경매 부동산은 시작 가격이 시세보다 눈에 띄게 낮은 경우가 많아, 처음 집을 구하는 사람과 투자자 모두를 끌어당깁니다. 그러나 낮은 가격에는 이유가 있습니다. 부동산은 현상 그대로 매각되고, 하자에 책임지는 매도인이 없으며, 내부를 볼 수 없는 경우도 있고, 채무자나 임차인이 아직 살고 있을 수도 있습니다. 이런 위험은 낙찰 망치 소리와 함께 사라지지 않습니다. 매수인에게 넘어옵니다.
이 가이드는 경매 부동산을 구입하는 절차, 보증금을 내기 전에 확인할 사항, 낙찰 후 매수인이 흔히 겪는 문제를 설명합니다.
이 글은 일반적인 정보입니다. 각 매각의 조건은 그 매각 공고에 있으며, 당시 적용되는 규정에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전에 변호사에게 확인하십시오.
경매 부동산은 어디에서 나오는가
채권자가 승소했는데 채무자가 지급하지 않으면, 채권자는 집행관에게 채무자의 재산을 압류하여 경매에 부쳐 달라고 신청합니다. 얻은 대금은 법이 정한 순서에 따라 채무의 변제에 쓰입니다. 그래서 공고에 나오는 부동산은 대부분 저당 채무를 이유로 은행이 압류한 주택과 토지, 그리고 다른 채권자가 압류한 콘도 호실입니다.
부동산이 소송에서 나온 것이므로, 매수인은 팔 의지가 있는 소유자에게서 사는 것이 아니며, 부동산의 상태를 보증해 주는 사람도 없습니다.
1단계: 매각 공고를 끝까지 읽는다
매각 공고는 가장 중요한 서류입니다. 찾아야 할 내용은 다음과 같습니다.
- 저당이 없는 매각인지, 저당이 붙은 매각인지. 저당이 붙어 있으면 매수인이 기존 저당의 부담을 인수합니다. 겉으로 싸 보이는 가격은 저당 채무를 더한 뒤에 비교해야 합니다.
- 거주자와 임차인. 일부 공고에는 거주자가 있다거나 임대차 계약이 있다고 적혀 있습니다.
- 보증금과 대금 납부의 조건. 잔금 납부 기한을 포함합니다.
- 시작 가격과 매각 기일. 팔리지 않으면 다음 기일에 시작 가격이 낮아지는 경우가 많습니다.
2단계: 공고에 없는 부동산 상태를 확인한다
- 토지 권리증서와 등기부. 지역권, 용익권, 등기된 임대차 같은 다른 부담을 확인합니다.
- 출입로. 맹지는 싸지만 이용하기 어렵습니다.
- 도시계획과 토지 이용 제한. 특히 건축이나 사업을 위해 구입하는 경우입니다.
- 밖에서 본 부동산의 상태와 이웃. 이웃은 누가 집에 사는지, 집이 얼마나 오래 비어 있었는지 아는 경우가 많습니다.
토지 권리증서 문제에 대해 더 자세한 내용은 토지 및 권리증서 분쟁 가이드를 참조하십시오.
3단계: 미납 공용 관리비, 보이지 않는 비용
압류된 콘도 호실과 주택단지의 주택은 공용 관리비가 오래 미납된 경우가 많습니다. 이전 소유자가 문제가 생긴 시점에 모든 지급을 중단하기 때문입니다. 콘도 호실의 명의 이전에는 법인 관리 주체가 발급하는 채무 없음 증명서가 필요하고, 주택단지에도 체납이 있으면 등기를 정지하는 조치가 있습니다. 따라서 매수인은 입찰 전에 얼마가 밀려 있는지, 누가 부담하는지 파악하여, 자신이 부르는 가격에 이 비용이 이미 반영되도록 해야 합니다.
공용 관리비를 받아야 하는 쪽인 법인 관리 주체라면, 그 입장에 대해서는 공용 관리비 체납 가이드를 읽어 보십시오.
4단계: 경매장에 들어가기 전에 최고 가격을 정한다
입찰해야 할 최고 가격은 시세에서 원하는 할인액을 뺀 금액이 아닙니다. 시세에서 이후에 따라오는 모든 비용을 뺀 금액입니다. 저당이 붙은 매각이라면 저당 채무, 미납 공용 관리비, 수리비, 명의 이전 수수료와 세금, 퇴거 절차 비용, 그리고 부동산을 사용할 수 없는 기간입니다. 이 숫자를 미리 계산해 두지 않은 매수인은 경매장에서 과도하게 입찰하는 경향이 있습니다.
5단계: 낙찰 후
기한 내에 잔금을 납부한다. 은행 대출을 쓸 계획이라면 입찰 전에 은행에서 예비 답변을 받아 두어야 합니다. 납부하지 못하면 보통 보증금을 잃고, 재매각에서 더 낮은 가격이 나오면 그 차액에 대해서도 책임을 질 수 있기 때문입니다.
매각에 대한 이의. 채무자나 이해관계인은 이의를 제기하거나 매각의 취소를 구할 수 있으며, 이로 인해 명의 이전이 지연됩니다. 매수인은 이 시간을 감안해야 합니다.
소유권 이전. 대금 납부가 끝나고 지장이 없으면, 집행관이 토지사무소에서 이전 등기가 이루어지도록 조치합니다.
6단계: 부동산에 아직 사람이 살고 있다면
- 채무자 또는 부양가족 등. 매수인은 기존 사건에서 법원에 강제 퇴거를 신청할 수 있으며, 다시 소송을 제기할 필요가 없습니다.
- 임차인 또는 자기 고유의 권리를 주장하는 사람. 별도의 소송이 필요할 수 있으며, 일부 유형의 임대차는 매수인을 구속할 수 있습니다.
- 협상. 이사 비용을 지급하고 정해진 날짜까지 나가기로 합의하는 편이 강제집행보다 빠르고 저렴한 경우가 있습니다.
소유권을 얻은 뒤에도 직접 들어가 물건을 치우거나 자물쇠를 바꿔서는 안 됩니다. 사람을 내보내는 일은 법원의 절차를 거쳐야 합니다.
저희가 도와드릴 수 있는 일
저희는 태국인과 외국인 구매자 모두를 위해 입찰 전에 부동산을 점검합니다. 매각 공고, 토지 권리증서, 부담, 미납 공용 관리비, 거주자를 살피고, 입찰 후에도 명의 이전을 받는 일부터 부동산에 남아 있는 사람의 퇴거까지 맡을 수 있습니다. 서비스 내용은 경매 부동산 구입 서비스에서 확인하십시오.
관심 있는 부동산이 있으시면 입찰일 전에 매각 공고를 보내 주십시오. 그 부동산에 어떤 위험이 있는지, 낙찰 가격 외에 실제로 드는 비용이 무엇인지 알려 드리겠습니다.
