也拉
也拉外籍人士房地产律师 — 公寓、30年租约、别墅、产权尽职调查
外国人可在泰国持有公寓（共管公寓）产权（受每栋楼 49% 外资配额限制）、可办理 30 年登记租约（土地或别墅），亦可通过架构合规的泰国公司持有土地——但每种方式各有利弊，须在支付任何定金前解释清楚。我们为外籍买家提供全程服务——产权调查、楼花合同审查、定金与托管保障、土地厅过户，以及过户后文件（FET、税费、外资配额函）。
也拉外籍人士房地产律师的业务范围
- 公寓产权——外资配额核查、FET（外汇交易）合规
- 土地或房屋的 30 年登记租约，含续约条款拟订
- 通过租赁 + 公司持有购置别墅——风险评估式架构
- 产权尽职调查——地契/NS3K/NS3 核验、抵押查询、边界测量
- 买卖合同审查与谈判
- 楼花项目审查——开发商财务状况、托管保障、竣工保证
- 土地厅过户陪同与 FET 函件准备
办理流程
- 1初步咨询——确认持有方式契合您的签证、税务与退出计划
- 2产权调查与实地核验（我们亲赴现场，而非仅看照片）
- 3合同审查与谈判——定金保障、竣工条件、违约金
- 4如购买公寓，与银行协调 FET（资金须以外币汇入）
- 5过户当日陪同土地厅——翻译、签署、缴税
- 6过户后：外资配额函、户籍登记、共管费用设置
所需文件
- •护照（签名页 + 有效签证页）
- •现有地契及先前买卖合同（如有）
- •卖方身份证与户籍（我们代为收集）
- •资金来源证明及符合 FET 的银行转账凭证（购买公寓时）
- •如您无法亲自过户，需授权书
关于我们在也拉
也拉是橡胶与水果产区，其勿洞县是通往马来西亚的重要口岸，重要程度足以设立独立的府级法院；也拉亦是法院适用伊斯兰家庭与继承法、由达图法官参与审理的四个府之一。案件涵盖跨境贸易与出入境、种植园与土地、勿洞的旅游业经营，以及依伊斯兰法原则处理的家事与继承事务。
此地案件须自始明确适用一般法律还是伊斯兰法，因为由此确定的份额与继承人差异甚大，事后极难更正。我们在行动前先确定身份状态与适用原则，由孔敬总部与曼谷分所承办，并赴也拉府法院与勿洞法院出庭。
我们在也拉出庭的法院
- •也拉府法院
- •勿洞法院
- •也拉青少年与家庭法院
- •第 9 区劳动法院（宋卡）
也拉市区、勿洞、亚哈、拉曼、班南沙达、丹托，及延伸至北大年、陶公与宋卡的地区
常见问题 — 也拉外籍人士房地产律师
3 个常见问题
这是硬性法定上限，由土地厅强制执行。若外资配额已满，您无法登记外籍产权——只能改用长期租约（通常 30 年 + 续约，在同一栋楼架构）。在支付任何定金前，务必凭管理法人出具的最新函件核实外资配额状态。无此函件即购买，是我们最常见到的外籍买家失误。
您可以通过架构合规、持有土地的泰国公司持有房屋，但该结构会受到严格审查。近年来土地厅与商业发展部加强了对那些看似主要为外国人持有土地而设立的公司的核查。我们不会设立依赖泰籍代持（名义）股东的结构——那违反《外商经营法》与《土地法》。我们会设立真正经营、土地持有仅为附带的合法泰国公司，并在结构不合法时予以拒绝。其他事务所或许会答应；请追问原因。
公寓可依遗嘱由继承人继承，但若继承人也是外籍，须符合外资配额，否则应在合理期限内出售（通常理解为一年）。租赁权仅在租约专门拟订为可于承租人身故时转让时方可转移——多数租约并未如此约定。我们将为外籍房产所有人起草或审查泰国遗嘱作为标准附加服务；在购买*之前*办理可减少日后纠纷。