公共費用拖欠，是幾乎每一個公寓法人和住宅小區法人都會遇到的問題，而問題不在於某一戶欠多少錢，而在於它會蔓延。共有人一旦看到不付款的人沒有任何後果，按時付款的人也會開始問自己為什麼要付。與此同時，專案的各項開支，包括保安費、清潔費、維修保養費和公共區域電費，依然每個月照付不誤。
本指南寫給法人經理和委員會，說明法律提供了哪些工具、哪些做法即使見效快也不應採用，以及如何把欠款變成真正收到的錢。
本文內容屬於一般性知識。具體細節取決於各專案的章程和每個單元的事實情況。採取任何措施之前，應先諮詢律師。
公寓與分塊住宅小區適用不同的法律
公寓法人適用公寓方面的法律。區分所有權人有義務按照章程規定的比例共同承擔公共費用。拖欠的共有人必須支付法律和章程規定的附加費用；欠款滿六個月以上的，章程可以規定暫停提供共用服務或暫停使用公共財產，並且該共有人在全體大會上沒有表決權。
住宅小區法人適用土地分塊方面的法律。分塊土地的買受人有義務繳納公用設施的維護和管理費用。欠款達到法律規定的期限時，可能被暫停提供服務或暫停使用公用設施；欠款時間更長時，土地局將暫停該地塊上權利和法律行為的登記，直至付清全部款項。
這兩套制度在期限、措施和附加費用比率等細節上各不相同。因此，第一步是把專案章程與真正適用於該專案的法律對照閱讀，而不是照搬其他專案的做法。
最有力的工具，是業主要出售或過戶的那一天
對於公寓單元，在土地局辦理所有權轉移登記時，必須有法人出具的證明書，證明不存在拖欠的公共費用。住宅小區則適用上文所述的暫停登記措施。因此，拖欠的業主在清償債務之前無法出售或過戶。
但這一工具只對有意出售的業主有效。沒有出售打算的業主，或者把房子空置不管的業主，完全感受不到這種壓力，欠款會越滾越大，直到某幾期超過訴訟時效。因此，等著業主自己上門申請無欠款證明的法人，往往在不知不覺中損失了一部分款項。
優先受償權：法人先於一般債權人受償
公共費用對該公寓單元或該分塊地塊享有優先受償權。這意味著，當房屋或土地被拍賣時，法人有權按照法律規定的順序，先於普通債權人從拍賣所得中受償。
法人經常出現疏漏的地方是：房屋已被銀行查封並拍賣，法人卻毫不知情，因為法人不是該案的當事人。如果沒有在期限內於財產被查封的案件中提出申請受償的請求，就可能喪失從該次拍賣中受償的機會。法人經理應當經常檢視專案內房屋或地塊的拍賣公告。
有效且合法的催收公共費用步驟
**1. 建立可供核查的債務臺賬。**按期列明欠款，寫明每一期的到期日、所計的附加費用，以及已發出賬單的證據。這份臺賬是起訴時的主要證據。如果系統中的金額與賬單不一致，案件就會耗費時間去證明數字。
**2. 逐戶通知，不要公開羞辱。**按業主提供的地址和登記在冊的地址，向業主發出欠款通知書，對不住在房屋內的業主尤其如此，例如房屋出租的，或業主是住在國外的外國人。避免在專案公共區域張貼姓名和欠款金額。
**3. 律師催款函。**通知之後仍然沒有回應的，律師催款函通常對那些認為法人不會起訴的業主有效，同時也是起訴前已經催告的證據。
**4. 書面約定分期償還。**業主要求分期的，應訂立書面檔案，寫明全部債務金額、分期安排和違約的後果。這份檔案會使訴訟時效重新起算；業主再次違約的，可以立即作為起訴的證據。
**5. 只起訴值得追討的案件。**按欠款金額、最早一期的訴訟時效以及收回款項的可能性，對欠款的房屋排序。欠款高且臨近超過訴訟時效的，應先起訴；金額較小的，也許通過協商就能解決。
勝訴之後，還必須強制執行
判決本身不會讓錢到賬。就公共費用債務而言，應當尋找的財產有三類。
- **租客向業主支付的租金。**出租中的房屋是最容易凍結的資金來源，因為知道租客是誰，也知道租金每月支付。
- **薪資或其他第三人應向業主支付的款項。**可以凍結超出法律為債務人保留的生活費用的部分。
- **房屋單元或該地塊本身。**可以查封並拍賣，法人按優先受償權受償，但耗時較長，需要與欠款金額相權衡，看是否划算。
查明業主有哪些收入或財產，屬於財產調查與強制執行的工作，應當在起訴之前就做，這樣才能知道勝訴後款項從何而來。
不應採用的做法，即使見效快
- **切斷單元內的水電。**法律賦予的措施是按照章程暫停共用服務和使用公共財產，而不是切斷業主所有的單元的公用設施。
- **張貼姓名和欠款金額。**有誹謗風險，並且違反個人資料保護法。
- 恐嚇業主，或通過他人催收，例如向租客或鄰居催收，讓他們轉告業主。
- **採用章程沒有規定的措施。**每一項措施都必須有法律和專案章程作為依據。如果章程陳舊、沒有涵蓋相關事項，應先通過全體大會修訂章程。
起訴之前，也要核查法人自身的許可權
法人經理在訴訟中代表法人，但部分專案的章程規定了內部程式，例如須先有委員會決議。應當準備的檔案包括法人登記證明書、仍然有效的經理任命證明、現行章程和相關決議。如果起訴許可權存在瑕疵，即使債務清楚，案件也可能從一開始就受阻。
我們能提供的幫助
我們為公寓法人和住宅小區法人提供全流程服務：核查債務臺賬和訴訟時效，成批發出催款函，訂立分期償還協議，提起訴訟，直到財產調查和強制執行，幷包括在專案內房屋被查封拍賣時，依據優先受償權申請受償。有關追討債務的整體介紹，請參閱追討債務、起訴債務人與強制執行指南。
如果貴專案有多戶拖欠公共費用，請把欠款清單發給我們評估。我們可以告訴您哪些戶應當協商、哪些戶應當起訴，以及哪些戶臨近超過訴訟時效。
