公共费用拖欠，是几乎每一个公寓法人和住宅小区法人都会遇到的问题，而问题不在于某一户欠多少钱，而在于它会蔓延。共有人一旦看到不付款的人没有任何后果，按时付款的人也会开始问自己为什么要付。与此同时，项目的各项开支，包括保安费、清洁费、维修保养费和公共区域电费，依然每个月照付不误。
本指南写给法人经理和委员会，说明法律提供了哪些工具、哪些做法即使见效快也不应采用，以及如何把欠款变成真正收到的钱。
本文内容属于一般性知识。具体细节取决于各项目的章程和每个单元的事实情况。采取任何措施之前，应先咨询律师。
公寓与分块住宅小区适用不同的法律
公寓法人适用公寓方面的法律。区分所有权人有义务按照章程规定的比例共同承担公共费用。拖欠的共有人必须支付法律和章程规定的附加费用；欠款满六个月以上的，章程可以规定暂停提供共用服务或暂停使用公共财产，并且该共有人在全体大会上没有表决权。
住宅小区法人适用土地分块方面的法律。分块土地的买受人有义务缴纳公用设施的维护和管理费用。欠款达到法律规定的期限时，可能被暂停提供服务或暂停使用公用设施；欠款时间更长时，土地局将暂停该地块上权利和法律行为的登记，直至付清全部款项。
这两套制度在期限、措施和附加费用比率等细节上各不相同。因此，第一步是把项目章程与真正适用于该项目的法律对照阅读，而不是照搬其他项目的做法。
最有力的工具，是业主要出售或过户的那一天
对于公寓单元，在土地局办理所有权转移登记时，必须有法人出具的证明书，证明不存在拖欠的公共费用。住宅小区则适用上文所述的暂停登记措施。因此，拖欠的业主在清偿债务之前无法出售或过户。
但这一工具只对有意出售的业主有效。没有出售打算的业主，或者把房子空置不管的业主，完全感受不到这种压力，欠款会越滚越大，直到某几期超过诉讼时效。因此，等着业主自己上门申请无欠款证明的法人，往往在不知不觉中损失了一部分款项。
优先受偿权：法人先于一般债权人受偿
公共费用对该公寓单元或该分块地块享有优先受偿权。这意味着，当房屋或土地被拍卖时，法人有权按照法律规定的顺序，先于普通债权人从拍卖所得中受偿。
法人经常出现疏漏的地方是：房屋已被银行查封并拍卖，法人却毫不知情，因为法人不是该案的当事人。如果没有在期限内于财产被查封的案件中提出申请受偿的请求，就可能丧失从该次拍卖中受偿的机会。法人经理应当经常查看项目内房屋或地块的拍卖公告。
有效且合法的催收公共费用步骤
**1. 建立可供核查的债务台账。**按期列明欠款，写明每一期的到期日、所计的附加费用，以及已发出账单的证据。这份台账是起诉时的主要证据。如果系统中的金额与账单不一致，案件就会耗费时间去证明数字。
**2. 逐户通知，不要公开羞辱。**按业主提供的地址和登记在册的地址，向业主发出欠款通知书，对不住在房屋内的业主尤其如此，例如房屋出租的，或业主是住在国外的外国人。避免在项目公共区域张贴姓名和欠款金额。
**3. 律师催款函。**通知之后仍然没有回应的，律师催款函通常对那些认为法人不会起诉的业主有效，同时也是起诉前已经催告的证据。
**4. 书面约定分期偿还。**业主要求分期的，应订立书面文件，写明全部债务金额、分期安排和违约的后果。这份文件会使诉讼时效重新起算；业主再次违约的，可以立即作为起诉的证据。
**5. 只起诉值得追讨的案件。**按欠款金额、最早一期的诉讼时效以及收回款项的可能性，对欠款的房屋排序。欠款高且临近超过诉讼时效的，应先起诉；金额较小的，也许通过协商就能解决。
胜诉之后，还必须强制执行
判决本身不会让钱到账。就公共费用债务而言，应当寻找的财产有三类。
- **租客向业主支付的租金。**出租中的房屋是最容易冻结的资金来源，因为知道租客是谁，也知道租金每月支付。
- **薪资或其他第三人应向业主支付的款项。**可以冻结超出法律为债务人保留的生活费用的部分。
- **房屋单元或该地块本身。**可以查封并拍卖，法人按优先受偿权受偿，但耗时较长，需要与欠款金额相权衡，看是否划算。
查明业主有哪些收入或财产，属于财产调查与强制执行的工作，应当在起诉之前就做，这样才能知道胜诉后款项从何而来。
不应采用的做法，即使见效快
- **切断单元内的水电。**法律赋予的措施是按照章程暂停共用服务和使用公共财产，而不是切断业主所有的单元的公用设施。
- **张贴姓名和欠款金额。**有诽谤风险，并且违反个人数据保护法。
- 恐吓业主，或通过他人催收，例如向租客或邻居催收，让他们转告业主。
- **采用章程没有规定的措施。**每一项措施都必须有法律和项目章程作为依据。如果章程陈旧、没有涵盖相关事项，应先通过全体大会修订章程。
起诉之前，也要核查法人自身的权限
法人经理在诉讼中代表法人，但部分项目的章程规定了内部程序，例如须先有委员会决议。应当准备的文件包括法人登记证明书、仍然有效的经理任命证明、现行章程和相关决议。如果起诉权限存在瑕疵，即使债务清楚，案件也可能从一开始就受阻。
我们能提供的帮助
我们为公寓法人和住宅小区法人提供全流程服务：核查债务台账和诉讼时效，成批发出催款函，订立分期偿还协议，提起诉讼，直到财产调查和强制执行，并包括在项目内房屋被查封拍卖时，依据优先受偿权申请受偿。有关追讨债务的整体介绍，请参阅追讨债务、起诉债务人与强制执行指南。
如果贵项目有多户拖欠公共费用，请把欠款清单发给我们评估。我们可以告诉您哪些户应当协商、哪些户应当起诉，以及哪些户临近超过诉讼时效。
