賃料よりも賃貸借契約が重要である理由
建売工場を利用すれば、メーカーは土地の取得、設計、建設を省略し、すぐに内装工事に取りかかることができます。多くの外国企業が、特に工業団地において、この方法で事業を始めるのはそのためです。
賃料は、誰もが交渉する部分です。生産が予定どおりに開始できるかどうかを左右する部分は、それ以外のところにあります。すなわち、建物の承認された用途があなたのプロセスに適合するか、十分な電力があるか、賃貸人があなたの許認可に必要な書類を発行するか、そして建物内で何を変更してよいか、という点です。
1. 実際に契約している相手は誰か
賃貸人（大家）が所有者であるか、あなたが必要とする全期間について賃貸する権利を有しているかを確認してください。
- 不動産デベロッパー。 通常は建物の所有者ですが、自己の長期賃借権に基づいて土地を保有している場合もあります。デベロッパー自身の権利がいつまで続くのかを確認してください。
- 個人オーナー。 権利証、抵当権、および賃貸に際して金融機関の同意が必要かどうかを確認してください。
- 転貸人（サブリース会社）。 マスターリース契約（ヘッドリース）が転貸を認めているか、またあなたの契約期間よりも長く続くかを確認してください。
2. 期間と登記
- 3年を超える賃貸借は、3年を超えて強制執行可能とするために、書面による契約と登記が必要です。
- 通常の賃貸借は30年が上限であり、合意により更新が可能です。
- 別個の法律により、対象地域において30年を超え50年までの商業用・工業用賃貸借が、登記を伴うことで認められています。
- 更新オプションは、後に合意するという約束です。賃料の設定方法を含め、更新の仕組みを明確に記載してください。
登記は売買の際にもあなたを保護します。登記された賃貸借は、新たな所有者を拘束します。
3. 承認された用途、建築許可および工場許可証
契約締結前に、建築許可の写しを取得し、その建物があなたの意図する種類の産業用途として承認されていることを確認してください。
あなたの工場許可証または届出は、あなたの名義であり、あなたの工程のための、当該敷地におけるものです。前のテナントの許可証があなたに承継されることはありません。申請には賃貸人の書類が必要となるため、賃貸借契約では、賃貸人がそれらを速やかに提供する義務を負うように定めるべきです。詳しくはタイにおける工場許可証をご覧ください。
工場が、稼働前に許可証を必要とする区分に該当する場合、賃貸借の開始日と賃料無料期間は、内装工事だけでなく、許認可のスケジュールを反映したものとすべきです。
4. 内装工事・改修
内装工事は、見た目以上に多くのものを変えてしまうことがあります。中二階、クレーン、床荷重、ダクト用開口部、追加の電気室、排水処理設備などです。
- 一部の変更には建築許可が必要です
- 一部の変更は工場のレイアウトや能力を変えるため、許認可への反映が必要です
- そのすべてについて、賃貸借契約に基づく賃貸人の同意が必要です
回答期限を定めた内装工事の承認プロセスを合意し、既に承認された工事を賃貸借契約に列挙しておきましょう。
5. 電気・水道・排水
電力容量は、最もよくある想定外です。以下を書面で確認してください。
- 建物における利用可能な電気容量、および増強費用を負担するのは誰か
- トランス（変圧器）の増強が必要かどうか、またそれに要する期間
- 給水および排水の上限（団地の排出基準を含む）
- 環境モニタリングおよび報告の責任者は誰か
6. 投資奨励証明書と工業団地の許可
投資奨励を取得している、または今後申請する場合、証明書にはプロジェクトの所在地が記載されます。その用地が奨励対象地となり得るかを確認し、奨励が認められなかった場合に賃貸借契約がどうなるかについても検討しておいてください。
工業団地の内部では、通常、一般的な許認可に加えて、団地運営者による許可も必要となります。誰が申請し、誰が何を提供するのかを賃貸借契約に明記しておくべきです。
7. 賃貸人が物件を売却した場合、または退去する必要が生じた場合
- 売却の場合。 登記された賃貸借は買主を拘束します。賃貸借が登記されていること、および新所有者が賃貸人の義務を承継することを確認してください。
- 中途解約。 取引量が不確実な場合は、中途解約権または譲渡権を交渉してください。
- グループ内での譲渡。 関連会社への移転を認めさせてください。リストラクチャリング後に必要となることがあります。
- 原状回復。 何を撤去し、何を残し、保証金がどのように返還されるかを合意してください。
8. もう一度読み返す価値のあるその他の条項
- 保険。 建物を誰が保険に付すのか、什器備品や休業損害を誰が保険に付すのか
- 修繕。 構造上の修繕および屋根と、内部の維持管理との区分
- 家賃改定。 家賃がどのように、いつ変更されるのか
- 債務不履行。 契約解除までの是正期間、および敷地内の機械設備がどうなるのか
- 紛争。 裁判所か仲裁か、および契約の言語
署名前のチェックリスト
- 賃貸人が契約期間の全期間にわたり賃貸する権利を有していることを確認済みであること
- 賃貸借契約がその契約期間について登記されていること
- 建物が予定している産業用途について認可されていること
- 賃貸人が、貴社の許認可および投資奨励に必要な書類を提供する義務を負っていること
- 賃料の起算日が、内装工事だけでなく許認可の取得に合わせて設定されていること
- 内装工事の承認手続および承認済み工事の内容が明記されていること
- 電力容量および増設の責任が書面で明記されていること
- 排水および環境に関する責任の所在が定められていること
- 更新、中途解約、譲渡および原状回復の条件が合意されていること