共用費の滞納は、ほぼすべてのコンドミニアム法人と分譲住宅地法人が直面する問題です。問題の本質は、ある1戸の金額ではなく、それが広がることにあります。共有者が、支払わない人に何も起きないと知れば、期日どおりに支払っている人も「なぜ払わなければならないのか」と考え始めます。その一方で、警備費、清掃費、修繕・維持費、共用部分の電気代といったプロジェクトの費用は、これまでどおり毎月支払わなければなりません。
このガイドは、法人の管理者と理事会に向けて、法律がどのような手段を用意しているか、効果が早くても行うべきでないことは何か、そして滞納額をどのように現金に変えるかを説明します。
この内容は一般的な情報です。詳細は各プロジェクトの規約と各戸の事実関係によって異なります。いかなる措置を取る前にも、弁護士にご相談ください。
コンドミニアムと分譲住宅地では適用される法律が異なります
コンドミニアム法人は、コンドミニアムに関する法律の適用を受けます。区分所有者は、規約が定める割合に従って共用費用を共同で負担する義務があります。滞納した共有者は、法律と規約が定める追加金を支払わなければならず、滞納が6か月以上に及ぶ場合は、規約により共用サービスや共用部分の利用を停止することができ、さらに総会での議決権もありません。
分譲住宅地法人は、土地分譲に関する法律の適用を受けます。分譲地の購入者は、公共設備の維持管理費を支払う義務があります。滞納が法律の定める期間に達すると、サービスや公共設備の利用が停止されることがあり、さらに滞納が長引くと、土地事務所がその区画の権利と法律行為の登記を、全額が支払われるまで停止します。
この2つの制度は、期間、措置、追加金の率といった細部が異なります。したがって、最初にすべきことは、プロジェクトの規約を、そのプロジェクトに実際に適用される法律と併せて読むことであり、他のプロジェクトの方法をそのまま写すことではありません。
最も強力な手段は、所有者が売却や名義変更をする日です
コンドミニアムの専有部分では、土地事務所で所有権移転の登記をするために、共用費用の滞納がないことを証明する法人の証明書が必要です。分譲住宅地には、前述の登記停止の措置があります。そのため、滞納している所有者は、債務を清算するまで売却も名義変更もできません。
ただし、この手段が効くのは売却するつもりのある所有者だけです。売却の予定がない所有者や、部屋を空けたまま放置している所有者は、この圧力をまったく感じず、滞納額は膨らみ続け、やがていくつかの回が時効にかかります。所有者のほうから債務のない証明書を求めに来るのを待っている法人は、気づかないうちに一部の金額を失っていることが少なくありません。
優先弁済権：法人は一般の債権者より先に支払いを受けます
共用費用は、その専有部分または分譲区画に対して優先弁済権があります。つまり、部屋や土地が競売にかけられたとき、法人は法律の定める順位に従い、売却代金から一般の債権者より先に支払いを受ける権利があります。
法人がよく見落とすのは、部屋が銀行に差し押さえられて競売にかけられたのに、法人がそれを知らないケースです。法人はその事件の当事者ではないためです。財産が差し押さえられた事件で、期限内に債権の配当要求を申し立てなければ、その売却から支払いを受ける機会を失うおそれがあります。法人の管理者は、プロジェクト内の部屋や区画の競売公告を定期的に確認する必要があります。
効果があり、違法にならない共用費の督促手順
**1. 検証できる債権台帳を作成します。**滞納額を回ごとに分け、各回の支払期日、計上した追加金、請求書を送付した証拠を記載します。この台帳は提訴時の主要な証拠です。システム上の金額と請求書が一致しないと、事件は数字の立証に時間を取られます。
**2. 個別に通知し、晒し上げは行いません。**所有者が届け出た住所と登録上の住所の両方に、滞納額の通知書を送付します。特に、賃貸に出している場合や、外国に住む外国人の場合など、部屋に住んでいない所有者には重要です。プロジェクトの共用の場に氏名と滞納額を貼り出すことは避けてください。
**3. 弁護士による督促状。**通知しても反応がない場合、弁護士による督促状は、法人は提訴しないだろうと考えている所有者に効果があることが多く、訴訟の前に督促した証拠にもなります。
**4. 分割払いは書面で合意します。**所有者が分割払いを求めた場合は、債務の総額、各回の支払額、不履行の効果を記載した書面にしてください。この書面により時効が新たに起算され、再び不履行になった場合は、すぐに提訴の証拠として使えます。
**5. 費用対効果のある案件に絞って提訴します。**滞納している部屋を、金額、最も古い回の時効、回収の見込みで順位づけします。滞納額が大きく時効が近い部屋を先に提訴し、金額の小さい部屋は交渉で終わることもあります。
勝訴した後は、強制執行を行う必要があります
判決だけでは、お金は入ってきません。共用費の債務では、探すべき財産は3つあります。
- **賃借人が所有者に支払う賃料。**賃貸中の部屋は、最も差し押さえやすい資金源です。賃借人が誰で、賃料が毎月支払われることがわかっているためです。
- **給与や、第三者が所有者に支払うべきお金。**債務者の生活のために法律が保護している部分を超える範囲で、差し押さえることができます。
- **専有部分または土地そのもの。**差し押さえて競売にかけることができ、法人は優先弁済権に基づいて支払いを受けますが、時間がかかるため、債務額と比べて採算が合うかを検討する必要があります。
所有者にどのような収入や財産があるかを調べることは、財産調査と強制執行の業務であり、勝訴したときにどこから回収できるかを知るために、提訴の前に行うべきです。
効果が早くても行うべきでないこと
- **専有部分内の水道や電気を止めること。**法律が認めている措置は、規約に従って共用サービスや共用部分の利用を停止することであり、所有者の所有物である専有部分のライフラインを止めることではありません。
- **氏名と滞納額を貼り出すこと。**名誉毀損と個人情報保護法違反のリスクがあります。
- **脅したり、他人を通じて督促したりすること。**例えば、賃借人や隣人に請求して、所有者に伝えるよう頼むことです。
- **規約に定めのない措置を取ること。**あらゆる措置は、法律とプロジェクトの規約に根拠がなければなりません。規約が古く、対象を網羅していない場合は、先に総会で規約を改正してください。
提訴の前に、法人自身の権限も確認してください
法人の管理者は、訴訟において法人を代表しますが、プロジェクトによっては、規約が内部手続を定めています。例えば、先に理事会の決議が必要な場合です。準備すべき書類は、法人の登記事項証明書、現在も有効な管理者の選任の証拠、現行の規約、関連する決議です。提訴の権限に不備があると、債務が明確であっても、事件は最初からつまずくおそれがあります。
当事務所がお手伝いできること
当事務所は、コンドミニアム法人と分譲住宅地法人に対して、債権台帳と時効の確認、督促状のまとめての送付、分割払い合意の作成、提訴から、財産調査と強制執行まで対応します。プロジェクト内の部屋が差し押さえられて競売にかけられた場合の、優先弁済権に基づく債権の配当要求の申立ても含まれます。債権回収の全体像は、債権回収・債務者への提訴・強制執行のガイドをご覧ください。
プロジェクトで共用費を滞納している部屋が複数ある場合は、滞納額の一覧を当事務所に送って評価を受けてください。どの部屋は交渉すべきか、どの部屋は提訴すべきか、どの部屋が時効に近いかをお伝えできます。
