外国人の夫とタイ人の妻が土地を購入し、家を建てます。外国人がタイで土地を所有することはできないため、土地は妻の名義で登記されます。土地事務所で夫は、その資金は妻自身の資金から出たものである旨の申告書に署名します。何年も経ち、誰もそのことを再び気にかけなくなります。
問題が持ち上がるのは、誰かが病気になったときです。もし妻が先に亡くなった場合、夫は自分が資金を出した家に住み続けるために、どのような権利を持つのでしょうか。 計画を立てていなければ、正直な答えはこうです。ほとんどの夫婦が考えているよりも、その権利は少ないのです。
なぜ登記上、その家は「あなたのもの」ではないのか
タイ人の配偶者の名義で土地を登記する場合、外国人配偶者は通常、購入資金がタイ人配偶者の個人財産である旨の陳述書に署名します。この宣言があるからこそ、土地事務所はその土地を登記することができます。そしてこれは、法的にはその土地がタイ人配偶者のものであることも意味します。
その土地の上に建てられた家は、それを切り離すための何らかの登記がなされていない限り、通常は土地に付随します。
何も準備せずに彼女が亡くなった場合
彼女の土地は遺産の一部となります。遺言がなければ、土地は彼女の法定相続人に承継され、通常、以下の者が含まれます。
- 彼女の子（以前の関係の間に生まれた子を含む）
- 彼女の存命中の両親
- 登録上の配偶者であるあなた
たとえあなたが相続分を受け取ったとしても、外国人の相続人は原則としてタイの土地を所有し続けることができません。土地事務所は、一定の期間内に当該土地を売却または譲渡するよう求めます。あなた自身が登録された権利を有していない限り、その家に住み続けられるかどうかは、他の相続人の好意次第です。
婚姻が登録されていなかった場合は、さらに大きな問題となります。未登録のパートナーは、法定相続人に一切該当しません。
実際にあなたを守る手段
タイ法には、他人が所有する土地の上に登記することができる物権がいくつかあります。登記されれば、相続人を含む後続の所有者を拘束します。
用益権。 財産を占有し、使用し、賃料収入を含む収益を得る権利です。有期またはあなたの生存期間中とすることができます。外国人配偶者にとって最も一般的な保護手段です。
地上権。 他人の土地上に、土地とは別個に建物を所有する権利です。あなたが住宅の代金を支払い、建物自体を自分のものとして認めたい場合に有用です。
居住権。 賃料を支払わずに建物に居住するだけの、より限定的な権利です。
登記賃借権。 土地の賃貸借であって、有期で土地事務所に登記されたものです。より商業的な性質を持ち、他の権利と併用されることがあります。
各権利は、第三者に対抗するために土地事務所で登記されなければなりません。登記されていない夫婦間の私的合意は、二人の間では証拠として役立つかもしれませんが、彼女の相続人を確実に拘束するものではありません。
それでも遺言が必要な理由
登録された用益権は、あなたがそこに住む権利を保護します。しかし、妻の死亡後にその土地を誰が所有するかを決めるものではありません。そこで妻の遺言が関わってきます。
子どもがいる夫婦によく見られる構成は次のとおりです。
- 外国人である夫を受益者として登録された終身の用益権
- 妻の遺言により、その用益権を負担とした上で土地を子どもに相続させる
- 夫自身のタイの遺言により、夫のタイ国内の資産および住宅内で夫が所有するものについて定める
- 両方の遺言に、タイ国内の資産のみを対象とし、外国で作成された遺言を撤回しない旨を記載する
妻が死亡すると、子どもが所有権を相続します。あなたは登録された終身の居住権を保持し続けます。外国人相続人に関する規則を満たすために、あなたの家が手放されることはありません。
よくある失敗
人が病気になるまで待ってしまう。 登記には土地所有者の出席と署名が必要です。彼女が意思能力を失っていると、もはや登記ができない可能性があります。
遺言だけに頼る。 遺言はいつでも撤回でき、外国人に土地を所有する権利を与えるものではありません。登記された権利の代わりにはなりません。
前の関係の子。 あなたの子ではない子がいる場合は、計画について率直に話し合ってください。こっそり進めた計画は、異議を申し立てられやすくなります。
離婚。 登記された用益権は財産権であり、離婚によって自動的に終了するものではありません。後になって驚かないよう、夫婦は登記前にこの点を理解しておくべきです。
現実的なチェックリスト
- 婚姻が届出済みであることを確認する
- 土地権利証の写しを取得し、その土地に対してどのような権利が登記されているか確認する
- どの権利が適しているか決める：用益権、地上権、居住権
- 二人とも健康なうちに土地事務所で登記する
- タイ国内の資産に限定した、内容が一致するタイの遺言書を作成する
- 権利証、登記、両方の遺言書の写しを、ご家族が見つけられる場所に保管する
簡単なタイの遺言書がどのようなものかについては、銀行口座とコンドミニアムのための簡単なタイの遺言書をご覧ください。代わりに生前に子供へ土地を贈与する場合は、子供への土地の移転をご覧ください。
家族の住まいがタイ人の配偶者名義の土地の上にあり、あなたの利益として何も登記されていない場合は、どの権利があなたの状況に適しているか、私たちのチームにご相談ください。
本記事は一般的な情報であり、特定の案件に対する法的助言ではありません。