การสร้างโรงงานหรืออาคารพาณิชย์ในประเทศไทย: ข้อสัญญาที่เจ้าของโครงการต้องมีก่อนเริ่มงาน

บริษัทที่จัดจ้างสร้างโรงงาน คลังสินค้า หรืออาคารพาณิชย์ มักใช้เวลาเป็นเดือนในการออกแบบและตกลงราคา แต่กลับใช้เวลาเพียงไม่กี่วันกับสัญญา โดยมักลงนามในสัญญาสำเร็จรูปของคู่สัญญา或称ผู้รับเหมา พร้อมแก้ไขกำหนดการชำระเงินเพียงเล็กน้อย

ข้อพิพาทที่ตามมาแทบไม่เคยเกี่ยวกับราคา แต่เป็นเรื่อง ความล่าช้า การเปลี่ยนแปลง ความชำรุดบกพร่อง และการเลิกสัญญา ซึ่งตัดสินกันด้วยสิ่งที่สัญญาระบุไว้ หรือไม่ได้ระบุไว้ เกี่ยวกับสี่เรื่องดังกล่าว

ขอบเขต: เอกสารที่กำหนดขอบเขตของงาน

สัญญาควรระบุเอกสารทุกฉบับที่กำหนดขอบเขตของงาน และระบุว่า ฉบับใดมีผลเหนือกว่า เมื่อเอกสารเหล่านั้นขัดแย้งกัน ได้แก่ ข้อตกลง ข้อกำหนดทางเทคนิค แบบก่อสร้าง บัญชีปริมาณงาน และคำชี้แจงการประกวดราคา

หากไม่มีลำดับความสำคัญของเอกสาร รายการที่ขาดหายไปในแบบก่อสร้างจะกลายเป็นข้อเรียกร้องงานเพิ่ม และช่องว่างระหว่างข้อกำหนดทางเทคนิคกับราคาจะกลายเป็นข้อโต้แย้งที่คุณต้องจ่าย

เกณฑ์ราคาและการชำระเงิน

• ราคาแบบเหมารวมหรือวัดปริมาณจริง. ต้องระบุให้ชัดว่าเป็นแบบใด แม้เป็นราคาเหมารวมก็ยังต้องมีขอบเขตงานที่ชัดเจนจึงจะมีความหมาย
• การชำระตามผลงานที่ได้รับการรับรอง. ชำระตามผลงานที่ได้รับการรับรองจากวิศวกรหรือผู้จัดการโครงการของเจ้าของโครงการ ไม่ใช่ชำระตามใบแจ้งหนี้เพียงอย่างเดียว
• เงินล่วงหน้า. หากมีการจ่ายเงินล่วงหน้า ต้องมีหลักประกันด้วย หนังสือค้ำประกันเงินล่วงหน้า จากธนาคาร โดยลดวงเงินลงตามเงินล่วงหน้าที่หักคืน
• เงินประกันผลงาน. หักเงินส่วนหนึ่งจากแต่ละงวดไว้จนกว่างานจะแล้วเสร็จและสิ้นสุดระยะเวลาประกันความชำรุดบกพร่อง หรืออาจรับหนังสือค้ำประกันผลงานแทนก็ได้
• เครดิตและการหักกลบลบหนี้. ข้อตกลงใดๆ ที่ทำกันแบบไม่เป็นทางการ เช่น ค่าออกแบบที่นำไปหักกับงานในภายหลัง ต้องระบุไว้ในสัญญา

การค้ำประกันผลงาน

หนังสือค้ำประกันผลงานจากธนาคาร ซึ่งเรียกใช้ได้เมื่อผู้รับเหมาผิดสัญญา ถือเป็นมาตรการเยียวยาในทางปฏิบัติที่สำคัญที่สุดของเจ้าของโครงการ เมื่อผู้รับเหมาทิ้งงานไป

ควรตรวจสอบถ้อยคำให้ดี หนังสือค้ำประกันแบบไม่มีเงื่อนไขและเรียกใช้ได้ทันทีเมื่อมีการเรียกร้อง มีประโยชน์กว่าหนังสือค้ำประกันที่ต้องพิสูจน์การผิดสัญญาก่อนมาก

เวลา ความล่าช้า และการขยายเวลา

• แผนงานโครงการ ที่ระบุหมุดหมายสำคัญ แนบท้ายสัญญา
• ค่าปรับความล่าช้า ในอัตราต่อวัน พร้อมเพดานวงเงินสูงสุด
• การขยายระยะเวลา เฉพาะเหตุที่กำหนดไว้เท่านั้น และเฉพาะกรณีที่ผู้รับจ้างแจ้งภายในระยะเวลาที่กำหนด
• ความล่าช้าที่เกิดจากฝ่ายเจ้าของโครงการ เช่น การส่งมอบแบบล่าช้า การส่งมอบพื้นที่ล่าช้า หรือการชำระเงินล่าช้า ต้องกำหนดไว้อย่างชัดเจน มิฉะนั้นจะกลายเป็นข้อต่อสู้ของผู้รับจ้างต่อข้อเรียกร้องเรื่องความล่าช้าในทุกกรณี

โดยทั่วไปศาลไทยบังคับตามข้อกำหนดค่าปรับความล่าช้าที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ แต่ศาลสามารถ ลดค่าปรับที่สูงเกินสมควรได้ ควรกำหนดอัตราค่าปรับโดยพิจารณาจากความเสียหายที่ความล่าช้าทำให้ท่านเสียจริง

การเปลี่ยนแปลงงาน

การเปลี่ยนแปลงงานทุกครั้งควรมีคำสั่ง เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนที่จะดำเนินการ โดยต้องตกลงหรือกำหนดผลกระทบด้านราคาและเวลาผ่านกลไกที่แน่นอน คำสั่งด้วยวาจาในหน้างานถือเป็นสาเหตุที่พบบ่อยที่สุดของข้อเรียกร้องในงานก่อสร้าง

ใบอนุญาต ความปลอดภัย และผู้รับเหมาช่วง

• ใบอนุญาต ระบุว่าใครเป็นผู้ยื่นขอใบอนุญาตใดบ้าง โดยทั่วไปใบอนุญาตก่อสร้างเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของโครงการ ส่วนใบอนุญาตระดับพื้นที่และการแจ้งเตือนมักเป็นความรับผิดชอบของผู้รับเหมา
• ความปลอดภัยในพื้นที่ ผู้รับเหมาเป็นผู้ควบคุมพื้นที่ จึงควรรับผิดชอบด้านความปลอดภัยและการปฏิบัติตามกฎหมายของลูกจ้าง
• การจ้างช่วง กำหนดให้ต้องได้รับความยินยอมก่อนจ้างช่วงงานส่วนสำคัญ และให้ผู้รับเหมาหลักรับผิดชอบผู้รับเหมาช่วงของตน
• การประกันภัย ประกันภัยความเสี่ยงทั้งหมดของผู้รับเหมาและประกันภัยความรับผิดต่อบุคคลภายนอก โดยระบุชื่อเจ้าของโครงการเป็นผู้เอาประกัน

ความชำรุดบกพร่อง

กฎหมายกำหนดให้ผู้รับจ้างต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่ปรากฏขึ้น ภายในหนึ่งปีนับแต่วันส่งมอบ หรือ ภายในห้าปีสำหรับอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ที่มิใช่สิ่งปลูกสร้างที่ทำด้วยไม้ เว้นแต่สัญญาจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น และการเรียกร้องต้องดำเนินการ ภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่ความชำรุดบกพร่องนั้นปรากฏขึ้น

สัญญาควรเพิ่มกระบวนการที่ปฏิบัติได้จริง ได้แก่ บัญชีรายการความชำรุดบกพร่อง ณ วันส่งมอบ ระยะเวลาความรับผิดต่อความชำรุดบกพร่อง กำหนดเส้นตายให้ผู้รับจ้างเข้าดำเนินการแก้ไข และสิทธิของเจ้าของในอันที่จะแก้ไขความชำรุดบกพร่องโดยให้ผู้รับจ้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย โดยใช้เงินประกันผลงานหรือหนังสือค้ำประกัน

การบอกเลิกสัญญา

สิทธิสองประการที่สำคัญที่สุดมีดังนี้:

1. การบอกเลิกสัญญาเนื่องจากการผิดสัญญาของผู้รับจ้าง กฎหมายอนุญาตให้เจ้าของโครงการบอกเลิกสัญญาได้ในกรณีที่ผู้รับจ้างไม่เริ่มงานตามกำหนดเวลา หรือล่าช้าจนเห็นได้ชัดว่าไม่สามารถทำงานให้แล้วเสร็จตามกำหนดเวลาได้ สัญญาควรกำหนดเพิ่มเติมเรื่องหนังสือบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรและระยะเวลาเยียวยาการผิดสัญญา ตลอดจนสิทธิในการเรียกใช้หลักประกัน
2. สิทธิในการเข้าดำเนินการแทน (Step-in) สิทธิในการเข้าครอบครองพื้นที่ทำงาน วัสดุ และแบบก่อสร้าง และดำเนินงานต่อให้แล้วเสร็จโดยผู้รับจ้างรายอื่น โดยเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนเกินจากผู้รับจ้างที่ผิดสัญญา

การบอกเลิกสัญญาโดยไม่ปฏิบัติตามกระบวนการที่กำหนดไว้ในสัญญานั่นเอง คือเหตุที่ทำให้เจ้าของโครงการซึ่งมีข้อโต้แย้งที่หนักแน่นต้องจ่ายเงินตามข้อเรียกร้องของผู้รับจ้างในที่สุด

ข้อพิพาท

เลือก การอนุญาโตตุลาการหรือศาล เพียงช่องทางเดียว ไม่เลือกทั้งสองช่องทางพร้อมกัน หากใช้การอนุญาโตตุลาการ ให้ระบุสถาบัน ที่นั่ง ภาษา และจำนวนอนุญาโตตุลาการ ให้มีขั้นตอนการยกระดับข้อพิพาทแบบสั้น ๆ เช่น การประชุมผู้บริหารระดับสูงภายในระยะเวลาที่กำหนด ก่อนเริ่มกระบวนการอย่างเป็นทางการ

ผู้รับเหมาต่างชาติและสัญญาสองภาษา

• โดยทั่วไป งานก่อสร้างถือเป็นธุรกิจที่จำกัดสำหรับบริษัทที่มีชาวต่างชาติถือหุ้นข้างมาก จึงควรตรวจสอบว่าผู้รับเหมาต่างชาติได้รับอนุญาตให้ประกอบกิจการในประเทศไทยอย่างไร
• ใช้ สัญญาสองภาษา และระบุให้ชัดเจนว่าภาษาใดมีผลใช้บังคับ
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ที่ลงนามแทนผู้รับเหมามีอำนาจผูกพันบริษัท ดู ใครมีอำนาจผูกพันบริษัทไทย

เช็กลิสต์ก่อนลงนามสำหรับเจ้าของโครงการ

• ลำดับความสำคัญของเอกสารประกอบสัญญา
• การจ่ายเงินตามผลงานที่ได้รับการรับรอง พร้อมการกันเงินประกันผลงาน
• หนังสือค้ำประกันเงินล่วงหน้าและหนังสือค้ำประกันผลงานจากธนาคาร
• กำหนดการทำงาน ค่าปรับกรณีล่าช้าพร้อมเพดานวงเงิน และขั้นตอนการขอขยายระยะเวลาตามการแจ้งเป็นหนังสือ
• ขั้นตอนการแก้ไขเปลี่ยนแปลงงานเป็นลายลักษณ์อักษร
• การจัดสรรความรับผิดชอบเรื่องใบอนุญาต ความปลอดภัย การจ้างช่วง และการประกันภัย
• กระบวนการแก้ไขข้อบกพร่องที่มีการกันเงินประกันผลงานหรือหนังสือค้ำประกันรองรับ
• สิทธิในการบอกเลิกสัญญาและสิทธิเข้าแทนที่ผู้รับเหมา พร้อมขั้นตอนที่ชัดเจน
• ช่องทางระงับข้อพิพาทเพียงช่องทางเดียว

สำหรับข้อพิพาทเกี่ยวกับงานก่อสร้างที่อยู่อาศัย โปรดดู ข้อพิพาทกับผู้รับเหมากรณีงานที่ยังไม่แล้วเสร็จหรือมีข้อบกพร่อง

📌 ดูเพิ่ม: บริการกฎหมายธุรกิจ · อนุญาโตตุลาการและการไกล่เกลี่ย

หากบริษัทของคุณกำลังจะลงนามในสัญญาก่อสร้างโรงงานหรืออาคารพาณิชย์ โปรดพูดคุยกับทีมของเรา ก่อนที่ผู้รับเหมาจะเริ่มเข้าพื้นที่ดำเนินงาน

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะราย