工場、倉庫、商業ビルを発注する企業は、通常、設計と価格に数か月を費やしますが、契約には数日しかかけません。請負業者の標準契約書は、支払スケジュールに若干の変更を加えて署名されます。
その後生じる紛争は、ほとんどが価格に関するものではありません。紛争の中心は遅延、変更、瑕疵、契約解除であり、これらは契約がこれら4点について定めていたか、あるいは定めていなかったかによって判断されます。
範囲：業務を定義する文書
契約書には、業務を定義するすべての文書を列挙し、それらが矛盾する場合にどちらが優先するかを定めておくべきです。対象となるのは、合意書、仕様書、図面、数量明細書、そして入札時の質疑応答です。
優先順位を定めていなければ、図面の記載漏れは変更請求となり、仕様書と価格との間の食い違いは、あなたが代償を払うことになる争いへと変わります。
価格の基準と支払い
- 一括請負か精算方式か。 どちらであるかを明確にしてください。一括請負であっても、意味を持たせるには明確な業務範囲が必要です。
- 認証された出来高に基づく支払い。 請求書のみに基づくのではなく、発注者のエンジニアまたはプロジェクトマネージャーが認証した出来高に基づいて支払ってください。
- 前払金。 前払金を支払う場合は、銀行からの前払金保証によってそれを保全し、前払金の回収に応じて保証額を減額してください。
- 留保金。 各支払いから一部を完成および瑕疵期間の終了まで留保するか、代わりに留保金保証書を受け入れてください。
- 控除と相殺。 設計料を後続の工事から控除するなど、非公式に合意された事項はすべて契約書に明記しなければなりません。
履行保証
請負業者の債務不履行時に請求可能な銀行発行の履行保証証書は、請負業者が現場を放棄した場合における発注者の主要な実効的救済手段です。文言を確認してください。無条件のオンデマンド保証は、まず債務不履行の証明を要する保証よりもはるかに有用です。
期間、遅延、および延長
- 工程表 — 主要なマイルストーンを記載し、契約に添付する
- 遅延損害金 — 日額で定め、上限を設ける
- 工期の延長 — 明確に定義された事由に限り、かつ請負者が一定期間内に通知した場合に限る
- 発注者の遅延 — 図面の遅延、現場立ち入りの遅延、支払いの遅延など — 明示的に取り扱う。さもなければ、あらゆる遅延請求に対する請負者の抗弁となる
タイの裁判所は、合意された遅延違約金を原則として執行しますが、不相応に高額な違約金を減額することができます。遅延が実際にあなたにどれほどの損害をもたらすかに基づいて、料率を設定してください。
変更
作業に対するあらゆる変更は、実施前に書面で指示されるべきであり、価格および期間への影響については合意するか、あらかじめ定められた仕組みによって決定する必要があります。現場での口頭による指示は、建設クレームの最も一般的な原因です。
許認可、安全、下請け
- 許認可。 どの許認可を誰が取得するのかを明記します。建築許可は通常、発注者の責任です。現場レベルの許認可や届出は、多くの場合、請負業者の責任となります。
- 現場の安全。 請負業者が現場を管理し、安全および自社の作業員の法令遵守について責任を負うものとします。
- 下請け。 主要な工種の下請けには同意を要件とし、元請業者にその下請業者に対する責任を負わせます。
- 保険。 請負業者の全危険保険および第三者賠償責任保険について、発注者を名義人として明記します。
瑕疵
法律は、請負業者に対し、引渡しから1年以内に生じた瑕疵について、また木造以外の土地上の建物または構造物については5年以内に生じた瑕疵について責任を負わせます。ただし、契約で別段の定めがある場合はこの限りではありません。また、請求は瑕疵が生じてから1年以内に行わなければなりません。
契約には、実務的なプロセスを追加すべきです。すなわち、引渡し時の瑕疵リスト、瑕疵担保期間、請負業者が瑕疵を修補する期限、および請負業者の費用負担で瑕疵を修補する施主の権利（留保金またはボンドを活用）です。
契約の解除
特に重要なのは次の2つの権利です。
- 請負業者の債務不履行による解除。 法律は、請負業者が期日どおりに工事を開始しない場合、または明らかに期日どおりに完了できないほど大幅に遅延した場合に、発注者が契約を解除することを認めています。契約書には、書面による通知および是正期間、ならびに保証を請求する権利を追加すべきです。
- ステップイン。 敷地、資材および設計を引き継ぎ、別の請負業者によって工事を完了させ、その追加費用を債務不履行となった請負業者に請求する権利です。
契約書自体に定められた手順に従わずに解除することは、十分な根拠のある発注者が、かえって請負業者の請求額を支払う結果になる原因となります。
紛争
仲裁または裁判所のいずれかを選択し、両方は選びません。仲裁を選ぶ場合は、仲裁機関、仲裁地、言語、仲裁人の人数を明記します。正式な手続きの前に、例えば一定期間内での経営幹部会議など、短いエスカレーション段階を設けます。
外国人請負業者とバイリンガル契約
- 建設業は一般に、外資が過半数を占める企業にとって制限業種にあたるため、外国人請負業者がタイで業務を行うためにどのような許可を取得しているかを確認してください
- バイリンガル契約を使用し、どちらの言語が優先するかを明記してください
- 請負業者のために署名する者に、その業者を拘束する権限があることを確認してください。詳細はタイ企業を拘束できるのは誰かをご覧ください
発注者による契約締結前チェックリスト
- 契約図書の優先順位
- 出来高証明に基づく支払と留保金
- 銀行による前払金保証および履行保証
- 工程表、上限額付きの遅延損害金、通知を要件とする工期延長手続
- 書面による変更手続
- 許認可、安全、下請契約、保険の割り当て
- 留保金または保証に裏付けられた瑕疵対応手続
- 明確な手続を伴う契約解除および介入権
- 紛争解決の場を一つに定めること
住宅建築工事に関する紛争については、未完成または瑕疵のある工事をめぐる請負業者との紛争をご覧ください。
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工場や商業施設の建設工事契約を締結しようとしている企業の方は、請負業者が現場に着手する前に、当チームにご相談ください。
本記事は一般的な情報であり、個別案件に対する法的助言ではありません。