ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ เมื่อสร้างหรือซื้อบ้านเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของครอบครัว ที่ดินมักจะจดทะเบียนในชื่อของคู่สมรส คู่ชีวิต หรือบุตรที่เป็นคนไทย ทำให้ฝ่ายต่างชาติเหลือคำถามง่าย ๆ ข้อหนึ่งว่า ฉันมีสิทธิอะไรในการอยู่ที่นี่?
คำตอบที่พบบ่อยที่สุดคือ สิทธิเก็บกิน คู่มือนี้จะอธิบายว่าสิทธิเก็บกินคืออะไร จดทะเบียนอย่างไร และจะเกิดอะไรขึ้นกับสิทธินี้เมื่อหย่า การขาย การจำนอง และการเสียชีวิต — คำถามที่เกิดขึ้นหลังการจดทะเบียน ไม่ใช่ก่อนการจดทะเบียน
สำหรับทางเลือกที่กว้างขึ้นว่าแท้จริงแล้วควรซื้อในชื่อของใคร โปรดดู การซื้อบ้านหรือที่ดินในชื่อคู่สมรสหรือบุตรที่เป็นคนไทย
1. สิทธิเก็บกินให้อะไรกับคุณ
สิทธิเก็บกินเป็น ทรัพยสิทธิ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินอาจ:
- ครอบครองและอยู่อาศัย ในที่ดินหรือทรัพย์สิน
- ใช้ ที่ดินหรือทรัพย์สินนั้น รวมถึงบ้านที่ตั้งอยู่บนที่ดินนั้น
- เก็บผลประโยชน์ เช่น ค่าเช่า หากทรัพย์สินนั้นถูกให้เช่า
เจ้าของยังคงมี กรรมสิทธิ์ เจ้าของยังขายที่ดินได้ แต่ขายได้โดยติดภาระสิทธิเก็บกินเท่านั้น
เนื่องจากสิทธิเก็บกิน จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน สิทธินี้จึงติดไปกับที่ดิน ผู้ซื้อ ผู้รับมรดก หรือเจ้าหนี้ของเจ้าของในภายหลัง ย่อมได้ที่ดินไปโดยมีสิทธิเก็บกินติดอยู่
2. ตลอดชีวิตหรือมีกำหนดระยะเวลา
| ระยะเวลา | ความหมาย |
|---|---|
| ตลอดชีวิต | มีผลไปจนกว่าผู้ทรงสิทธิจะเสียชีวิต |
| มีกำหนดระยะเวลา | มีผลตามระยะเวลาที่ตกลงกัน ซึ่ง ต้องไม่เกินสามสิบปี |
ไม่ว่าจะกำหนดระยะเวลาไว้อย่างไร สิทธิเก็บกินย่อมสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต ไม่สามารถตกทอดทางมรดกหรือยกให้โดยทางพินัยกรรมได้ สำหรับคู่สมรสชาวต่างชาติที่ต้องการรักษาบ้านไว้ตลอดชีวิต สิทธิเก็บกินตลอดชีวิต มักเป็นทางเลือกที่ใช้กันทั่วไป
3. การจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
สิทธิเก็บกินจะผูกพันบุคคลภายนอกได้ก็ต่อเมื่อได้ จดทะเบียน ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
โดยทั่วไปต้องใช้เอกสารดังนี้
- โฉนดที่ดิน
- บัตรประชาชน และทะเบียนบ้านของเจ้าของชาวไทย
- หนังสือเดินทาง ของผู้ถือสิทธิชาวต่างชาติ
- ทะเบียนสมรส หากคู่สัญญาแต่งงานกัน
- ความยินยอมของคู่สมรส หากที่ดินเป็นสินสมรสของเจ้าของและคู่สมรสอีกฝ่าย
- คำแปลเอกสารต่างประเทศ ในกรณีที่จำเป็น
ข้อควรปฏิบัติ
- คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องไปด้วยกัน หรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทน
- เจ้าหน้าที่ที่ดินอาจ สอบถาม เกี่ยวกับความสัมพันธ์และวัตถุประสงค์ โดยเฉพาะเมื่อผู้ถือสิทธิเป็นชาวต่างชาติ คำตอบและเอกสารที่ชัดเจนจะช่วยให้ดำเนินการได้ราบรื่น
- ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและภาษี (ถ้ามี) ขึ้นอยู่กับว่า มีการจ่ายค่าตอบแทนใด ๆ สำหรับสิทธิเก็บกินหรือไม่ ควรยืนยันกับสำนักงานที่ดินก่อนวันนัด
4. เกิดอะไรขึ้นเมื่อหย่า
สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนไว้แล้ว ไม่สิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเมื่อหย่า แต่จะยังคงอยู่ต่อไป เว้นแต่:
- ทั้งสองฝ่ายตกลงยกเลิกสิทธิเก็บกินนั้นและจดทะเบียนการยกเลิก หรือ
- ศาลมีคำสั่งเป็นอย่างอื่นในชั้นพิจารณาคดี
เงื่อนไขนี้ช่วยคุ้มครองคู่สมรสต่างชาติ ซึ่งเป็นเจตนารมณ์ของการทำสัญญานี้ แต่ก็เป็นประเด็นที่คู่สมรสไทยยกขึ้นมาหารือกันบ่อยที่สุดในภายหลัง จึงควรพูดคุยกันก่อนจดทะเบียน และหากทั้งสองฝ่ายเห็นตรงกัน ควรบันทึกว่าควรเกิดอะไรขึ้นเมื่อแยกกันอยู่ไว้ในข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร
ดูเพิ่มเติมได้ที่ การหย่าในประเทศไทยกรณีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติ
5. การขายและการจดจำนอง
การขาย: เจ้าของที่ดินชาวไทยสามารถขายที่ดินได้ แต่ผู้ซื้อจะได้ที่ดินไป โดยมีสิทธิเก็บกิน (usufruct) ติดอยู่ด้วย ในทางปฏิบัติ มีผู้ซื้อเพียงส่วนน้อยที่จะยอมรับเงื่อนไขเช่นนั้น ดังนั้นสิทธิเก็บกินจึงมีผลในทางปฏิบัติในการปิดกั้นการขาย เว้นแต่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะยินยอมให้ยกเลิกสิทธิ
การจดจำนอง: โดยทั่วไปธนาคารจะขอให้ ยกเลิกสิทธิเก็บกินที่มีอยู่ หรือจัดลำดับสิทธิให้รองลงไป ก่อนปล่อยสินเชื่อโดยใช้ที่ดินเป็นหลักประกัน หากมีแผนจะกู้ยืม ควรตกลงลำดับการจดทะเบียนกับธนาคารไว้ก่อน
การโอนโดยผู้ทรงสิทธิ: ผู้ทรงสิทธิเก็บกินไม่อาจขายสิทธิเก็บกินนั้นเองได้ แต่สามารถ ให้ผู้อื่นใช้สิทธิแทนได้ เช่น การให้เช่าบ้าน เป็นต้น ภายในขอบเขตเงื่อนไขที่ได้จดทะเบียนไว้
6. เมื่อคู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสียชีวิต
| ผู้เสียชีวิต | ผลที่เกิดขึ้น |
|---|---|
| ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน (คู่สมรสต่างชาติ) | สิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง ที่ดินปลอดจากสิทธิเก็บกินดังกล่าว |
| เจ้าของ (คู่สมรสไทย) | ที่ดินตกทอดไปยังทายาทหรือผู้รับประโยชน์ของเจ้าของ โดยยังคงอยู่ภายใต้สิทธิเก็บกิน |
นี่คือเหตุผลว่าทำไมสิทธิเก็บกินจึงได้ผลดีที่สุดเมื่อใช้ควบคู่กับพินัยกรรม พินัยกรรมของคู่สมรสไทยจะระบุว่าใครเป็นผู้รับมรดกที่ดินหลังจากสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง ซึ่งโดยทั่วไปคือบุตร ดู การปกป้องบ้านของคุณด้วยสิทธิเก็บกินและพินัยกรรม และ พินัยกรรมและการรับมรดกสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย
7. สิทธิเก็บกินเปรียบเทียบกับสิทธิอื่น ๆ
| สิทธิ | ให้สิทธิอะไร | เหมาะสำหรับ |
|---|---|---|
| สิทธิเก็บกิน | ครอบครอง ใช้ และได้รับผลประโยชน์จากที่ดิน | ประกันที่อยู่อาศัยตลอดชีวิต รวมถึงรายได้ค่าเช่า |
| สิทธิอาศัย | สิทธิในการอยู่อาศัยในบ้านเท่านั้น | สิทธิในการอยู่อาศัยที่ง่ายกว่า โดยไม่มีรายได้ |
| สิทธิเหนือพื้นดิน | ความเป็นเจ้าของบ้าน แยกออกจากที่ดิน | รักษามูลค่าบ้านที่ชาวต่างชาติเป็นผู้ออกเงิน |
| สัญญาเช่าที่จดทะเบียน | การใช้สิทธิในระยะเวลาที่กำหนด มักจะสามสิบปี | การใช้สิทธิแบบมีกำหนดระยะเวลา ใช้ร่วมกับคำสัญญาว่าจะต่อสัญญาได้ |
สิทธิเหล่านี้มักถูก นำมาใช้ร่วมกัน เช่น สิทธิเหนือพื้นดินเพื่อให้คู่สมรสชาวต่างชาติเป็นเจ้าของบ้าน บวกกับสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตเหนือที่ดิน บวกกับพินัยกรรม
8. ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
- อาศัยข้อตกลงที่ไม่ได้จดทะเบียน — ข้อตกลงนั้นอาจผูกพันเฉพาะคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย แต่ไม่ผูกพันผู้ซื้อ ทายาท หรือเจ้าหนี้
- เข้าใจว่าสิทธิเก็บกินหมายถึงกรรมสิทธิ์ในตัวบ้าน — ซึ่งไม่ใช่เช่นนั้น
- ไม่มีพินัยกรรม จนทายาทของเจ้าของและผู้ถือสิทธิ์ต้องมาโต้แย้งกัน
- มองข้ามการจำนอง แล้วภายหลังจึงพบว่าธนาคารกำหนดให้ต้องไถ่ถอนจำนอง
ก่อนการจดทะเบียน
- พิจารณาว่าจำเป็นต้องใช้สิทธิเก็บกิน สิทธิอยู่อาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สัญญาเช่า หรือหลายอย่างรวมกัน
- เลือกว่าจะให้มีผลตลอดชีวิตหรือมีกำหนดระยะเวลา
- ตรวจสอบว่าที่ดินเป็นสินส่วนตัวหรือสินสมรสของผู้เป็นเจ้าของ และต้องได้รับความยินยอมจากใคร
- ตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าหากแยกกันอยู่จะเกิดอะไรขึ้น
- จัดเตรียมสินเชื่อธนาคาร (หากมี) ให้เรียบร้อยก่อนการจดทะเบียน
- ทำพินัยกรรมให้สอดคล้องกับข้อตกลงดังกล่าว
อ่านต่อ
- การซื้อบ้านหรือที่ดินในชื่อคู่สมรสหรือบุตรของท่านที่เป็นคนไทย
- ปกป้องบ้านของท่านด้วยสิทธิเก็บกินและพินัยกรรม
- พินัยกรรมและการรับมรดกสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย
- การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในฐานะชาวต่างชาติ
- หากต้องการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินและสิทธิที่เกี่ยวข้องอย่างถูกต้อง โปรดติดต่อทีมงานของเรา
