คู่สมรสหลายคู่ตัดสินใจหย่าได้ แต่ติดที่บ้านซึ่งยังผ่อนธนาคารอยู่ โฉนดเป็นชื่อใคร ใครเป็นผู้กู้ เงินดาวน์มาจากไหน และถ้าตกลงกันเองแล้วธนาคารจะว่าอย่างไร บทความนี้พูดเฉพาะเรื่องบ้านที่ติดสินเชื่อ ส่วนภาพรวมการหย่า การแบ่งสินสมรสทั้งหมด และสิทธิเลี้ยงดูบุตร ดูได้ในคู่มือฟ้องหย่าและแบ่งสินสมรส ถ้าคู่สมรสคนหนึ่งเป็นชาวต่างชาติ ดูคู่มือการหย่าเมื่อมีคู่สมรสต่างชาติ เพิ่มเติม
คำตอบหลัก
ระหว่างสามีภรรยา ชื่อในโฉนดไม่ใช่คำตอบสุดท้าย ต้องดูว่าบ้านเป็นสินส่วนตัวหรือสินสมรส และเงินที่ใช้ซื้อและผ่อนมาจากไหน ส่วนกับธนาคาร ชื่อในสัญญากู้คือคำตอบ ข้อตกลงระหว่างคู่สมรสไม่ผูกพันธนาคาร สองเรื่องนี้เดินคนละทางและต้องจัดการทั้งคู่
หลักกฎหมาย (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) มาตรา 1471 กำหนดสินส่วนตัว เช่น ทรัพย์สินที่มีอยู่ก่อนสมรส ที่ใช้ส่วนตัวหรือประกอบอาชีพ ที่ได้มาโดยทางมรดกหรือการให้โดยเสน่หาเมื่อระบุให้เป็นสินส่วนตัว มาตรา 1472 ว่าด้วยการได้ทรัพย์มาแทนสินส่วนตัว คือทรัพย์ที่ได้มาโดยใช้หรือแลกกับสินส่วนตัวอาจยังเป็นสินส่วนตัว มาตรา 1474 กำหนดสินสมรส เช่น ทรัพย์ที่คู่สมรสได้มาระหว่างสมรส และทรัพย์ที่ได้มาโดยพินัยกรรมหรือการให้เมื่อระบุให้เป็นสินสมรส เมื่อหย่า มาตรา 1533 ให้แบ่งสินสมรสคนละเท่ากัน และมาตรา 1534 ว่าด้วยสินสมรสที่ฝ่ายใดจำหน่ายไปเพื่อประโยชน์ตนฝ่ายเดียว ซึ่งนับเข้าเป็นส่วนของฝ่ายนั้น ส่วนหนี้ มาตรา 1489 และ 1490 แยกหนี้ร่วมออกจากหนี้ส่วนตัว และมาตรา 1535 วางหลักเรื่องการรับภาระหนี้ร่วมเมื่อการสมรสสิ้นสุดลง
มุมมองเชิงปฏิบัติของเรา ปัญหาจริงมักไม่ใช่ตัวบท แต่เป็นหลักฐาน เช่น ใครโอนเงินดาวน์ ใครผ่อนจากบัญชีไหน และสัญญากู้ระบุใครบ้าง เราแนะนำให้รวบรวมเอกสารเหล่านี้ก่อนเจรจา และเขียนข้อตกลงให้ครอบคลุมทั้งเรื่องความเป็นเจ้าของและเรื่องหนี้ต่อธนาคาร
ตัวอย่างสมมติ คุณนิภาและคุณธีรพลจดทะเบียนสมรสที่ขอนแก่นเมื่อ 8 ปีก่อน ซื้อบ้านราคา 3,200,000 บาทหลังแต่งงานได้ 2 ปี โฉนดเป็นชื่อคุณธีรพลคนเดียว เงินดาวน์ 400,000 บาทมาจากเงินเก็บของคุณนิภาก่อนแต่งงาน ส่วนที่เหลือกู้ธนาคารโดยทั้งสองเป็นผู้กู้ร่วม ผ่อนเดือนละ 14,500 บาทจากบัญชีของคุณธีรพล ตอนนี้ทั้งสองจะหย่าและคุณนิภาจะอยู่บ้านกับน้องภูมิ บุตรชายวัย 9 ปี ต่อไป
1. ชื่อในโฉนดคนเดียว บ้านเป็นของใคร
โฉนดเป็นชื่อคุณธีรพลคนเดียว ไม่ได้แปลว่าคุณนิภาไม่มีส่วน บ้านที่ซื้อระหว่างสมรสด้วยเงินที่หามาได้ระหว่างสมรสมีแนวโน้มเป็นสินสมรสตามมาตรา 1474 ซึ่งเมื่อหย่าแบ่งคนละเท่ากันตามมาตรา 1533 ในทางกลับกัน ถ้าบ้านซื้อก่อนสมรส ได้มาโดยมรดกหรือการให้ที่ระบุเป็นสินส่วนตัว หรือซื้อด้วยเงินสินส่วนตัวล้วน ๆ ก็อาจเป็นสินส่วนตัวของเจ้าของชื่อ
อย่างไรก็ตาม ผู้ที่อ้างว่าเป็นสินส่วนตัวมักต้องแสดงที่มาของทรัพย์ ถ้าเอกสารไม่ชัด ศาลจะพิจารณาจากข้อเท็จจริงทั้งหมด เราไม่ควรสัญญาผลล่วงหน้า
ตารางสรุปการจัดประเภทอย่างคร่าว ๆ
| ที่มาของเงินและทรัพย์ | แนวโน้ม | สิ่งที่ควรมีเป็นหลักฐาน |
|---|---|---|
| บ้านซื้อก่อนสมรสด้วยเงินของฝ่ายเดียว | สินส่วนตัวของฝ่ายนั้น (มาตรา 1471) | สัญญาซื้อขาย วันที่ซื้อ ใบโอนเงิน |
| ซื้อระหว่างสมรสด้วยรายได้ของทั้งคู่ | สินสมรส (มาตรา 1474) | สัญญากู้ ใบโอนเงิน รายการบัญชี |
| ซื้อระหว่างสมรส แต่เงินดาวน์เป็นสินส่วนตัวของฝ่ายหนึ่ง | ต้องดูรายกรณี อาจมีส่วนที่เป็นสินส่วนตัว (มาตรา 1472) | หลักฐานว่าเงินดาวน์มาจากบัญชีส่วนตัวและเวลาที่โอน |
| พ่อแม่ยกเงินให้ฝ่ายเดียวเพื่อซื้อบ้าน | ขึ้นกับว่าให้ใครและระบุเป็นอะไร | หนังสือการให้ ข้อความ ใบโอนเงิน |
2. ธนาคารไม่ใช่คู่สัญญาในข้อตกลงของสามีภรรยา
ข้อตกลงหย่าว่า "คุณธีรพลผ่อนต่อ" ผูกพันเฉพาะสองฝ่าย ธนาคารยังถือสัญญากู้ฉบับเดิม ผู้กู้ร่วมทุกคนยังต้องรับผิดชำระหนี้ต่อธนาคารเต็มจำนวนตามที่สัญญากำหนด จนกว่าธนาคารจะอนุมัติให้ปลดผู้กู้ร่วมหรือมีการกู้ใหม่เพื่อปิดสัญญาเดิม ถ้าฝ่ายที่รับผ่อนไม่จ่าย ธนาคารทวงถามจากผู้กู้ร่วมได้ ผลต่อประวัติเครดิตก็เกิดกับทั้งสองคน สิ่งที่ข้อตกลงหย่าให้ได้คือสิทธิเรียกให้อีกฝ่ายรับผิดหรือชดใช้ระหว่างกัน
ส่วนหนี้ร่วมระหว่างสมรส มาตรา 1490 ระบุประเภทหนี้ที่ถือเป็นหนี้ร่วม และมาตรา 1535 วางหลักการรับภาระหนี้ร่วมเมื่อหย่า ควรตรวจตัวบทฉบับล่าสุดก่อนนำไปเขียนในข้อตกลง และอย่าถือว่าการแบ่งทรัพย์ครึ่งต่อครึ่งทำให้หนี้ถูกแบ่งครึ่งต่อธนาคารไปด้วย
3. ตัวเลือกจัดการบ้านที่ยังติดจำนอง
| ตัวเลือก | ข้อดี | ความเสี่ยง | เอกสารที่ต้องใช้ |
|---|---|---|---|
| ฝ่ายหนึ่งเก็บบ้านและรีไฟแนนซ์ | ปิดสัญญาเดิม อีกฝ่ายพ้นหนี้อย่างชัดเจน | ธนาคารต้องอนุมัติจากรายได้ฝ่ายเดียว อาจไม่ผ่าน | สัญญาหย่าหรือบันทึกข้อตกลง เอกสารรายได้ โฉนด สัญญากู้เดิม หนังสือยินยอมของธนาคาร |
| ขายแล้วแบ่งเงิน | ปิดหนี้ครั้งเดียว แบ่งตามสัดส่วนที่ตกลง | ราคาตลาดอาจต่ำกว่าหนี้ ต้องรอปิดจำนอง ต้องหาที่อยู่ใหม่ | ข้อตกลงหย่าที่กำหนดสัดส่วน หนังสือแจ้งยอดปิดบัญชีจากธนาคาร สัญญาซื้อขาย โฉนด |
| ถือครองร่วมกันต่อช่วงหนึ่ง เช่น จนบุตรเรียนจบ | ลูกมีที่อยู่คงเดิม ไม่ต้องหาเงินรีไฟแนนซ์ทันที | ผู้กู้ร่วมยังผูกพันกับธนาคาร ต้องตกลงเรื่องใครผ่อนและเลิกถือร่วมเมื่อใด อาจเกิดข้อพิพาทภายหลัง | ข้อตกลงหย่าที่กำหนดระยะเวลา ใครผ่อน ใครซ่อมแซม และเงื่อนไขขาย/รีไฟแนนซ์ |
| โอนที่สำนักงานที่ดินโดยธนาคารยินยอม | บ้านเป็นชื่อฝ่ายที่อยู่ต่อ ตรงตามที่ตกลง | ธนาคารอาจไม่ยินยอมถ้าไม่ปลดผู้กู้ร่วม ภาษีและค่าธรรมเนียมตามที่หน่วยงานกำหนด | ข้อตกลงหย่า หนังสือยินยอมธนาคาร โฉนด บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย ทะเบียนสมรสและทะเบียนหย่า |
เมื่อมีบุตร ตัวเลือกถือครองร่วมกันต่อช่วงหนึ่งฟังดูอบอุ่น แต่ต้องเขียนชัดเจน ไม่เช่นนั้นจะกลายเป็นปัญหาใหม่ ดูคู่มือค่าอุปการะเลี้ยงดูและสิทธิเลี้ยงดูบุตร เพื่อแยกเรื่องค่าเลี้ยงดูบุตรออกจากเรื่องบ้านให้ชัด
4. เงินดาวน์และงวดผ่อนหลังแยกกันอยู่
เงินดาวน์จากเงินเก็บก่อนสมรส ถ้าคุณนิภาพิสูจน์ได้ว่าเงิน 400,000 บาทเป็นสินส่วนตัว (เช่น บัญชีเดิมก่อนสมรส และโอนตรงให้ผู้ขาย) ก็มีเหตุให้ยกเรื่องการได้ทรัพย์มาแทนตามมาตรา 1472 เพื่อขอให้คำนึงถึงส่วนนี้ก่อนแบ่ง แต่ถ้าเงินปะปนกับเงินระหว่างสมรส พิสูจน์ยากขึ้น
เงินดาวน์ที่พ่อแม่ให้ ต้องดูว่าพ่อแม่ให้ใคร เป็นการให้เฉพาะลูกคนเดียวหรือให้ทั้งคู่ และมีข้อความหรือหลักฐานอะไร ถ้าเป็นการให้ที่ระบุเป็นสินส่วนตัวก็มีน้ำหนักกว่า หากพ่อแม่ให้ยืม ต้องแยกเป็นหนี้และดูว่าเป็นหนี้ร่วมหรือไม่
งวดผ่อนหลังแยกกันอยู่ คนที่จ่ายอยู่คนเดียวควรเก็บใบโอนเงินและเขียนในข้อตกลงว่าจะนับหรือไม่นับเป็นการชดเชย การเรียกคืนครึ่งหนึ่งไม่ใช่สิทธิอัตโนมัติ ผลขึ้นกับข้อตกลง ประโยชน์ที่อีกฝ่ายอยู่อาศัย และข้อเท็จจริง
ถ้าสงสัยว่าอีกฝ่ายโอนเงินหรือทรัพย์สินออกก่อนหย่า ดูคู่มือเรื่องคู่สมรสย้ายเงินและโอนทรัพย์สินก่อนหย่า อย่าเข้าถึงบัญชีหรือโทรศัพท์ของอีกฝ่ายโดยไม่ได้รับอนุญาต เพราะอาจผิดกฎหมาย ให้ขอข้อมูลผ่านการเจรจาหรือกระบวนการของศาล
5. โอนที่สำนักงานที่ดินตามข้อตกลงหย่า
โดยทั่วไป ขั้นตอนเริ่มจากทำข้อตกลงหย่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนหย่าที่สำนักงานทะเบียนหรืออำเภอ (หรือมีคำพิพากษา/คำพิพากษาตามยอม) จากนั้นคู่สมรสทั้งสองไปที่สำนักงานที่ดินที่โฉนดตั้งอยู่ พร้อมโฉนด เอกสารยืนยันตัวตน ทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า และข้อตกลงที่ระบุเรื่องทรัพย์ ถ้าบ้านติดจำนอง เจ้าหน้าที่จะตรวจสัญญาจำนองและมักขอหนังสือยินยอมของธนาคารผู้รับจำนอง ประเภทการจดทะเบียนและภาษีที่เกี่ยวข้องขึ้นกับข้อเท็จจริง ให้สอบถามสำนักงานที่ดินและกรมสรรพากรก่อนนัดวันโอน และอย่านัดโอนก่อนที่ธนาคารตอบรับเป็นหนังสือ
ถ้าบ้านถูกซื้อไว้ในชื่อของคู่สมรสชาวไทยโดยอีกฝ่ายเป็นชาวต่างชาติ ดูคู่มือการซื้อบ้านและที่ดินในชื่อคู่สมรสหรือบุตร และคู่มือสิทธิอาศัย ประกอบ
6. ตัวอย่างข้อความในข้อตกลงหย่า (ปรับใช้ได้)
ข้อ ... บ้านและที่ดินตามโฉนดเลขที่ ........ ตำบล ........ อำเภอ ........ จังหวัดขอนแก่น
ปัจจุบันจำนองไว้กับธนาคาร ........ ตามสัญญากู้เลขที่ ........ ยอดหนี้คงเหลือ ณ วันที่ ........ ประมาณ ........ บาท
1. คู่สมรสทั้งสองตกลงให้ ........ (ฝ่าย ก.) เป็นผู้อยู่อาศัยและผ่อนชำระหนี้ต่อธนาคารเอง
นับแต่วันที่ ........ ฝ่าย ก. จะชำระให้ตรงเวลาและส่งหลักฐานการชำระให้ฝ่าย ข. ทุกไตรมาส
2. ฝ่าย ก. จะยื่นขอรีไฟแนนซ์หรือขอปลดฝ่าย ข. ออกจากสัญญากู้ต่อธนาคารภายใน ........ เดือน
และฝ่าย ข. จะให้ความร่วมมือโดยลงนามเอกสารที่เกี่ยวข้อง
3. ถ้าธนาคารไม่อนุมัติภายในกำหนด ให้ขายบ้านและแบ่งเงินหลังหักยอดปิดบัญชีธนาคารตามสัดส่วน ........ : ........
4. ฝ่าย ก. รับว่าหากผิดนัดจนฝ่าย ข. ต้องชำระหนี้ต่อธนาคาร ฝ่าย ก. จะชดใช้ให้ฝ่าย ข. พร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมาย
ข้อตกลงข้อนี้ไม่ผูกพันธนาคาร ผู้กู้ร่วมยังรับผิดต่อธนาคารตามสัญญากู้จนกว่าธนาคารจะปลดให้เป็นหนังสือ
5. เงินดาวน์จำนวน ........ บาทที่มาจาก ........ ให้ถือว่า ........ (ตัดสินใจเป็นคืนก่อนแบ่ง / ไม่คืน)
6. เมื่อธนาคารยินยอมเป็นหนังสือ ทั้งสองฝ่ายจะไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ภายใน ........ วัน
ค่าธรรมเนียมและภาษี (ถ้ามี) ตามที่กฎหมายกำหนด ให้ ........ เป็นผู้ชำระ
ตัวอย่างนี้เป็นแม่แบบ ต้องปรับตามข้อเท็จจริงและให้ทนายตรวจก่อนลงนามจริง
7. ความผิดพลาดที่พบบ่อย
- เชื่อว่าโอนบ้านเป็นชื่อเดียวแล้วอีกฝ่ายพ้นหนี้ธนาคาร ทั้งที่ยังเป็นผู้กู้ร่วม
- เขียนว่า "ให้ผ่อนต่อ" โดยไม่กำหนดวันรีไฟแนนซ์และผลถ้าผิดนัด
- ไม่เก็บใบโอนเงินดาวน์และงวดผ่อน
- ให้อีกฝ่ายอยู่โดยปากเปล่า ไม่มีเอกสาร เมื่อมีบุตรก็ยิ่งเกิดข้อโต้แย้ง
- ใช้บุตรเป็นตัวต่อรองเรื่องบ้าน หรือเอาบุตรไปอยู่ที่อื่นโดยไม่บอก เป็นสิ่งที่ไม่ควรทำและอาจส่งผลลบต่อท่านในคดี
เช็กลิสต์ก่อนตกลงเรื่องบ้าน
เอกสารเกี่ยวกับบ้านและธนาคาร
- สำเนาโฉนดและสัญญาซื้อขาย
- สัญญากู้ สัญญาจำนอง และรายชื่อผู้กู้/ผู้กู้ร่วม
- หนังสือแจ้งยอดหนี้คงเหลือและยอดปิดบัญชีจากธนาคาร
- ประวัติการผ่อนชำระและใบโอนเงินงวด
ที่มาของเงิน
- ใบโอนเงินดาวน์และบัญชีต้นทาง
- หลักฐานเงินที่พ่อแม่ให้ และข้อความที่ระบุว่าให้ใครหรือให้ยืม
- ทะเบียนสมรสและวันที่ซื้อบ้าน
การตัดสินใจ
- ตกลงตัวเลือก (รีไฟแนนซ์ ขาย ถือร่วม หรือโอน) และกำหนดวัน
- ถามธนาคารเป็นหนังสือว่ายินยอมหรือไม่และเงื่อนไข
- เขียนข้อตกลงหย่าให้ครอบคลุมเรื่องบ้าน หนี้ และการชดใช้ แล้วให้ทนายตรวจ
อ่านเพิ่มเติม
- ฟ้องหย่า แบ่งสินสมรส และสิทธิเลี้ยงดูบุตร — ภาพรวมการหย่าและการแบ่งสินสมรส
- ซื้อบ้านหรือที่ดินในชื่อคู่สมรสหรือบุตรชาวไทย — เมื่อชื่อในโฉนดไม่ตรงกับคนจ่ายเงิน
- ค่าอุปการะเลี้ยงดูและสิทธิเลี้ยงดูบุตร — แยกเรื่องบุตรออกจากเรื่องบ้าน
- การหย่าเมื่อมีคู่สมรสต่างชาติ — กรณีคู่สมรสไม่ใช่คนไทย
- สิทธิอาศัยสำหรับคู่สมรสต่างชาติ — ทางเลือกเมื่อชาวต่างชาติถือที่ดินไม่ได้
- สัญญาก่อนสมรส ควรตกลงอะไรบ้าง — ป้องกันปัญหาเรื่องทรัพย์สินล่วงหน้า
- คู่สมรสย้ายเงินและโอนทรัพย์สินก่อนหย่า — เมื่อสงสัยว่าทรัพย์หาย
ชื่อในโฉนดบอกเจ้าของตามทะเบียน แต่ระหว่างคู่สมรสต้องดูที่มาของเงิน และกับธนาคาร ต้องมีหนังสือปลดหรือรีไฟแนนซ์ก่อนจึงจะพ้นหนี้
เราช่วยคู่สมรสเจรจาและร่างข้อตกลงหย่าเรื่องบ้านและหนี้ รวมถึงประสานการโอนที่สำนักงานที่ดิน ปรึกษาเบื้องต้น โทร 092-254-2045 หรือ ส่งรายละเอียดให้เรา ดูเพิ่มเติมที่งานคดีครอบครัว
คู่มือนี้เผยแพร่โดย สำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา ลอว์เฟิร์ม — สำนักงานกฎหมายในจังหวัดขอนแก่น ก่อตั้งเมื่อปี 1986 เป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับเรื่องใดเรื่องหนึ่งโดยเฉพาะ
