คอนโดน้ำรั่วจากห้องบน ใครรับผิด และต้องเก็บหลักฐานอะไรก่อนเรียกค่าเสียหาย

คำตอบหลัก

คนที่เจอน้ำหยดจากฝ้าเพดานมักถามว่า "ต้องไปเอาเรื่องกับใคร" คำตอบไม่ได้อยู่ที่ห้องบนเสมอไป ต้องไล่สามขั้นตามลำดับ คือ น้ำรั่วจากจุดไหน จุดนั้นเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลหรือทรัพย์ส่วนกลาง และใครประมาทหรือละเลยการดูแลจุดนั้น

หลักกฎหมาย (พ.ร.บ.อาคารชุด และ ป.พ.พ.) ห้องชุดเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล ส่วนโครงสร้าง ระบบระบายน้ำ และเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้ใช้ร่วมกันเป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งนิติบุคคลมีหน้าที่ดูแล ความเสียหายที่เกิดจากการกระทำโดยจงใจหรือประมาทเลินเล่อเป็นละเมิดตามมาตรา 420 และถ้าเสียหายเพราะสิ่งปลูกสร้างชำรุดบกพร่องหรือบำรุงรักษาไม่เพียงพอ มาตรา 434 ให้ผู้ครองสิ่งปลูกสร้างรับผิดก่อน เว้นแต่เขาใช้ความระมัดระวังตามสมควรแล้ว ผู้เป็นเจ้าของจึงต้องรับผิดแทน อายุความละเมิดสั้นมาก คือ 1 ปีนับแต่รู้เรื่องและรู้ตัวผู้รับผิด (มาตรา 448)

มุมมองเชิงปฏิบัติของเรา อย่าเพิ่งโต้เถียงเรื่องความผิด ให้ทำสามอย่างภายในไม่กี่วัน คือ ถ่ายภาพและวิดีโอ แจ้งนิติบุคคลและเจ้าของห้องบนเป็นลายลักษณ์อักษร และให้ช่างหรือวิศวกรตรวจหาจุดรั่ว หลักฐานที่ดีทำให้การเจรจาจบเร็ว และเป็นพื้นฐานของคดีถ้าจำเป็น

เรื่องค่าส่วนกลางค้างชำระ อ่านที่ คู่มือค่าส่วนกลางค้างชำระ บทความนี้ไม่พูดซ้ำ

1. ท่อรั่วแบบไหนเป็นของห้องบน แบบไหนเป็นของส่วนกลาง?

ตัวบท (พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4, 13, 15)

• ทรัพย์ส่วนบุคคล คือ ห้องชุด รวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย
• ทรัพย์ส่วนกลาง คือ ส่วนของอาคารที่ไม่ใช่ห้องชุด และทรัพย์สินที่มีไว้ใช้ร่วมกัน มาตรา 15 ยกตัวอย่าง เช่น โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงของอาคาร และสิ่งก่อสร้างหรือระบบเพื่อความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมในอาคาร เช่น การระบายน้ำและการบำบัดน้ำเสีย
• มาตรา 13 วรรคสอง พื้นห้องและผนังกั้นระหว่างห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของห้องที่อยู่ติดกัน และการใช้สิทธิเป็นไปตามข้อบังคับ
• มาตรา 13 วรรคสาม เจ้าของห้องทำอะไรกับทรัพย์ส่วนบุคคลของตนจนกระทบโครงสร้างหรือความมั่นคงของอาคารไม่ได้

กฎหมายไม่ได้ระบุว่า "ท่อประปาเส้นนี้เป็นของใคร" ไว้ตรง ๆ ในทุกกรณี คำตอบจึงมาจากข้อบังคับของนิติบุคคล แปลนระบบ และเอกสารจดทะเบียนอาคารชุดของโครงการนั้น

ตารางนี้เป็นแนวโน้ม ไม่ใช่ข้อสรุปทางกฎหมาย ผลจริงขึ้นกับเอกสารของโครงการและรายงานช่าง

2. เจ้าของห้องบนต้องรับผิดเมื่อไร?

ตัวบท (ป.พ.พ. มาตรา 420, 434) มาตรา 420 ผู้ที่จงใจหรือประมาทเลินเล่อ ทำให้ผู้อื่นเสียหายต่อทรัพย์สินโดยผิดกฎหมาย ต้องชดใช้ค่าสินไหมทดแทน ตัวอย่างที่เข้าข่ายได้ เช่น ปล่อยให้น้ำล้นอ่างทิ้งไว้ หรือซ่อมห้องน้ำโดยไม่กันซึมแล้วน้ำซึมลงห้องล่าง

มาตรา 434 ใช้เมื่อความเสียหายเกิดจากสิ่งปลูกสร้างชำรุดบกพร่องหรือบำรุงรักษาไม่เพียงพอ ผู้ครองสิ่งปลูกสร้างต้องรับผิด แต่ถ้าผู้ครองพิสูจน์ได้ว่าใช้ความระมัดระวังตามสมควรแล้ว เจ้าของต้องรับผิดแทน

ในทางปฏิบัติ ผู้เสียหายอย่างน้อยต้องแสดงให้ได้ว่าน้ำมาจากห้องนั้นและความเสียหายมีจริงเท่าใด เพราะเหตุนี้รายงานช่างที่ระบุจุดรั่วจึงสำคัญที่สุด

หากเจ้าของห้องบนอ้างว่า "ท่อเก่าตามอายุ ไม่ใช่ความผิดผม" คำตอบนั้นไม่ทำให้พ้นความรับผิดโดยอัตโนมัติ เพราะมาตรา 434 พูดถึงการบำรุงรักษาไม่เพียงพอด้วย ศาลจะดูข้อเท็จจริงเป็นรายกรณี

3. ผู้เช่าห้องบนต้องรับผิดไหม?

ผู้เช่าที่เป็นต้นเหตุโดยประมาท เช่น ลืมปิดน้ำ ต้องรับผิดตามมาตรา 420 เช่นเดียวกับคนอื่น และถ้าเป็นผู้ครองห้องในขณะนั้น มาตรา 434 อาจใช้กับผู้เช่าได้ด้วย (ข้อนี้ขึ้นกับข้อเท็จจริง เราไม่อ้างคำพิพากษาเฉพาะเรื่อง)

ระหว่างเจ้าของกับผู้เช่าเอง ป.พ.พ. มาตรา 562 ให้ผู้เช่ารับผิดต่อความสูญหายหรือบุบสลายของทรัพย์สินที่เช่า เมื่อเกิดจากความผิดของผู้เช่าหรือคนที่อยู่ด้วย แต่ไม่ต้องรับผิดในความสึกหรอจากการใช้โดยชอบ นี่คือความสัมพันธ์ของเจ้าของกับผู้เช่า ไม่ใช่ความรับผิดต่อห้องล่าง

คำแนะนำ ผู้เสียหายแจ้งทั้งเจ้าของและผู้เช่า และขอสำเนาสัญญาเช่าหรือชื่อผู้อยู่อาศัยจากนิติบุคคลเท่าที่ทำได้ ให้เจ้าของกับผู้เช่าไปแบ่งความรับผิดกันเอง อย่าเพิ่งตัดสิทธิต่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเมื่อยังไม่รู้สาเหตุ

4. นิติบุคคลอาคารชุดและผู้จัดการรับผิดเมื่อไร?

ตัวบท (พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 33, 36) นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ปฏิบัติตามวัตถุประสงค์นั้น และในกรณีจำเป็นและรีบด่วนมีอำนาจสั่งหรือทำการเกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารเองได้ เหมือนที่วิญญูชนจะรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง

ความหมายในทางปฏิบัติ ถ้าต้นเหตุเป็นท่อหรือระบบส่วนกลาง และนิติบุคคลรับแจ้งแล้วไม่ตรวจ ไม่ซ่อม หรือปล่อยให้น้ำรั่วต่อ ความเสียหายส่วนที่เพิ่มขึ้นอาจเป็นฐานเรียกค่าเสียหายจากนิติบุคคลตามหลักละเมิด การตรวจสอบจึงต้องดูว่านิติบุคคลได้รับแจ้งเมื่อใดและทำอะไรไปบ้าง ซึ่งเป็นเหตุผลที่ต้องแจ้งเป็นหนังสือและมีวันที่ชัดเจน

เรายังไม่พบข้อความในตัวบทที่ทำให้นิติบุคคลต้องรับผิดต่อทุกความเสียหายภายในห้องชุดโดยอัตโนมัติ ถ้าสาเหตุอยู่ในห้องบนโดยแท้ นิติบุคคลอาจไม่ต้องรับผิด แต่ควรช่วยประสานและปิดน้ำเพื่อระงับเหตุ ข้อบังคับของแต่ละโครงการอาจกำหนดเรื่องนี้ไว้ต่างกัน

5. ควรเก็บหลักฐานอะไรบ้าง?

1. ภาพถ่ายและวิดีโอ ถ่ายให้เห็นรอยน้ำ เพดาน ผนัง พื้น และของเสียหาย ให้เห็นวันที่และเวลาในไฟล์ ถ่ายต่อเนื่องหลายวันเพื่อเห็นว่ารั่วต่อ
2. รายงานช่างหรือวิศวกร ระบุจุดรั่ว สาเหตุ และขอบเขตความเสียหาย ถ้าต้องเข้าห้องบนให้ขอความยินยอมและแจ้งนิติบุคคลให้มาเป็นพยาน
3. หนังสือแจ้ง ส่งถึงเจ้าของห้องบนและนิติบุคคล เก็บหลักฐานการส่ง เช่น ใบตอบรับไปรษณีย์ หรือข้อความที่อ่านแล้ว
4. ใบเสนอราคาซ่อมและใบเสร็จ ทั้งค่าซ่อมห้องและทรัพย์สินที่เสียหาย พร้อมภาพของที่เสีย ราคาซื้อ และอายุการใช้งาน
5. บันทึกการสนทนาและรายงานของนิติบุคคล รวมถึงบันทึกเหตุการณ์ของเจ้าหน้าที่ และข้อมูลว่าก่อนหน้านี้เคยมีรายงานรั่วหรือไม่
6. เอกสารห้อง สำเนาโฉนดห้องชุด ข้อบังคับ แปลน และกรมธรรม์ประกันภัย

หลักเรื่องการบรรเทาความเสียหาย: ป.พ.พ. มาตรา 442 ให้ใช้มาตรา 223 โดยอนุโลม ถ้าผู้เสียหายละเลยไม่บำบัดป้องกันหรือบรรเทาความเสียหาย ศาลอาจคำนึงถึงข้อนี้ในการกำหนดค่าสินไหม จึงควรรีบเก็บของ ปิดไฟส่วนที่เปียก และแจ้งให้ปิดน้ำทันที

6. ประกันภัยช่วยได้อย่างไร?

กรมธรรม์ประกันภัยอาคารของนิติบุคคล (ถ้ามี) และกรมธรรม์ของเจ้าของห้อง เช่น ประกันภัยทรัพย์สินในห้องหรือประกันความรับผิดต่อบุคคลภายนอก มีขอบเขตและข้อยกเว้นต่างกันมาก บางฉบับไม่คุ้มครองน้ำซึมเรื้อรัง เราไม่ได้ตรวจเงื่อนไขของกรมธรรม์ใดเลย และไม่ได้ยืนยันว่ามีกฎหมายบังคับเรื่องนี้ จึงให้อ่านกรมธรรม์ของคุณเอง และสอบถามบริษัทประกันภัยเรื่องระยะเวลาแจ้งเหตุ ก่อนซ่อมหรือรื้อสภาพความเสียหาย

7. เรียกค่าเสียหายอะไรได้บ้าง และขั้นตอนเป็นอย่างไร?

ตัวบท (ป.พ.พ. มาตรา 438) ศาลวินิจฉัยตามควรแก่พฤติการณ์และความร้ายแรงแห่งละเมิดว่าจะให้ใช้ค่าสินไหมทดแทนโดยสถานใดเพียงใด และค่าสินไหมทดแทนได้แก่การคืนทรัพย์สินที่เสียไป หรือใช้ราคาทรัพย์สินนั้น รวมทั้งค่าเสียหายอันพึงบังคับให้ใช้เพื่อความเสียหายอย่างใดอันได้ก่อขึ้น

ในทางปฏิบัติ รายการที่พบบ่อยคือค่าซ่อมเพดาน ผนัง พื้น และงานระบบไฟ ค่าทรัพย์สินที่เสียหาย และค่าที่พักชั่วคราวถ้าอยู่ไม่ได้จริง ควรมีใบเสนอราคาและหลักฐานรองรับ

ลำดับที่เรามักแนะนำ:

1. แจ้งเหตุและขอให้ระงับการรั่ว
2. ส่งหนังสือทวงถามพร้อมรายงานช่างและใบประเมินราคาซ่อม กำหนดเวลาตอบที่สมเหตุสมผล
3. เจรจา ถ้าตกลงได้ให้ทำเป็นหนังสือ ระบุยอด วันจ่าย และผู้รับผิดชอบงานซ่อม
4. ถ้าไม่ตกลง จึงพิจารณาฟ้อง

คดีขนาดเล็ก ศาลแพ่งตลิ่งชันระบุว่าคดีมโนสาเร่เป็นคดีที่มีทุนทรัพย์พิพาทไม่เกิน 300,000 บาท วิธีพิจารณาย่อกว่าคดีทั่วไป ส่วนรายละเอียดค่าขึ้นศาลและขั้นตอนยื่นฟ้อง ให้สอบถามศาลโดยตรง เรายังไม่ได้ยืนยันว่าข้อพิพาทน้ำรั่วจะเข้าคดีผู้บริโภคได้หรือไม่ ซึ่งขึ้นกับว่าฝ่ายใดเป็นผู้ประกอบธุรกิจ จึงไม่ควรสันนิษฐานเองว่าเข้าเงื่อนไข

ระยะเวลาและค่าใช้จ่ายของคดี อ่าน คดีแพ่งใช้เวลานานแค่ไหน และ ค่าทนายความ

8. อายุความ: เหลือเวลาเท่าไร?

ตัวบท (ป.พ.พ. มาตรา 448) สิทธิเรียกร้องค่าเสียหายอันเกิดแต่มูลละเมิดขาดอายุความเมื่อพ้น 1 ปีนับแต่วันที่ผู้ต้องเสียหายรู้ถึงการละเมิดและรู้ตัวผู้จะพึงต้องใช้ค่าสินไหมทดแทน หรือเมื่อพ้น 10 ปีนับแต่วันทำละเมิด และถ้าการกระทำนั้นเป็นความผิดอาญาที่มีอายุความทางอาญายาวกว่า ให้ใช้อายุความที่ยาวกว่า

จุดที่มักพลาด การเจรจานานหลายเดือนโดยหวังว่าอีกฝ่ายจะจ่ายเอง อาจทำให้เวลา 1 ปีหมดไปโดยไม่รู้ตัว เราไม่ได้ยืนยันว่าการแจ้งหรือการเจรจาแบบใดทำให้อายุความสะดุด จึงควรให้ทนายตรวจวันที่ "รู้ตัวผู้รับผิด" ของเรื่องคุณ ถ้ารู้ว่าห้องไหนเป็นต้นเหตุตั้งแต่วันแรก ให้ถือว่านับ 1 ปีตั้งแต่วันนั้นไว้ก่อน

9. ตัวอย่างสมมติ

ตัวอย่างสมมติ คุณสมชายอยู่ห้อง 405 พบน้ำหยดจากฝ้าห้องน้ำเมื่อต้นเดือน เขาถ่ายวิดีโอ แจ้งนิติบุคคลเป็นหนังสือ และขอให้ช่างตรวจ ช่างพบว่าท่อน้ำทิ้งใต้พื้นห้อง 505 แตก นิติบุคคลแจ้งเจ้าของห้อง 505 ซึ่งให้เช่าอยู่ คุณสมชายส่งหนังสือถึงเจ้าของและผู้เช่าพร้อมใบเสนอราคาซ่อมฝ้า ในตัวอย่างนี้ จุดสำคัญคือ ใครมีหน้าที่ดูแลท่อใต้พื้นห้องน้ำตามข้อบังคับ และเจ้าของห้อง 505 ได้บำรุงรักษาหรือไม่ ผลจริงแต่ละโครงการต่างกัน และตัวอย่างนี้ไม่ใช่คำทำนายผลคดี

10. เช็กลิสต์ภายใน 7 วันแรก

1. ปิดน้ำที่รั่วเท่าที่ทำได้ ขอให้นิติบุคคลช่วยปิดวาล์ว
2. ถ่ายภาพและวิดีโอก่อนเก็บกวาด
3. ย้ายของมีค่าและปิดไฟส่วนที่เปียก
4. แจ้งนิติบุคคลและเจ้าของห้องบนเป็นลายลักษณ์อักษร เก็บหลักฐานการส่ง
5. จ้างช่างหรือวิศวกรออกรายงานระบุจุดรั่ว
6. ขอสำเนาข้อบังคับและแปลน
7. ตรวจกรมธรรม์และแจ้งบริษัทประกันภัยถ้าเข้าเงื่อนไข
8. เก็บใบเสนอราคาและใบเสร็จทุกใบ
9. จดวันที่ที่รู้เรื่องและรู้ตัวผู้รับผิด แล้วนับ 1 ปี
10. อย่าซ่อมจนหมดร่องรอยก่อนมีหลักฐานครบ

อ่านเพิ่มเติม

• ค่าส่วนกลางค้างชำระ: คู่มือนิติบุคคลอาคารชุด
• คดีแพ่งใช้เวลานานแค่ไหน
• ค่าทนายความ 2026
• ซื้อขายคอนโดมือสองจากเจ้าของ

น้ำรั่วจากห้องบนต้องเริ่มจากหาจุดรั่วด้วยรายงานช่าง แล้วแจ้งทั้งห้องบนและนิติบุคคลเป็นหนังสือ เพราะอายุความละเมิดมีเพียง 1 ปีนับแต่รู้เรื่องและรู้ตัวผู้รับผิด

เราให้คำปรึกษาเรื่องหนังสือทวงถาม หนังสือแจ้ง และข้อพิพาทอสังหาริมทรัพย์ ปรึกษาเบื้องต้นฟรี โทร 092-254-2045 หรือ ส่งรายละเอียดให้เรา ดูเพิ่มเติมที่ หนังสือทวงถาม หนังสือบอกกล่าว งานอสังหาริมทรัพย์ และ คดีแพ่ง

คู่มือนี้เผยแพร่โดย สำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา ลอว์เฟิร์ม — สำนักงานกฎหมายในจังหวัดขอนแก่น ก่อตั้งเมื่อปี 1986 เป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับเรื่องใดเรื่องหนึ่งโดยเฉพาะ