请从钱开始，而不是从房子开始
关于在泰国买公寓的指引，多数从房产讲起。但对 向个人业主购买二手单元 的外国买家而言，第一个真正的问题通常不同：把钱以土地厅接受的形式汇入泰国。
这一步弄错，房子再好交易也会停住。
本文专门讨论个人卖方的二手交易。外国人能否拥有公寓以及一般框架见外国人在泰置产指南，本文从您找到房子与卖方之后开始。
本文为一般性信息，并非针对具体案件的法律意见。费用、税负与要求应在签约前就贵方交易确认。
1. 把钱汇进来
在外国人配额购房中，土地厅需要证明购房资金 来自境外、以外币抵达、并在泰国完成结汇，且文件以买方名义出具。
决定这一步顺利与否的要点：
- 必须以外币抵达 并在这里结汇，而不是在境外换成泰铢再汇入
- 汇款的 载明用途 很重要，应与购房相符
- 汇入资金的 名义 必须与将登记为所有权人的人一致
- 凭证必须能从收款银行取得 且为所需格式，各家银行出具的难易与快慢不同
- 金额应覆盖购房价款，且通常会比净价多汇一些以覆盖各项费用
如果您没有泰国银行账户，这并不妨碍购买，但会改变资金流的安排方式。可行的路径不止一条，哪种合适取决于时间表与往来银行。请在汇出任何款项之前定下来：以错误形式或名义抵达的汇款很难更正，可能延误甚至阻碍登记。
请保存全部文件。您在出售的那天会再次需要这份档案，若房子传给家人，家人也会需要。
2. 支付定金之前：谁才是真正的业主
面对个人卖方，没有法人对手方，也没有项目结构。请独立核实：
- 登记所有权人与您实际打交道的人是否一致
- 出售权限，包括共有人
- 夫妻财产状态与必要时的配偶同意
- 是否经继承取得，若是，遗产是否已妥善处理
- 是否设有抵押，如何涂销
- 同一单元是否已向他人作出承诺
3. 管理处必须确认的事
两件，而且都在投入资金之前。
- 外国人配额状态 — 该单元能否在楼宇获准比例内过户给外国人。接近上限的楼宇会改变交易条件，有时会终结交易。
- 欠费 — 公共维护费、维修基金及其他费用是否结清，未结部分由谁清偿
请以书面形式索取。卖方的口头保证不能替代，而这两件事若在过户当天才发现，最好的结果也是延期。
4. 定金与付款结构
没有开发商，也没有默认的资金监管。结构应当反映这一点：
- 在写明返还条件的书面协议下支付 适度定金
- 尾款在土地厅以过户登记为对价支付，而非在此之前
- 在权属状态与管理处确认书到手之前，不让资金脱离您的控制
- 明确写明若无法取得配额证明、或欠费金额较大时如何处理
5. 过户当天在土地厅
流程概要：
- 双方携带身份证件到场，外国买家的文件可能需要翻译
- 提交权属文件与管理处确认书
- 提交外币汇入的凭证
- 按合同分担缴纳过户时产生的各项费用
- 支付尾款
- 办理过户登记并更新权属文件
两点实务提醒：预留时间。 土地厅不是一小时内办完的流程，文件上的缺口会在这里浮现。以及 在合同里约定好费用分担。 与一个急着拿钱的卖方在柜台争论，是最糟糕的时刻。
6. 双方争执的费用
过户时会产生多项费用，关于由谁承担的做法是协商事项而非固定规则。有些按惯例分摊，有些落在一方，而卖方的税务状况会影响总额。
引发争执的不是金额，而是 没有约定。请在签约前把分担写进合同。我们在审阅合同时会把适用于贵方交易的各项费用列清楚。
7. 完成后要保存的档案
永久保存：
- 买卖合同与收据
- 汇款及外币结汇凭证
- 管理处确认书
- 已登记的权属文件
- 持有期间缴纳费用的记录
出售时会用到，尤其汇款凭证与日后把资金汇出泰国有关。若房子传给继承人，继承人也会需要。
8. 若同时在申请长期居留签证
对齐，而不是合并。 购房按卖方、管理处与土地厅的时间表推进；签证路径有自己的要求与节奏。
问题出在买家假定其中一件取决于另一件，或者为了等待移民结果而拖慢购房步骤。请在一开始就把两条时间表告诉我们，我们会指出真正相互影响的地方。移民一侧见签证与工作许可指南。
小结
| 阶段 | 容易出错的地方 |
|---|---|
| 汇入资金 | 以泰铢抵达，或名义不符，无法用于外国人配额 |
| 定金之前 | 未核实卖方权限、共有人或配偶同意 |
| 管理处 | 配额已满，或欠费在过户当天才浮现 |
| 付款结构 | 在没有任何担保的情况下凭信任支付大额 |
| 过户当天 | 从未约定费用分担，在柜台争论 |
在个人卖方的二手交易中，风险不在楼宇，而在对手方与文件；而这两者只要在资金移动之前处理，都是可控的。
我们为外国买家提供二手房过户的全流程服务，从汇款安排、管理处确认书到土地厅出席。欢迎就贵方的购房案索取书面业务范围与报价 — 请致电 +66 92 254 2045，或在联系页面留下情况。律师费的一般说明见律师费用指南。
本指南由苏婉瓦拉律师事务所撰写 — 位于孔敬的律师事务所，成立于 1986 年。本文为一般性信息，非针对具体案件的法律意见。