단지 체계가 귀사의 부지를 포괄하지 않는다
태양광·발전 프로젝트, 대형 창고, 콜드체인, 농산물 가공 — 실행 가능한 사업 중 상당수가 산업단지 체계의 적용을 받지 않는 토지에 있습니다. 부지는 상업적으로 괜찮습니다. 단지 안에 없을 뿐입니다.
정상적인 상황이고 실행 가능합니다. 다만 귀사가 스스로 풀어야 할 것이 달라지고, 그 변화는 대부분의 스폰서가 예상하는 것보다 큽니다.
본 글은 일반적인 정보이며 개별 사안에 대한 법률의견이 아닙니다. 토지 권리, 용도 허용, 촉진 관련 권리는 필지와 프로젝트에 달려 있습니다.
1. 단지가 주었을 것
단지의 지가가 더 비싼 이유이므로 분명히 해 둘 가치가 있습니다.
- 여러 기관이 아니라 하나의 승인 기관. 밖에서는 산업 주무당국, 지방자치단체, 공공설비, 환경 요건 간의 조율이 프로젝트의 일이 되고 어느 하나든 임계경로가 될 수 있습니다.
- 산업 용도로 이미 구획된 토지. 용도 허용 여부가 귀사가 답할 문제가 아닙니다.
- 이미 확보된 공공설비와 배수 용량. 밖에서는 용량과 접속이 협상 대상이고 리드타임이 가장 긴 항목인 경우가 잦습니다.
- 대주와 매수인이 이미 인정하고 가격에 반영하는 토지 권리 메커니즘.
단지 밖에서는 넷 모두가 작업이 됩니다. 비용은 예산 항목이 아니라 공기로 나타나고, 그래서 이사회 자료 단계에서 체계적으로 과소평가됩니다.
2. 다시 묻기: 소유권이 아니라 지배권
스폰서는 "저희 회사가 토지를 소유할 수 있나요"라고 묻습니다. 잘못된 질문이고 프로젝트를 잘못된 구조로 몰고 갑니다.
프로젝트가 실제로 필요로 하는 것은 자산의 수명 동안 부지에 대한 확고하고 자금조달 가능한 지배 입니다. 구체적으로는
- 토지 소유자가 바뀌어도 존속 — 매각, 사망, 파산을 포함해
- 대주가 받아들임 — 담보 또는 대출의 기초로
- 장래 매수인이 승계 가능 — 토지 소유자와 재협상 없이
- 프로젝트 기간 이상 존속 하고 종료 시 무슨 일이 일어나는지 확실할 것
이를 제공하는 적법한 경로가 여럿 있습니다. 외자 법인이 쓸 수 있는 보유 경로는 외국인 투자자 가이드에 있고, 본 글은 귀사의 그 땅이 그중 무엇을 실제로 담을 수 있는지를 다룹니다.
3. 이 필지가 이 사업을 적법하게 담을 수 있는가
단지 밖 부지를 다른 무엇보다 자주 탈락시키는 질문입니다.
단지 안에서는 용도 허용이 사실상 미리 정해져 있습니다. 밖에서는 필지별로 확정해야 하고, 매도인이나 중개인의 어떤 주장보다 우선합니다.
확인할 것:
- 토지 분류와 그것이 허용하는 용도
- 해당 위치에 적용되는 구획
- 원시적 부여에 수반하는 제한
- 그 구역을 덮는 환경·농업 보호 규정
- 귀사의 구체적 사업 — 포괄적인 '산업 용도'가 아니라 — 이 양립하는가
상업적으로는 훌륭했지만 의도한 사업을 담을 수 없었던 부지를 저희는 본 적이 있습니다. 자금이 움직이기 전에 확정하십시오. 인허가 과정이 아닙니다. 그리고 단순히 비싼 것을 넘어 진정으로 치명적일 가능성이 가장 높은 소견입니다.
부지 조사의 나머지 — 권리 등급, 부담, 법적 통행권, 경계, 매도인의 처분권한 — 는 프로젝트 부지 실사 가이드에 있고 여기에도 그대로 적용됩니다.
4. 대주와 장래 매수인이 각각 묻는 것
대주: 권리가 등기되어 있는가? 채무보다 오래 가는가? 담보로 설정할 수 있는가? 토지 소유자가 매각하거나 파산하면 어떻게 되는가? 담보 실행 시 대주나 매수인에게 이전되는가?
장래 매수인: 토지 소유자와 재협상 없이 이 지배를 승계할 수 있는가? 얼마나 남았는가? 어떤 조건이 붙는가? 원래 당사자들 사이의 관계 때문에만 작동했던 부분이 있는가?
상업적으로는 만족스럽지만 이 두 묶음을 통과하지 못하는 구조는 자금도 붙지 않고 팔리지도 않습니다. 확약 전에 양쪽에 비추어 시험하십시오. 텀시트가 나온 뒤가 아닙니다.
5. 제안받게 될 구조
누군가 태국 법인을 세워 토지를 대신 보유하자고 제안할 것입니다.
태국인 주주가 진정한 참여자 — 실제 출자, 실제 참여, 실제 상업적 이해관계 — 라면 그것은 진짜 회사이고 적법한 경로입니다.
비율을 채우기 위해 제공된 이름 이고 사이드레터, 날짜 없는 주식양도서, 실제로 대여되지 않은 대여로 유지되는 것이라면 명의신탁 구조입니다. 저희는 구축하지 않습니다.
반대 이유는 원칙적인 만큼 실무적이기도 합니다. 이런 구조는 프로젝트에 가장 중요한 순간에 정확히 실패합니다. 대주가 실사할 때, 허가를 갱신할 때, 태국인 주주의 사정이 바뀔 때, 또는 자산을 매각하려 할 때입니다. 무엇을 제안받는지 알아보는 법은 외국인의 부동산 가이드를 보십시오.
6. 어느 경로를 지지하는지 판단하기 위해 필요한 것
- 부지 내 모든 필지의 권리 서면
- 소유자의 신원과 처분 능력
- 프로젝트 설명과 자산의 예상 존속 기간
- 자금조달 계획과 그 출처
- 그 사업이 촉진 대상 활동에 해당하거나 해당할 수 있는지
- 매도인·중개인·컨설턴트가 이미 제안한 것
- 목표 일정과 거기에 이미 확약된 것
요약
| 질문 | 답이 오는 곳 |
|---|---|
| 단지 밖에서 무엇을 잃는가 | 단일 기관, 확정된 구획, 확보된 공공설비, 인정되는 토지 메커니즘 |
| 토지를 소유해야 하는가 | 아니오 — 자산 수명 동안 자금조달 가능한 확고한 지배가 필요 |
| 이 필지가 우리 사업을 담을 수 있는가 | 토지 분류와 용도 제한, 필지별로, 자금 이동 전에 |
| 자금이 붙는가 | 확약 전에 대주의 질문에 비추어 구조를 시험 |
| 제안받은 구조를 받아야 하는가 | 태국 측 참여가 진짜일 때만 |
단지 체계 밖에서 토지 문제는 행정 사항이 아니라 프로젝트 위험 문제가 됩니다. 오프테이크 계약과 같은 수준의 주의를 받을 자격이 있습니다.
당사는 외자 프로젝트 회사의 단지 밖 부지에 대한 토지 지배, 용도 허용, 자금조달 가능한 구조를 자문합니다. 초기 상담은 무료입니다. +66 92 254 2045 로 전화하시거나 문의 페이지에 사정을 남겨주십시오.
본 가이드는 수완와라 법률사무소(1986년 설립, 콘깬)가 작성했습니다. 일반적인 정보이며 개별 사안에 대한 법률의견이 아닙니다.