土地纠纷、界址争议与取得时效占有：土地所有者指南

您正身处何种情况？

大多数人前来咨询土地案件时，事情往往已经延续多年——围栏一点一点地移位，兄弟姐妹同住却始终未作分割，或是有人住在我们的土地上，久而久之成了习以为常的事。

⚠️ 本指南中最重要的警告：时间从来不会站在无动于衷者一边 不要因为有人催促就签署您并不认同的地界确认，也不要让他人在没有书面证据证明其居住系出于您允许的情况下使用您的土地。因为年复一年地静默放任，正是将“借住者”变成“权利主张者”的转变，而这一切不会有人提前向您示警。

各土地权证实际赋予您什么

所有权是拥有完整权利、并得政府登记背书的所有权；占有权则源于实际占有和使用，法律效力较弱，也更容易丧失。

此表仅说明法律地位。至于哪家银行实际是否接受，则取决于各家银行的信贷政策，政策随时可能调整，须分别询问。本信息为2569年8月时的状态。

น.ส.3 ก. 与 น.ส.3、น.ส.3 ข. 在转让流程上有所不同。น.ส.3 ก. 依据航空照片图对地块进行定位，位置更为明确，因此登记转让通常无需公告。而 น.ส.3 和 น.ส.3 ข. 没有航空照片图定位，须先履行法定公告程序，之后方可登记转让。但这三类权证依法均可登记抵押，并不存在法律是否允许抵押的问题。真正需要按地块个案核查的是界址是否准确、既存负担、发证历史，以及各贷款机构的担保品政策，而并非法律上的抵押权限本身。

ส.ป.ก. 4-01 持有者不享有所有权，因此争议应向分配权利的主管机关提出，而不能自行诉讼要求分割所有权。但“一律不能作为担保”的旧有认知已不正确。目前 ส.ป.ก. 规定，在限定情形下可将其用作向 ธ.ก.ส. 取得贷款的担保，并已有政策提升农业地契获取资金渠道的可及性。相关法规经常修订，应向当地府级 ส.ป.ก. 办公室查询。

ภ.บ.ท.5 是已被取代的旧税制下的缴税凭证。连续多年持有税票，并不能证明您是土地所有人。

边界纠纷与不可错过的 90 天

持有地契并不代表实地边界一定正确。 许多旧地契是用那个年代的测量方式测定的。至于没有 ก. 的 น.ส.3（土地使用权证），是最常出现边界纠纷的类别之一，因为没有航空照片图幅来标注地块位置。双方当事人的记忆都不是证据，最终定案的是土地登记簿和实地测量。您提交勘界测量申请后，工作人员约定日期，并通知相邻方到场指认边界。如果各方确认一致，事情就在土地局了结；如果有人提出异议，官员会先进行调查和调解。

⏱ 自收到通知之日起 90 天

如果调解不成，土地官员将通知您须在收到通知之日起 90 天内向法院提起诉讼，并提交起诉的证据。 如未在期限内起诉，即视为申请人不再希望继续勘界。勘界测量事项就此在土地局层面终结。不起诉的后果对双方并不对等。如果您是勘界申请人，让 90 天届满就等于您启动的事项就此落空，必须重新申请勘界，把整个程序从头再走一遍；但如果您是提出异议的相邻方，期限内无人起诉并不代表您败诉，因为原有边界记载并未被修改。因此，在决定是否起诉之前，必须逐行读完通知书，弄清自己处于什么地位，并让律师一起看，而不是一看到 90 天这个数字就急着起诉。 ⚠️ 这一期限仅适用于因依《土地法》第 69 条之二进行勘界所引发的纠纷，并不是边界案件或土地案件的一般诉讼时效。勘界程序的终结并不代表您丧失对土地的权利，也不代表对方取得了其主张的边界。对土地本身的权利，仍须按照所有权原则、占有权以及该案各自的时效来另行认定。 ⚠️ 另外，切勿将这一 90 天期限套用于申请签发权利证书或办理继承登记，那是另一套程序，有其自身的期限。

这份通知书应当立即交给律师阅读，因为通知书上的日期决定了此后的一切。

三大禁止事项：不要在自己不同意的边界上签字确认，因为签名在法庭上很有分量；不要自行拆除对方的围墙，否则有刑事案风险；也不要在没有任何注明日期的书面异议的情况下，任由对方继续施工直至完工。

通行出入：别笼统认为"换了主人，权利就立刻消失"

常听到的说法是"邻居一直让我过的"和"他一把地卖了，我们的权利就立刻没了"。这两种说法都过于笼统，因为在他人土地上通行可能有多种法律状态，土地易主后的后果也不相同。

因此，不能一概而论说新所有权人买了地，您的通行权就"立刻消失"——每种情况都不同。要做的是回头检视：过去您是以什么身份使用那条通道、使用了多久、是公开持续地使用，还是偶尔使用且每次都请求许可，以及您的土地是否另有通往公共道路的出口。这些答案会彻底改变案件的形态。

不过，最稳妥的做法仍然是在双方关系尚好的时候就办理地役权登记。因为已登记的权利会载入土地登记簿，新买家在买地之前就能看到，也无需再到法庭重新举证。至于第 1349 条的必要通道，则有其自身的条件：既要选择给周边被通行土地造成损害最小的路线，又涉及对被通行土地所有权人的补偿，因此并非总能无偿取得。

反向占有：既与失去土地的一方有关，也与主张权利的一方有关

这就是为什么有人会在从未出售的情况下失去整块土地。对于持有地契的土地，如果有人和平、公开占有他人土地，并以所有人的意思（不是作为承租人或经许可人）连续占有满10年，则根据第1382条取得所有权。

最后一项要件是几乎所有案件的关键：如果他是因为您的许可而居住在土地上，时效期间不计算，只要占有的性质没有改变（参见本标题末尾的第1381条条件）。而且起算点比年数更重要，因为各方开始计算的日期并不相同。

所有权在满足条件时即告产生，而非因法院命令产生

当占有具备全部要件并满10年时，占有人依第1382条因法律效力即取得所有权。法院并非所有权的创设者，其作用只是确认已经产生的权利，以便在双方发生争议时，或者让占有人可凭法院命令向土地局更正登记记录。 但是，在尚未登记之前，该取得的权利有一个重大弱点：依第1299条，不能以此对抗善意、支付对价并善意登记权利的受让第三人。

上述两条（规定）之间的差别在实践中对双方都有实际影响。占有人一方可能误以为“还没上法院，就等于什么都没得到”，于是拖延时间，直到原所有权人把土地转让给新买家，这样一来，辛苦取得的权利可能无法用以对抗该买家。而土地所有人一方则可能误以为“只要法院还没下令，就什么都没有发生”，于是继续观望，而实际上法律条件可能早已满足，剩下的只是法庭上的举证问题。

无地契土地以及仅持有 น.ส.3 / น.ส.3 ก.（土地使用权声明）的土地，适用夺取占有原则，原所有权人必须提起收回诉讼的期限远比持地契的土地短，因此这类土地等不得。

**国有土地并非只有一种。**公共用地、国有产权地、宗教用地、林区土地以及土地改革区土地，分别受不同法律、不同部门管辖，并且有不同的争议途径。原则上不能以反向占有来取得国有土地，但要确定去哪个部门和哪个法院，必须正确区分类型。

如果您是土地所有人，应每年查看土地一次并拍摄带日期的照片。如果有人居住，请订立租赁合同或出具居住许可书，因为自始经许可而占有并不构成所有人的占有，反向占有所需的期间因此尚未开始计算，而这份文件正是日后证明这一点的最佳证据。但在拿出纸张让对方签字之前，必须先弄清对方是何年何月住进来的、以什么身份进来。如果对方自行进入、从未请求许可并且已经居住很久，今天才签的文书并不能倒减已经过去的时间，也不能倒减可能已经依法律效力产生的权利。这种情况必须尽快让律师评估是否需要起诉，而不是只凭一张纸就放心。

⚠️ 但许可书并不是永久的绝对保障，因为占有的性质可能根据第1381条的条件在日后发生变化。代他人保有财产的人要改变保有的性质，必须告知占有人自己不再代为保有，或者因善意依据从第三人处获得的新权源而占有。一旦发生此类事由，期间可能自该日起开始计算。 因此，当收到此类文书或通知时，切勿把它锁进抽屉，因为文件上的日期可能就是您开始失去土地的计算起点。

如果对方不愿意签署任何文件，请发出有送达证明的通知书，但不要以为一封信就总能中断时效计算。更强有力的做法是向法院提起诉讼。

如果您已在土地上居住多年，关键问题是土地是否已经转手，因为善意购买、支付对价并善意登记的人可能受到保护，但这并非对所有买家都是绝对的护身符。善意与否，双方都可以证明。

兄弟姐妹共同持有的遗产土地

土地仍登记在被继承人名下，并不代表在向法院申请指定遗产管理人之前，继承人什么都不能做。 这种误解让许多家庭在多余的程序上耗费时间和费用。根据 第1599条，被继承人死亡时，遗产即归属于继承人。因此，继承人在被继承人死亡之日起便对该土地享有权利。欠缺的只是将登记姓名更正为与事实相符，继承人可直接向土地厅申请 继承登记，依据为 《土地法》第81条，并非所有情形都必须取得法院指定遗产管理人的命令。

那么何时才应指定遗产管理人？ 指定遗产管理人是 途径之一，而非必经之门，但通常在下列情况下确有需要：

• 继承人之间存在争议，或有人对谁是有权继承人提出异议
• 部分继承人无法或不能自行办理，例如失联、在国外、未成年或拒绝签字
• 遗产复杂，有多块跨府土地、被继承人债务、银行账户、股票或其他类型财产混杂其中
• 外部交易相对方，如银行或合同相对方，需要一个明确的单一有权管理者来与之进行法律行为

请参见遗产服务判断您的案件属于哪一类，因为从一开始选错路径会浪费数月时间而毫无额外所得。

在继承登记阶段，如果继承人之间互相争执，土地官员会先进行调查比对，无法达成一致时才作出裁定。不服的一方必须在 收到通知后60天内 向法院起诉，并出示起诉证据。这60天的期限仅适用于 依据《土地法》第81条的继承登记程序中的争议，属于登记程序步骤，不是遗产案件或原案件的诉讼时效，也与勘界的90天期限不同，切勿混淆，而且逾期不处理的结果也不同。90天勘界的情形若无人起诉，测量事宜就此了结；但本处60天的情形，若未在期限内起诉，土地官员将按已作出的裁定继续办理，土地就会据此登记，不服的一方因此丧失在登记层面提出异议的机会。因此这60天是绝不可消极等待的期限。

共有人可以自行做什么

共有人对"整个地块按份额"享有权利，而不是"该地块的某个角落"。 在尚未分割时，没有人能指出自己的份额在地块中的哪个位置。由此必须把人们常混淆的两件事截然分开。根据 第1361条，共有人之一可以 处分、抵押或在其"未分割的共有份额"上设定负担，而无需征得其他共有人的同意。因此，兄弟姐妹中一人确实可以把自己的份额卖给外人，而该外人将取代其成为共有人——这是许多家庭从未想到会发生的事。但对土地这一财产本身，即整块地块的处分、出质、抵押或设定负担，须经全体共有人同意，依据第1361条第二款。 至于 整块地块的出租 则与处分或抵押是不同的事，因为这是共有财产的管理，适用另一套规则，详见下表。

实务结果是，兄弟姐妹中一人确实可以让整块地块无法出售，但同样也无法阻止他出售自己的份额。而且长期居住在该土地上的继承人，日后可能主张自己是以自主占有的意思占有土地，而非代兄弟姐妹占有，这与登记中的份额比例是两回事，也是遗产土地案件中最常见的导火索。

最快的途径是达成协议后到土地厅一并办理分割。其次是由中立第三方调解，最后的手段是起诉请求分割共有。兄弟姐妹们往往不知道的是，强制拍卖在不少案件中的确会发生，被守护了三代人的土地因此可能落入外人之手。

土地冻结——30天，而非“扣押”

发生纠纷时，很多人认为任何受到影响的人都可以上门申请土地冻结。事实上，冻结申请人的资格远比广义上“利害关系人”的概念狭窄得多。申请人必须是该地块的直接利害关系人，且其请求权达到可以起诉强制办理该地块登记或登记变更的程度，而不仅仅是土地被转让时会遭受损失的人。

通常符合条件的例子包括：已签订买卖协议并已支付定金、但卖方拒绝办理过户登记的买方；对该地块享有继承权的继承人；声称因占有取得所有权且正在诉讼中的人；或声称该土地属于夫妻共同财产的配偶。

⚠️ 普通债权人并非总是有权申请冻结。对于借款合同债权人来说，如果该地块不是借款的担保，且债务人没有任何义务向其转移或登记任何权利，那么即使担心债务人卖地逃债，也不享有能够强制办理登记的权利主张。这类债权人的正确途径是向法院起诉并申请临时措施，而不是前往土地局。在时间最宝贵的时候，用错渠道只会浪费时间。

• 自土地官员准予冻结之日起30天内，且同一理由不得重复申请冻结。这三十天是唯一的机会，而且并不只是及时起诉就够了。能让登记在期限届满后继续中止的，是法院的临时保护令，而不是冻结申请本身。因此，必须在起诉的同时向法院申请禁止处分或转让的命令，然后将法院命令提交给土地局。如果及时起诉但没有法院命令，则期限届满后土地仍可转让。至于土地局层面的期限和操作细节，应在提交当日向承办官员询问，因为相关规章会定期修订。
• “冻结”不是“扣押”。冻结是土地局临时中止登记；而扣押财产是依法院判决的强制执行。两者分属不同的程序、不同的部门。参见强制执行与债务催收

哪些事务在土地厅办结，哪些必须上法院

土地厅负责登记业务以及各方无异议的事务——勘界测量、土地分割、合并地契、登记地役权、在全体继承人意见一致时办理继承登记。而涉及权利争议的事项则由法院裁决，包括恶意占有取得、驱逐之诉、必要通道及地役权之诉，以及共有财产分割之诉。至于撤销不当签发的登记事项，可向土地厅提出，但许多案件最终由法院终结。

府级行政调停中心 可协助搭建调解平台，但无权裁定所有权归属；且案件终结后须将结果办理登记，因为未经登记的判决书尚未完全安全。

观望一年的成本，往往远高于自第一个月起就咨询清楚的费用，因为此类事务由时间表决定，而非由对错决定。

本所自 1986 年起受理 土地案件及土地纠纷 ，服务土地所有人及其家庭。请致电 092-254-2045 — 告诉我们您持有的是何种类型的地契文件、纠纷起始时间，以及是否已收到政府部门的书面函件；或通过 联系我们 与我们联系。

延伸阅读

• 购买项目前的土地核查 — 适用于以公司名义购买者
• 外国人的房地产
• 强制执行与债务追讨
• 律师费用

本指南由苏婉瓦拉律师事务所编制 — 本所位于孔敬，成立于佛历2529年。本指南为一般性信息，不构成针对特定个案的法律意见；各案结果取决于权属文件及当地事实情况。