คำถามที่พ่อแม่ถามบ่อยที่สุดเรื่องหนึ่งคือ "ยกที่ดินให้ลูกตอนนี้เลยดีไหม จะได้ไม่ต้องมีปัญหาตอนหลัง" คำตอบคือได้ และหลายกรณีก็เป็นทางเลือกที่ดี แต่ต้องเข้าใจก่อนว่าการให้ตอนยังมีชีวิตกับการทำพินัยกรรมนั้น ไม่ใช่ทางที่ต่างกันแค่จังหวะเวลา แต่ต่างกันที่ผลทางกฎหมายเกือบทุกด้าน
สองทางเลือก ให้ผลต่างกันอย่างไร
| ให้โดยเสน่หา (โอนตอนนี้) | พินัยกรรม | |
|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ | โอนทันทีเมื่อจดทะเบียน | ยังเป็นของผู้ทำพินัยกรรมจนเสียชีวิต |
| เปลี่ยนใจภายหลัง | ทำได้ยากมาก | แก้ไขหรือทำใหม่ได้ตลอด |
| ขั้นตอนหลังเสียชีวิต | ไม่มี เพราะจบไปแล้ว | ทายาทต้องเข้าสู่การจัดการมรดก |
| เจ้าหนี้ของผู้รับ | บังคับเอากับทรัพย์นั้นได้ | ยังไม่เกี่ยว จนกว่าจะตกทอด |
| ผู้ให้ยังใช้ประโยชน์ได้ไหม | ต้องตกลงและจดทะเบียนสิทธิไว้ต่างหาก | ใช้ได้ตามปกติจนวาระสุดท้าย |
การให้ต้องจดทะเบียน จึงจะสมบูรณ์
การให้อสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การพูดยกให้ในวงญาติ การเขียนใส่กระดาษไว้ หรือการมอบโฉนดให้ถือไว้ ล้วนไม่ทำให้กรรมสิทธิ์โอนไป
เรื่องที่พบบ่อยคือพ่อแม่บอกลูกทุกคนว่า "ที่แปลงนี้ยกให้คนนี้แล้วนะ" แต่ไม่เคยไปสำนักงานที่ดิน เมื่อพ่อแม่เสียชีวิต ที่ดินแปลงนั้นยังเป็นทรัพย์มรดก และทายาททุกคนมีส่วน ซึ่งไม่ตรงกับที่ทุกคนเข้าใจกันมาตลอด
ข้อควรระวังที่คนมองข้ามมากที่สุด
ผู้ให้ไม่มีที่อยู่ ยกบ้านทั้งหลังให้ลูกโดยไม่ได้จดทะเบียนสิทธิอาศัยหรือสิทธิเก็บกินไว้ให้ตัวเอง เมื่อความสัมพันธ์เปลี่ยน หรือลูกขายบ้านต่อ ผู้ให้ไม่มีสิทธิตามกฎหมายที่จะอยู่ต่อ ถ้าต้องการอยู่จนวาระสุดท้าย ควรจดทะเบียนสิทธิไว้พร้อมกับการโอน ไม่ใช่หวังพึ่งความกตัญญูอย่างเดียว
ลูกมีหนี้ เมื่อโอนแล้ว ทรัพย์นั้นเป็นของลูก และเจ้าหนี้ของลูกบังคับคดีได้
โอนให้คนเดียว โดยไม่บอกคนอื่น ในทางกฎหมายทำได้ แต่ในทางปฏิบัติคือจุดเริ่มของคดีที่พี่น้องฟ้องกันเอง โดยอ้างว่าผู้ให้ถูกหลอกหรือไม่มีสติสัมปชัญญะเพียงพอในวันโอน
โอนตอนสุขภาพไม่ดีแล้ว ยิ่งใกล้วาระสุดท้ายมากเท่าไร โอกาสที่การโอนจะถูกโต้แย้งภายหลังยิ่งสูง หากจำเป็นต้องโอนในช่วงนั้น ควรมีพยานและเอกสารประกอบให้ชัดเจน
ค่าธรรมเนียมและภาษี
การโอนที่ดินระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดานมีอัตราค่าธรรมเนียมและการปฏิบัติทางภาษีที่ต่างจากการซื้อขายทั่วไป และมีเงื่อนไขรายละเอียดที่ปรับปรุงได้เป็นระยะ ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่และผู้ให้คำแนะนำด้านภาษีก่อนกำหนดวันโอน เพราะการเลือกรูปแบบการโอนมีผลต่อภาระที่ตามมา
ทางสายกลางที่หลายครอบครัวใช้
- โอนพร้อมจดทะเบียนสิทธิเก็บกินหรือสิทธิอาศัยให้ผู้ให้ ลูกได้กรรมสิทธิ์ พ่อแม่ยังอยู่และใช้ประโยชน์ได้ตามกฎหมาย
- แบ่งทรัพย์เป็นสองกอง ทรัพย์ที่ไม่มีข้อขัดแย้งโอนเลย ทรัพย์ที่ยังไม่แน่ใจใส่ไว้ในพินัยกรรม
- ทำพินัยกรรมควบคู่เสมอ แม้จะโอนบางส่วนไปแล้ว ทรัพย์ที่เหลือก็ยังต้องมีคนจัดการ
- บอกให้ทุกคนรู้ตั้งแต่ยังมีชีวิต ข้อพิพาทมรดกส่วนใหญ่เริ่มจากความรู้สึกว่าถูกปิดบัง มากกว่าจากตัวเนื้อหาที่แบ่ง
อ่านต่อ
📌 ดูเพิ่ม: มรดกและพินัยกรรม · อสังหาริมทรัพย์
หากกำลังวางแผนโอนที่ดินให้ลูกหลาน ปรึกษาทนายได้ฟรี โทร 092-254-2045
บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะราย