관리비 체납은 거의 모든 콘도미니엄 법인과 분양주택단지 법인이 겪는 문제입니다. 문제는 어느 한 호의 금액이 아니라 번져 간다는 데 있습니다. 공유자들이 내지 않는 사람에게 아무 일도 생기지 않는다는 것을 보면, 제때 내는 사람도 왜 내야 하는지 묻기 시작합니다. 그동안에도 경비, 청소, 수선·유지, 공용 전기료 같은 단지의 비용은 예전과 다름없이 매달 지급해야 합니다.
이 가이드는 법인 관리자와 운영위원회를 위해, 법이 어떤 수단을 마련해 두었는지, 효과가 빠르더라도 하지 말아야 할 일은 무엇인지, 체납액을 어떻게 현금으로 바꿀지 설명합니다.
이 내용은 일반적인 정보입니다. 세부 사항은 각 단지의 규약과 각 호의 사실관계에 따라 다릅니다. 어떤 조치를 취하기 전에도 변호사와 상담하십시오.
콘도미니엄과 분양주택단지는 적용되는 법이 다릅니다
콘도미니엄 법인은 콘도미니엄에 관한 법의 적용을 받습니다. 구분소유자는 규약이 정한 비율에 따라 공용 비용을 함께 부담할 의무가 있습니다. 체납한 공유자는 법과 규약이 정한 가산금을 내야 하고, 체납이 6개월 이상이면 규약에 따라 공용 서비스나 공용 부분의 이용을 중지할 수 있으며, 총회에서의 의결권도 없습니다.
분양주택단지 법인은 토지 분양에 관한 법의 적용을 받습니다. 분양 토지의 구매자는 공공 설비의 유지·관리비를 납부할 의무가 있습니다. 체납이 법이 정한 기간에 이르면 서비스나 공공 설비의 이용이 중지될 수 있고, 체납이 더 길어지면 토지사무소가 전액이 납부될 때까지 그 필지의 권리와 법률행위의 등기를 중지합니다.
두 제도는 기간, 조치, 가산금 비율 등 세부 사항이 서로 다릅니다. 그러므로 가장 먼저 할 일은 단지의 규약을 그 단지에 실제로 적용되는 법과 함께 읽는 것이며, 다른 단지의 방식을 그대로 베끼는 것이 아닙니다.
가장 강력한 수단은 소유자가 매도하거나 명의를 이전하는 날입니다
콘도미니엄 전유 부분은 토지사무소에서 소유권 이전 등기를 하려면 공용 비용 체납이 없음을 확인하는 법인의 증명서가 필요합니다. 분양주택단지에는 앞서 설명한 등기 중지 조치가 있습니다. 따라서 체납 중인 소유자는 채무를 정리할 때까지 매도하거나 이전할 수 없습니다.
그러나 이 수단은 매도할 의사가 있는 소유자에게만 효과가 있습니다. 매도 계획이 없거나 호실을 그냥 비워 두는 소유자는 이 압박을 전혀 느끼지 못하고, 체납액은 계속 커져서 일부 회차는 시효가 완성됩니다. 소유자가 직접 채무 없음 증명서를 받으러 오기를 기다리는 법인은 모르는 사이에 돈의 일부를 잃는 경우가 많습니다.
우선변제권: 법인은 일반 채권자보다 먼저 변제받습니다
공용 비용은 해당 콘도미니엄 전유 부분이나 분양 필지에 대해 우선변제권이 있습니다. 즉 호실이나 토지가 경매에 넘어가면, 법인은 법이 정한 순위에 따라 매각 대금에서 일반 채권자보다 먼저 변제받을 권리가 있습니다.
법인이 자주 놓치는 지점은 호실이 은행에 압류되어 이미 경매로 팔렸는데 법인이 이를 모르는 경우입니다. 법인은 그 사건의 당사자가 아니기 때문입니다. 재산이 압류된 사건에서 기한 내에 채권 배당 요구를 신청하지 않으면 그 매각에서 변제받을 기회를 잃을 수 있습니다. 법인 관리자는 단지 내 호실이나 필지의 경매 공고를 정기적으로 확인해야 합니다.
효과가 있으면서 위법하지 않은 관리비 독촉 절차
1. 검증할 수 있는 채권 대장을 만듭니다. 체납액을 회차별로 나누고, 각 회차의 납부 기한, 부과한 가산금, 청구서를 발송한 증거를 기재합니다. 이 대장은 소송 시 핵심 증거입니다. 시스템상의 금액과 청구서가 맞지 않으면 사건은 숫자를 입증하는 데 시간을 허비합니다.
2. 개인별로 통지하고, 망신 주기는 하지 않습니다. 소유자가 제공한 주소와 등록상의 주소로 체납 통지서를 보냅니다. 특히 임대를 주었거나 해외에 사는 외국인처럼 호실에 살지 않는 소유자에게 중요합니다. 단지의 공개된 장소에 이름과 체납액을 붙이는 것은 피하십시오.
3. 변호사의 독촉장. 통지해도 반응이 없으면 변호사의 독촉장은 법인이 소송하지 않을 것이라고 생각하는 소유자에게 효과가 있는 경우가 많으며, 소송 전에 독촉했다는 증거도 됩니다.
4. 분할 납부는 서면으로 합의합니다. 소유자가 분할 납부를 요청하면, 채무 총액, 분할 회차, 불이행의 효과를 적은 서면으로 작성하십시오. 이 서면으로 시효가 새로 기산되며, 다시 불이행하면 곧바로 소송의 증거로 쓸 수 있습니다.
5. 소송할 가치가 있는 건만 제기합니다. 체납 호실을 금액, 가장 오래된 회차의 시효, 회수 가능성에 따라 순서를 매깁니다. 체납액이 크고 시효가 임박한 호실을 먼저 소송하고, 금액이 작은 호실은 협상으로 끝날 수도 있습니다.
승소한 뒤에는 강제집행을 해야 합니다
판결만으로는 돈이 들어오지 않습니다. 관리비 채무에서 찾아야 할 재산은 세 가지입니다.
- 세입자가 소유자에게 내는 임대료. 임대 중인 호실은 가장 압류하기 쉬운 자금원입니다. 세입자가 누구인지 알고, 임대료가 매달 지급된다는 것도 알기 때문입니다.
- 급여나 제3자가 소유자에게 지급해야 하는 돈. 법이 채무자의 생활을 위해 보호하는 부분을 초과하는 범위에서 압류할 수 있습니다.
- 전유 부분 또는 그 토지 자체. 압류하여 경매할 수 있고 법인은 우선변제권에 따라 변제받지만, 시간이 더 걸리므로 채무액과 비교하여 채산이 맞는지 따져 보아야 합니다.
소유자에게 어떤 소득이나 재산이 있는지 알아내는 것은 재산 조사 및 강제집행의 업무이며, 승소했을 때 어디에서 돈을 받을 수 있는지 알기 위해 소송 전에 해 두어야 합니다.
효과가 빠르더라도 하지 말아야 할 일
- 호실 내부의 수도나 전기를 끊는 것. 법이 인정하는 조치는 규약에 따라 공용 서비스와 공용 부분의 이용을 중지하는 것이며, 소유자의 소유물인 호실의 설비를 끊는 것이 아닙니다.
- 이름과 체납액을 게시하는 것. 명예훼손과 개인정보 보호법 위반의 위험이 있습니다.
- 협박하거나 다른 사람을 통해 독촉하는 것. 예를 들어 세입자나 이웃에게 청구하면서 소유자에게 전해 달라고 하는 것입니다.
- 규약에 규정되지 않은 조치를 쓰는 것. 모든 조치는 법과 단지의 규약에 근거가 있어야 합니다. 규약이 오래되어 해당 사항을 다루지 않는다면, 먼저 총회에서 규약을 개정하십시오.
소송 전에 법인 자신의 권한도 확인하십시오
법인 관리자는 소송에서 법인을 대표하지만, 일부 단지의 규약은 내부 절차를 정하고 있습니다. 예를 들어 먼저 운영위원회 결의가 있어야 하는 경우입니다. 준비해야 할 서류는 법인 등기 증명서, 현재 유효한 관리자 선임 증거, 현행 규약, 관련 결의입니다. 소송 권한에 흠이 있으면 채무가 분명하더라도 사건이 처음부터 막힐 수 있습니다.
저희가 도와드릴 수 있는 일
저희는 콘도미니엄 법인과 분양주택단지 법인을 위해 채권 대장과 시효 확인, 독촉장 일괄 발송, 분할 납부 합의서 작성, 소송 제기에서 재산 조사와 강제집행까지 맡습니다. 단지 내 호실이 압류되어 경매될 때 우선변제권에 따른 채권 배당 요구를 신청하는 일도 포함됩니다. 채권 회수의 전체 그림은 채권 추심, 채무자 소송, 강제집행 가이드를 참고하십시오.
단지에 관리비를 체납한 호실이 여러 곳이라면 체납 목록을 저희에게 보내 평가를 받으십시오. 어느 호실은 협상하고, 어느 호실은 소송하며, 어느 호실이 시효에 가까운지 알려 드릴 수 있습니다.
