หลายคนเข้าใจว่า "ขายฝาก" คือการเอาโฉนดไปวางไว้เพื่อกู้เงิน แล้วค่อยเอาเงินไปไถ่คืนเหมือนโรงรับจำนำ ความเข้าใจนี้เองที่ทำให้เจ้าของที่ดินจำนวนมากเสียที่ดินไป เพราะในทางกฎหมาย ขายฝากคือการขายจริง กรรมสิทธิ์โอนไปแล้วตั้งแต่วันจดทะเบียน สิ่งที่เหลืออยู่กับผู้ขายฝากคือ "สิทธิที่จะไถ่คืน" ภายในเวลาที่ตกลงกันเท่านั้น
ความต่างที่สำคัญที่สุด: จำนอง กับ ขายฝาก
| จำนอง | ขายฝาก | |
|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ระหว่างสัญญา | ยังเป็นของเจ้าของเดิม | โอนไปยังผู้ซื้อฝากแล้ว |
| ถ้าไม่ชำระ/ไม่ไถ่ | เจ้าหนี้ต้องฟ้องบังคับจำนองและขายทอดตลาด | ที่ดินตกเป็นของผู้ซื้อฝากเมื่อพ้นกำหนด |
| ระยะเวลาก่อนเสียทรัพย์ | ยาว มีขั้นตอนศาล | สั้น จบที่วันครบกำหนด |
จุดที่ต้องจำคือบรรทัดสุดท้าย การจำนองมีกระบวนการศาลคั่นกลางเสมอ ส่วนขายฝากไม่มี เมื่อพ้นกำหนดไถ่ ผู้ซื้อฝากไม่ต้องฟ้องใคร ไม่ต้องขายทอดตลาด และไม่มีขั้นตอนใดที่จะให้เจ้าของเดิมได้ต่อรองอีก
ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเสมอ
การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่จดทะเบียนย่อมตกเป็นโมฆะ
สิ่งที่พบบ่อยในทางปฏิบัติคือการเซ็นเอกสารกันเองแล้วมอบโฉนดให้อีกฝ่ายยึดถือไว้ ซึ่งไม่ใช่การขายฝากที่สมบูรณ์และไม่ใช่การจำนอง เมื่อเกิดข้อพิพาทจึงกลายเป็นการพิสูจน์ว่าเจตนาที่แท้จริงของคู่กรณีคืออะไร ซึ่งใช้เวลาและมีความไม่แน่นอนสูงกว่ามาก
กฎหมายที่คุ้มครองผู้ขายฝากที่ดินทำกินและที่อยู่อาศัย
สำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย มีกฎหมายเฉพาะที่วางกรอบไว้เพื่อไม่ให้ผู้ขายฝากเสียเปรียบเกินไป ประเด็นที่ควรรู้:
- กำหนดเวลาไถ่มีขั้นต่ำ ไม่ใช่สัญญาที่จะกำหนดให้สั้นเพียงไม่กี่เดือนแล้วยึดที่ดินได้
- ผู้ขายฝากยังใช้ประโยชน์ในที่ดินหรืออยู่อาศัยต่อได้ จนกว่าจะพ้นกำหนดไถ่ โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อฝาก
- ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเตือนเป็นหนังสือก่อนครบกำหนด ตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด
- มีเพดานผลประโยชน์ตอบแทน ที่ผู้ซื้อฝากจะเรียกได้
รายละเอียดของระยะเวลาและเพดานเหล่านี้มีการปรับปรุงได้ ควรตรวจสอบฉบับที่ใช้บังคับอยู่ ณ เวลาที่ทำสัญญาหรือเวลาที่จะไถ่
จุดที่คนเสียที่ดินจริง ๆ
จากเรื่องที่เข้ามาปรึกษา รูปแบบซ้ำกันอยู่ไม่กี่แบบ
เข้าใจว่ายังเป็นเจ้าของอยู่ จึงไม่รีบหาเงิน คิดว่าค่อยเจรจาตอนครบกำหนดก็ได้
นับวันผิด ดูจากวันที่ในสัญญาฉบับที่ถืออยู่ ซึ่งอาจไม่ตรงกับวันจดทะเบียน
ไปไถ่แล้วแต่อีกฝ่ายบ่ายเบี่ยง ผัดวัน ไม่รับเงิน ไม่ไปสำนักงานที่ดิน จนเลยกำหนด ทั้งที่กฎหมายมีทางแก้ให้ตั้งแต่แรกหากรู้ว่าต้องทำอย่างไร
ต่อสัญญาด้วยปากเปล่า ตกลงกันว่าขยายเวลาให้แต่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน เมื่อถึงเวลาจึงไม่มีอะไรยืนยัน
ทำสัญญาซ้อน กู้เงินเพิ่มจากผู้ซื้อฝากรายเดิมโดยไม่เข้าใจว่ากระทบกำหนดไถ่อย่างไร
ถ้ากำลังจะทำ ควรตรวจอะไรก่อนเซ็น
- วันครบกำหนดไถ่ที่แท้จริง นับจากวันจดทะเบียน ไม่ใช่วันที่ตกลงกันด้วยวาจา
- จำนวนเงินที่ต้องใช้ในการไถ่ทั้งหมด รวมผลประโยชน์ตอบแทน ให้ระบุให้ชัดเป็นตัวเลข
- ช่องทางและวิธีการไถ่ ถ้าอีกฝ่ายติดต่อไม่ได้จะทำอย่างไร
- เงื่อนไขการขยายเวลา ต้องทำอย่างไรจึงจะมีผล
- สิทธิอยู่อาศัยหรือทำกินระหว่างสัญญา ระบุไว้ในสัญญาหรือไม่
ถ้าเลยกำหนดไปแล้ว ยังพอมีทางไหม
ยากขึ้นมาก แต่ไม่ใช่ทุกกรณีที่จบทันที ประเด็นที่ต้องตรวจคือสัญญาทำถูกแบบหรือไม่ จดทะเบียนหรือไม่ ผู้ซื้อฝากได้แจ้งเตือนตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ กำหนดเวลาที่ระบุขัดกับขั้นต่ำตามกฎหมายหรือไม่ และมีการขัดขวางการไถ่หรือไม่ ประเด็นเหล่านี้ต้องดูจากเอกสารจริง ไม่ใช่จากคำบอกเล่า
อย่ารอ ระยะเวลาในเรื่องนี้เดินตลอด และทุกสัปดาห์ที่ผ่านไปทางเลือกจะน้อยลง
อ่านต่อ
- คู่มือข้อพิพาทที่ดินและโฉนด
- ครอบครองปรปักษ์: เสียที่ดินได้อย่างไรทั้งที่มีโฉนด
- เช็กลิสต์ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์
📌 ดูเพิ่ม: กฎหมายที่ดิน · อสังหาริมทรัพย์
หากกำลังจะทำสัญญาขายฝาก หรือใกล้ครบกำหนดไถ่แล้วยังไม่แน่ใจว่าต้องทำอะไร ปรึกษาทนายได้ฟรี โทร 092-254-2045
บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะราย