태국 유언장을 작성하세요
- 증서, 등록 서류, 두 유언장의 사본을 가족이 찾을 수 있는 곳에 보관하세요
간단한 태국 유언장이 어떤 형태인지 알아보려면 은행 계좌와 콘도를 위한 간단한 태국 유언장을 읽어보세요. 대신 생전에 자녀에게 토지를 증여하는 방법은 자녀에게 토지 이전하기를 참고하세요.
가족의 주택이 태국인 배우자 명의의 토지 위에 있고 자신에게 유리하게 등록된 것이 아무것도 없다면, 어떤 권리가 상황에 맞는지 저희 팀과 상담하세요.
이 글은 일반적인 정보이며, 특정 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다.