タイで不動産を買う前に——何を所有できるかを知る
外国人の買主が最初に尋ねるのはたいてい同じことです。自分は何を適法に所有できるのか？ タイ法は外国人の不動産所有を明確に制限しますが、適法な道もいくつか残されています。買う前に「何を保有でき、どの仕組みを使い、いくら税金がかかるか」を整理することが、後で取り返しのつかない問題を防ぎます。
本記事は一般的な情報であり、個別案件の法的助言ではありません。規則は物件の種類や個別事情で異なります。行動の前に弁護士へご相談ください。初回相談はLINEまたは当サイトのお問い合わせフォームよりご連絡ください。
コンドミニアム所有——外国人にとって最も直接的な適法ルート
**コンドミニアム（区分所有）**の購入は、外国人が所有権で保有する最も直接的かつ適法な方法です。法律は外国人の区分所有を認めていますが、重要な制限があります。
- 外国人枠49% — 同一建物で、外国人が所有できる販売床面積は合計49%まで。購入前にその建物の外国人枠に余裕があるか確認してください。
- 資金は海外から送金 — 代金は外貨でタイへ送金し、銀行が**外国為替取引書（FET）**を発行します。外国人枠での登記と、将来の売却時の本国送金に使います。
土地と戸建て——リースまたは適法な仕組み
外国人は原則としてタイの土地を直接所有できないため、土地付き戸建てをコンドミニアムのように外国人名義で登記することはできません。一般的な適法手段は次のとおりです。
- 長期リース — 30年の土地/建物リース（更新条項付き）を土地局で登記。
- 会社形態 — 実体ある事業があり条件を満たす場合にタイ法人で保有。ただし名義人で法を回避してはいけません（違法）。
- BOI等のルート — 一定条件で土地保有が可能。個別に評価が必要です。
名義人や「ペーパーカンパニー」で制限を回避するのは違法で、没収や契約無効を招きかねません。まず弁護士に適法な仕組みを設計してもらってください。
不動産購入の手続き
- 内見と初期交渉 — 物件種別（コンドミニアム／土地付き）と外国人枠の状況を確認。
- 権利のデューデリジェンス — 権利証（チャノート）、抵当・差押の記録、コンドミニアムの負債と管理、土地付き物件の建築許可を確認。
- 売買契約 — 価格、支払時期、移転日、税負担、違約の救済を定める。プレビルドは引渡しと返金条項を精査。
- 海外送金とFET — 外貨で送金しFETを取得（コンドミニアム所有の場合）。
- 土地局での移転 — 双方が移転を登記し、税・費用を納め、所有書類を受領。
税金と保有コスト
移転時には通常、移転登記料（公式評価額の約2%）、源泉徴収税、印紙税または特定事業税（保有期間と売主による）がかかります。さらにコンドミニアムの共益費とシンキングファンドなどの保有コストもあります。弁護士に総額を計算させて契約書に明記し、移転直前に負担をめぐる紛争が出ないようにしましょう。
相続と売却
外国人が所有するコンドミニアムは相続できますが、相続人も外国人の場合は外国人枠の規則が引き続き適用されます。計画に織り込んでください。売却時には当初のFETにより相当額をタイから適法に本国送金できるため、送金記録は最初から大切に保管してください。
よくある落とし穴
- 名義人やペーパーカンパニーで土地/戸建てを保有する（違法・高リスク）
- 権利証と抵当・差押記録を確認せず手付金を払う
- デベロッパーと売買契約を精査せずにプレビルドを買う
- FETを取得せずに支払い、登記や将来の本国送金が止まる
- 共益費・シンキングファンドなど長期の保有コストを見落とす
私たちにできること
私たちは外国人の買主を、権利のデューデリジェンス、契約確認、税額計算、土地局での移転、リース登記、会社保有の仕組みまで一貫して支援し、英語・中国語での対応が可能です。戸建てや会社保有が絡む場合は、適法な仕組みと税務影響を併せて検討します。詳しくはプーケットの外国人向け不動産サービス、またはビジネス・投資サービスをご覧ください。あわせて読む：外国人のためのタイ遺言・相続ガイド。
まとめ
タイで不動産を買う鍵は、何を適法に所有できるかを確認し、正しい仕組みを使い、税金を織り込むことです。コンドミニアムは外国人枠の所有権、土地と戸建ては長期リースか適法な会社形態で——そして海外送金の記録（FET）は必ず保管。外国人不動産に詳しい弁護士が最初から関与すれば、名義人・計画頓挫・権利紛争といった取り返しのつかないリスクを避けられます。
タイでの購入をお考えなら、当事務所の不動産チームへご相談ください、またはご要望をお聞かせください。初回相談はLINEまたはお問い合わせフォームより承ります。