หลายคนเริ่มธุรกิจที่พักจากบ้านหลังหนึ่ง ต่อเติมห้องเพิ่ม หรือซื้อตึกแถวมาทำเกสต์เฮาส์ แล้วค่อยมาถามเรื่องใบอนุญาตทีหลัง ปัญหาคือใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม เป็นขั้นท้ายสุด ของการตรวจหลายชั้น ถ้าอาคารหรือที่ดินไม่ผ่านตั้งแต่ต้น ก็ยื่นขอไม่ได้
บทความนี้เรียงให้ดูว่าต้องตรวจอะไรก่อนหลัง
ขั้นที่ 1: ที่พักของท่านเป็น "โรงแรม" ตามกฎหมายหรือไม่
กฎหมายว่าด้วยโรงแรมใช้กับสถานที่พักที่จัดไว้สำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นเข้าพักชั่วคราวเพื่อค่าตอบแทน แต่มีข้อยกเว้นสำหรับที่พักขนาดเล็ก
| ขนาด | สถานะ | ต้องทำอะไร |
|---|---|---|
| ห้องพักไม่เกิน 8 ห้อง และผู้พักรวมไม่เกิน 30 คน ทำเป็นรายได้เสริม | ไม่ถือเป็นโรงแรม | แจ้งนายทะเบียน และได้รับหนังสือรับแจ้ง |
| เกินเกณฑ์ข้างต้น | เป็นโรงแรม | ขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม ก่อนเปิด |
เกณฑ์นี้ปรับขยายจากเดิมตามกฎกระทรวงฉบับที่ใช้บังคับตั้งแต่ปลายปี 2566 ข้อมูลเก่าที่ยังเขียนว่า 4 ห้อง 20 คน จึงไม่ใช่เกณฑ์ปัจจุบันแล้ว
⚠️ ไม่ต้องขอใบอนุญาตโรงแรม ไม่ได้แปลว่าไม่ต้องทำอะไร ที่พักขนาดเล็กยังต้องแจ้ง ต้องมีอาคารที่ใช้ได้ถูกต้อง และมีมาตรฐานความปลอดภัยตามที่กำหนด
ขั้นที่ 2: ที่ดินทำโรงแรมได้หรือไม่
ก่อนออกแบบหรือซื้อที่ ตรวจ ผังเมือง ว่าที่ดินอยู่ในโซนที่อนุญาตให้ทำโรงแรมหรือไม่ บางพื้นที่ห้ามทั้งหมด บางพื้นที่จำกัดขนาดอาคาร ความสูง หรือระยะถอยร่น นอกจากนี้ยังมีข้อจำกัดเฉพาะพื้นที่ เช่น พื้นที่ชายฝั่งหรือเขตที่มีกฎหมายควบคุมอาคารพิเศษ
ขั้นที่ 3: อาคาร
ขั้นนี้คือจุดที่ธุรกิจที่พักติดมากที่สุด
- ใบอนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคาร ต้องขอเพื่อใช้เป็นโรงแรม
- อาคารเดิมที่สร้างเป็นบ้านหรือตึกแถว ต้องขอ เปลี่ยนการใช้อาคาร เป็นโรงแรม ซึ่งอาจต้องปรับโครงสร้าง ทางหนีไฟ และระบบต่าง ๆ
- ระบบป้องกันอัคคีภัย ทางหนีไฟ ป้ายทางออก ระบบแจ้งเหตุ ตามขนาดอาคาร
- ระบบบำบัดน้ำเสีย และการจัดการขยะ
- ที่จอดรถ ตามที่กฎหมายและผังเมืองกำหนด
การซื้ออาคารที่เปิดเป็นที่พักอยู่แล้ว ไม่ได้รับรองว่าอาคารถูกต้อง ต้องขอดูใบอนุญาตก่อสร้าง แบบที่ได้รับอนุญาต และหลักฐานการเปลี่ยนการใช้อาคาร
ขั้นที่ 4: รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม
โรงแรมที่มี ห้องพักตั้งแต่ 80 ห้อง หรือ พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตร ต้องจัดทำรายงาน EIA และต้องได้รับความเห็นชอบก่อนได้รับอนุญาตก่อสร้าง ข้อนี้ต้องวางแผนตั้งแต่ขั้นออกแบบ เพราะกระทบระยะเวลาของทั้งโครงการ
ขั้นที่ 5: ใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม
- นายทะเบียน กรุงเทพมหานครคืออธิบดีกรมการปกครอง ต่างจังหวัดคือผู้ว่าราชการจังหวัด
- ประเภทโรงแรม แบ่งตามขนาดและบริการที่จัดให้ เช่น มีเฉพาะห้องพัก หรือมีห้องอาหาร ห้องประชุม สถานบริการ
- เอกสารหลัก ได้แก่ หลักฐานสิทธิในที่ดินหรือสัญญาเช่า ใบอนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคาร แผนผังอาคาร หลักฐานของผู้ขอ และหนังสือรับรองบริษัทกรณีนิติบุคคล
- ใบอนุญาตมีอายุ และต้องยื่นต่ออายุก่อนหมดอายุ
หลังได้รับอนุญาต: หน้าที่ประจำ
- ทะเบียนผู้พัก ตามแบบที่กำหนด
- แจ้งที่พักของคนต่างด้าว ต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมง
- ใบอนุญาตอื่นที่เกี่ยวข้อง เช่น จำหน่ายอาหาร จำหน่ายสุรา ลิขสิทธิ์เพลง และสถานบริการถ้ามี
- ลูกจ้าง ขึ้นทะเบียนประกันสังคม และปฏิบัติตามกฎหมายแรงงาน
ปล่อยเช่าคอนโดหรือบ้านรายวันผ่านแอป
การให้เช่าห้องรายวันแก่บุคคลทั่วไปเพื่อค่าตอบแทน อาจเข้าลักษณะการประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาต และมีคำพิพากษาที่วินิจฉัยในแนวนี้ นอกจากนี้ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่งห้ามให้เช่ารายวัน ผู้ที่ซื้อคอนโดหลายห้องเพื่อทำรายวันจึงควรตรวจทั้งสองเรื่องก่อนลงทุน
ผู้ถือหุ้นต่างชาติ
ธุรกิจโรงแรม ยกเว้นบริการจัดการโรงแรม อยู่ในบัญชีธุรกิจที่คนต่างด้าวต้องได้รับอนุญาต บริษัทที่ถือเป็นคนต่างด้าวจึงต้องได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว หรือได้รับการส่งเสริมการลงทุนที่ยกเว้นข้อจำกัดนี้ก่อน
การตั้งบริษัทให้คนไทยถือหุ้นข้างมากแทนโดยที่ไม่ได้ลงทุนจริง เป็นความเสี่ยงทางอาญาทั้งสองฝ่าย อ่านเพิ่มเติมเรื่อง ตั้งบริษัทกับหุ้นส่วนต่างชาติ
ซื้อหรือเซ้งโรงแรมที่เปิดอยู่แล้ว
- ใบอนุญาตโรงแรมผูกกับ ผู้ประกอบการ ผู้ซื้อต้องดำเนินการในนามตนเองให้ถูกต้อง
- ตรวจว่าจำนวนห้องและพื้นที่ที่เปิดจริง ตรงกับที่ได้รับอนุญาต หรือไม่
- ตรวจส่วนต่อเติมที่ไม่ได้รับอนุญาต ซึ่งเป็นภาระของผู้ซื้อหลังรับโอน
เช็กลิสต์ลำดับงาน
- ประเมินว่าเข้าเกณฑ์ที่พักขนาดเล็กหรือเป็นโรงแรม
- ตรวจผังเมืองและข้อจำกัดของที่ดิน
- ตรวจหรือขอใบอนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร
- ประเมินว่าต้องทำ EIA หรือไม่
- ตรวจโครงสร้างผู้ถือหุ้นถ้ามีต่างชาติ
- ยื่นแจ้งหรือขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม
- ขอใบอนุญาตประกอบอื่นและวางระบบแจ้งผู้พักต่างด้าว
📌 ดูเพิ่ม: กฎหมายธุรกิจ · อสังหาริมทรัพย์
หากกำลังจะเปิดโรงแรม รีสอร์ต หรือที่พัก หรือกำลังซื้อกิจการที่พักที่เปิดอยู่แล้ว ปรึกษาทีมทนายของเรา ให้ตรวจลำดับใบอนุญาตก่อนลงทุนก่อสร้าง
บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะราย หลักเกณฑ์อาจมีการแก้ไข ควรตรวจสอบกับหน่วยงานก่อนดำเนินการ