請從錢開始，而不是從房子開始
關於在泰國買公寓的指引，多數從房產講起。但對 向個人業主購買二手單元 的外國買家而言，第一個真正的問題通常不同：把錢以土地廳接受的形式匯入泰國。
這一步弄錯，房子再好交易也會停住。
本文專門討論個人賣方的二手交易。外國人能否擁有公寓以及一般框架見外國人在泰置產指南，本文從您找到房子與賣方之後開始。
本文為一般性資訊，並非針對具體案件的法律意見。費用、稅負與要求應在簽約前就貴方交易確認。
1. 把錢匯進來
在外國人配額購房中，土地廳需要證明購房資金 來自境外、以外幣抵達、並在泰國完成結匯，且檔案以買方名義出具。
決定這一步順利與否的要點：
- 必須以外幣抵達 並在這裡結匯，而不是在境外換成泰銖再匯入
- 匯款的 載明用途 很重要，應與購房相符
- 匯入資金的 名義 必須與將登記為所有權人的人一致
- 憑證必須能從收款銀行取得 且為所需格式，各家銀行出具的難易與快慢不同
- 金額應覆蓋購房價款，且通常會比淨價多匯一些以覆蓋各項費用
如果您沒有泰國銀行賬戶，這並不妨礙購買，但會改變資金流的安排方式。可行的路徑不止一條，哪種合適取決於時間表與往來銀行。請在匯出任何款項之前定下來：以錯誤形式或名義抵達的匯款很難更正，可能延誤甚至阻礙登記。
請儲存全部檔案。您在出售的那天會再次需要這份檔案，若房子傳給家人，家人也會需要。
2. 支付定金之前：誰才是真正的業主
面對個人賣方，沒有法人對手方，也沒有專案結構。請獨立核實：
- 登記所有權人與您實際打交道的人是否一致
- 出售許可權，包括共有人
- 夫妻財產狀態與必要時的配偶同意
- 是否經繼承取得，若是，遺產是否已妥善處理
- 是否設有抵押，如何塗銷
- 同一單元是否已向他人作出承諾
3. 管理處必須確認的事
兩件，而且都在投入資金之前。
- 外國人配額狀態 — 該單元能否在樓宇獲准比例內過戶給外國人。接近上限的樓宇會改變交易條件，有時會終結交易。
- 欠費 — 公共維護費、維修基金及其他費用是否結清，未結部分由誰清償
請以書面形式索取。賣方的口頭保證不能替代，而這兩件事若在過戶當天才發現，最好的結果也是延期。
4. 定金與付款結構
沒有開發商，也沒有預設的資金監管。結構應當反映這一點：
- 在寫明返還條件的書面協議下支付 適度定金
- 尾款在土地廳以過戶登記為對價支付，而非在此之前
- 在權屬狀態與管理處確認書到手之前，不讓資金脫離您的控制
- 明確寫明若無法取得配額證明、或欠費金額較大時如何處理
5. 過戶當天在土地廳
流程概要：
- 雙方攜帶身份證件到場，外國買家的檔案可能需要翻譯
- 提交權屬檔案與管理處確認書
- 提交外幣匯入的憑證
- 按合同分擔繳納過戶時產生的各項費用
- 支付尾款
- 辦理過戶登記並更新權屬檔案
兩點實務提醒：預留時間。 土地廳不是一小時內辦完的流程，檔案上的缺口會在這裡浮現。以及 在合同里約定好費用分擔。 與一個急著拿錢的賣方在櫃檯爭論，是最糟糕的時刻。
6. 雙方爭執的費用
過戶時會產生多項費用，關於由誰承擔的做法是協商事項而非固定規則。有些按慣例分攤，有些落在一方，而賣方的稅務狀況會影響總額。
引發爭執的不是金額，而是 沒有約定。請在簽約前把分擔寫進合同。我們在審閱合同時會把適用於貴方交易的各項費用列清楚。
7. 完成後要儲存的檔案
永久儲存：
- 買賣合同與收據
- 匯款及外幣結匯憑證
- 管理處確認書
- 已登記的權屬檔案
- 持有期間繳納費用的記錄
出售時會用到，尤其匯款憑證與日後把資金匯出泰國有關。若房子傳給繼承人，繼承人也會需要。
8. 若同時在申請長期居留簽證
對齊，而不是合併。 購房按賣方、管理處與土地廳的時間表推進；簽證路徑有自己的要求與節奏。
問題出在買家假定其中一件取決於另一件，或者為了等待移民結果而拖慢購房步驟。請在一開始就把兩條時間表告訴我們，我們會指出真正相互影響的地方。移民一側見簽證與工作許可指南。
小結
| 階段 | 容易出錯的地方 |
|---|---|
| 匯入資金 | 以泰銖抵達，或名義不符，無法用於外國人配額 |
| 定金之前 | 未核實賣方許可權、共有人或配偶同意 |
| 管理處 | 配額已滿，或欠費在過戶當天才浮現 |
| 付款結構 | 在沒有任何擔保的情況下憑信任支付大額 |
| 過戶當天 | 從未約定費用分擔，在櫃檯爭論 |
在個人賣方的二手交易中，風險不在樓宇，而在對手方與檔案；而這兩者只要在資金移動之前處理，都是可控的。
我們為外國買家提供二手房過戶的全流程服務，從匯款安排、管理處確認書到土地廳出席。歡迎就貴方的購房案索取書面業務範圍與報價 — 請致電 +66 92 254 2045，或在聯絡頁面留下情況。律師費的一般說明見律師費用指南。
本指南由蘇婉瓦拉律師事務所撰寫 — 位於孔敬的律師事務所，成立於 1986 年。本文為一般性資訊，非針對具體案件的法律意見。