토지소송·경계 분쟁·점유취득시효: 토지소유자 가이드

어떤 상황에 처해 있나요?

대부분의 사람들은 문제가 수년간 진행된 후에야 토지 분쟁 상담을 받으러 옵니다 — 울타리가 조금씩 옮겨지고, 형제자매가 경계를 나누지 않고 지내왔거나, 다른 사람이 우리 땅에 사는 것이 자연스러운 일이 된 경우입니다.

⚠️ 이 안내서에서 가장 중요한 경고: 시간은 결코 가만히 있는 사람의 편이 아닙니다. 누군가 재촉한다고 해서 동의하지 않는 경계선 인정에 서명하지 마십시오. 그리고 다른 사람이 여러분의 토지를 사용할 때는, 그가 귀하의 허락을 받아 사용할 수 있다는 서면 증거 없이 방치하지 마십시오. 해마다 아무 조치도 취하지 않는 것이 "거주하는 사람"을 아무런 사전 경고 없이 "권리 주장자"로 바꾸기 때문입니다.

각 권리문서가 실제로 주는 것은 무엇인가

소유권은 국가 등기부가 뒷받침하는 완전한 소유권입니다. 반면 점유권은 실제로 점유하고 사용·수익하는 데서 발생하는 권리로, 훨씬 약하며 상실되기도 훨씬 쉽습니다.

이 표는 법적 지위만을 보여줍니다. 어느 은행이 실제로 담보로 받아줄지는 각 은행의 대출 정책에 달려 있으며, 정책은 수시로 바뀔 수 있으므로 별도로 문의해야 합니다. 본 정보는 2569년 8월 기준의 법적 지위입니다.

양도 절차에서 น.ส.3 ก.는 น.ส.3 및 น.ส.3 ข.와 다릅니다. น.ส.3 ก.는 항공사진 측량도에 필지 위치가 표시된 것을 근거로 발급되므로 위치가 더 분명합니다. 따라서 일반적인 양도 등기는 공고가 필요 없습니다. 반면 항공사진 측량도가 없는 น.ส.3 및 น.ส.3 ข.는 절차에 따른 공고를 먼저 해야 양도 등기를 할 수 있습니다. 그러나 이 세 유형 모두 법적으로 저당 등기가 가능합니다. 법이 저당을 허용할지 여부를 걱정할 문제가 아닙니다. 필지별로 확인해야 할 것은 경계선의 정확성, 기존의 부담 관계, 문서 발급 이력, 그리고 각 대출기관의 담보 인수 정책이지, 법률상 저당 설정 권한 자체가 아닙니다.

ส.ป.ก. 4-01의 보유자는 소유권이 없습니다. 따라서 분쟁이 발생하면 권리를 배분한 기관인 농지개혁사무소(ส.ป.ก.)로 가야 하며, 당사자들끼리 소유권 분할 소송을 제기하는 문제가 아닙니다. 그러나 "어떤 경우에도 담보로 사용할 수 없다"는 기존의 인식은 더 이상 맞지 않습니다. 현재 ส.ป.ก.는 정해진 범위에서 ธ.ก.ส. 대출의 담보로 사용할 수 있다고 명시하고 있으며, 농업용 토지권리증서에 대한 자금 조달 접근성을 높이는 정책도 있습니다. 규정이 자주 바뀌므로 해당 도(주)의 ส.ป.ก. 사무소에 문의하는 것이 좋습니다.

경계 분쟁과 놓쳐서는 안 되는 90일

지권(토지 소유권 증서)이 있다고 해서 실제 현장의 경계선이 정확하다는 뜻은 아니다. 오래된 지권 상당수는 그 시대의 방식으로 측량되었다. 한편, ก.가 없는 น.ส.3(토지사용증서)은 경계 분쟁이 가장 자주 발생하는 부류 중 하나인데, 필지 위치를 대조할 수 있는 항공사진 측량도면이 없기 때문이다. 양측의 기억은 증거가 아니다. 결정적인 것은 토지대장과 측량이다. 귀하가 경계 측량을 신청하면 담당 공무원이 날짜를 정해 인접 토지 소유자에게 경계선을 지적하도록 참석을 통지한다. 모든 당사자가 동일하게 확인하면 토지청에서 종결된다. 이의가 제기되면 담당 공무원이 먼저 조사하고 화해를 중재한다.

⏱ 통지를 받은 날부터 90일

화해가 성립되지 않으면 토지 담당 공무원은 통지를 받은 날부터 90일 이내에 사건을 법원에 제기하고 소 제기 증빙을 제시하도록 통지한다.

기한 내에 소송이 제기되지 않으면 신청인이 경계 측량을 계속할 의사가 없는 것으로 간주된다. 경계 측량 사건은 토지청 단계에서 종결된다.

소송을 제기하지 않을 때의 결과는 양측이 동일하지 않다. 귀하가 측량 신청인이라면 90일이 경과하도록 내버려 두는 것은 귀하가 시작한 절차가 실효되는 것과 같아서, 측량을 다시 신청하고 절차 전체를 처음부터 다시 밟아야 한다. 그러나 귀하가 이의를 제기한 인접 토지 소유자라면 기한 내에 아무도 소송을 제기하지 않았다고 해서 귀하가 진다는 뜻이 아니다. 종전 경계선 기록이 수정되지 않기 때문이다. 그러므로 소송을 제기할지 결정하기 전에 통지서를 줄마다 빠짐없이 읽어 귀하가 어느 지위에 해당하는지 확인하고, 변호사에게도 함께 읽게 해야 한다. 90일이라는 숫자만 보고 서둘러 소송을 제기해서는 안 된다.

⚠️ 이 기한은 토지법 제69조의2에 따른 경계 측량에서 발생한 분쟁에만 적용된다. 경계 분쟁이나 토지 사건의 일반적인 소멸시효가 아니다. 경계 측량 절차가 종결되었다고 해서 귀하의 토지 권리가 소멸한다는 뜻도, 상대방이 주장하는 대로 경계선을 획득했다는 뜻도 아니다. 토지 자체에 대한 권리는 소유권, 점유권, 해당 사건의 소멸시효 원칙에 따라 별도로 판단해야 한다.

⚠️ 또한 이 90일 기한을 권리증서 발급 신청이나 상속 등기에 적용하지 마라. 이는 별개의 절차이며 각자 고유한 기한이 있다.

이 통지서는 즉시 변호사에게 보여주어야 한다. 통지서의 날짜가 이후의 모든 일정을 결정하기 때문이다.

세 가지 금지사항 — 동의하지 않는 경계선에 서명해 승인해서는 안 된다. 서명은 법정에서 증거 효력이 있기 때문이다. 상대방의 울타리를 직접 허물어서는 안 된다. 형사 사건이 될 위험이 있기 때문이다. 그리고 날짜가 기재된 이의 서면을 제출하지 않은 채 상대방이 공사를 끝까지 완공하도록 내버려 두어서도 안 된다.

진입·통행로: "소유자가 바뀌면 권리가 즉시 사라진다"고 단정하지 마라

흔히 듣는 말은 "이웃이 항상 지나가게 해 주었다"와 "그가 땅을 팔면 우리 권리도 즉시 소멸한다"는 것이다. 두 문장 모두 너무 단순화된 표현이다. 남의 토지를 통과하는 길의 사용은 여러 가지 법적 지위가 있을 수 있고, 토지 주인이 바뀌었을 때의 결과도 서로 다르기 때문이다.

따라서 새 소유자가 땅을 샀다고 해서 귀하의 통행권이 모든 경우에 "즉시 사라진다"고 말할 수는 없다. 해야 할 일은 지금까지 귀하가 그 길을 어떤 지위에서 사용해 왔는지, 얼마나 오래 사용했는지, 공개적이고 계속적으로 사용했는지 아니면 매번 허락을 받아 간헐적으로 사용했는지, 그리고 귀하의 토지에 공공도로로 나갈 다른 출구가 있는지를 되돌아보는 것이다. 이러한 답변이 사건의 전체 구도를 바꾼다.

다만, 가장 안전한 방법은 여전히 서로 사이가 좋을 때 지역권 등기를 해 두는 것이다. 등기된 권리는 토지대장에 나타나므로 새 매수자가 구입 전부터 확인할 수 있고, 법정에서 다시 입증하지 않아도 된다. 한편, 제1349조에 따른 필요통행권은 그 나름의 조건이 있다. 둘러싸인 토지에 가장 적은 손해를 주는 경로를 선택해야 한다는 요건과, 통행을 당하는 토지 소유자에게 보상금을 지급해야 한다는 요건이 그것이다. 따라서 항상 무상으로 취득할 수 있는 권리는 아니다.

점유취득시효 — 토지를 잃게 될 측과 권리를 주장하는 측

이것이 사람들이 누구에게도 토지를 판 적이 없는데도 토지 전체를 잃게 되는 이유입니다. 찬롯(소유권 증서)이 있는 토지의 경우, 타인의 토지를 평온하게, 공개적으로, 그리고 소유의 의사로(임차인이나 허가받은 자로서가 아니라) 점유한 자가 연속 10년을 채우면 민상법 제1382조에 따라 소유권을 취득합니다.

마지막 요건이 거의 모든 사건의 핵심입니다. 그가 귀하의 허락을 받고 그 토지에 있는 경우에는 기간이 진행되지 않습니다. 점유의 성격이 바뀌지 않는 한 말입니다(이 항목 끝의 민상법 제1381조 요건 참조). 그리고 기산일이 몇 년이라는 숫자보다 더 중요합니다. 각 측이 서로 다른 날짜부터 기산하기 때문입니다.

소유권은 요건을 충족하면 발생한다 — 법원 명령 때문에 발생하는 것이 아니다

점유가 모든 요건을 갖추고 10년이 지나면 점유자는 민상법 제1382조에 따라 법률상 당연히 소유권을 취득합니다. 법원이 소유권을 발생시키는 것이 아니라, 이미 발생한 권리를 **확인(인정)**하는 역할을 합니다. 분쟁이 있거나, 점유자가 법원 결정을 토지청에 제출하여 등기부 기재를 정정하려는 경우에 그러합니다. 그러나 등기를 마치기 전까지는 그 취득한 권리에 중대한 약점이 있습니다. 선의로 행위하고, 대가를 지급하고, 선의로 권리 등기를 마친 제3자 양수인에게는 그 권리를 대항할 수 없습니다(민상법 제1299조).

이 두 줄의 차이는 실제로 양측 모두에게 실질적인 영향을 미칩니다. 점유 측은 "아직 법원에 가지 않았으니 아직 얻은 것이 없다"고 잘못 생각하고 시간을 보내는 사이 원소유자가 토지를 새 매수인에게 양도해 버려, 애써 취득한 권리를 그 매수인에게 대항하지 못하게 될 수 있습니다. 토지 소유자 측은 "법원이 명령하지 않는 한 아직 아무 일도 일어나지 않았다"고 잘못 생각하고 계속 방치할 수 있습니다. 실제로는 법적 요건이 이미 충족되었을 수 있고, 남은 것은 법정에서의 증거 문제뿐인데도 말입니다.

권리증서가 전혀 없는 토지와 น.ส.3 / น.ส.3 ก.(토지 점유·사용 증명서)만 있는 토지에는 점유 침탈 원칙이 적용되며, 원소유자가 반환을 청구하기 위해 소송을 제기해야 하는 기간이 찬롯이 있는 토지보다 훨씬 짧습니다. 따라서 이 유형의 토지는 기다려 둘 수 없습니다.

국유지도 종류가 하나가 아닙니다. 공공용 토지, 국유재산, 사찰 토지, 산림 구역 내 토지, 농지개혁 구역 내 토지는 각각 다른 법률과 다른 기관의 적용을 받으며, 이의제기 경로도 서로 다릅니다. 원칙적으로 점유취득시효를 주장하여 국유지를 취득할 수는 없지만, 어느 기관과 어느 법원에 가야 하는지를 알려면 유형을 정확히 특정해야 합니다.

귀하가 소유자라면 1년에 한 번씩 토지를 방문하여 날짜가 찍힌 사진을 남기십시오. 누군가 살고 있다면 임대차 계약서나 거주 허가서를 작성하십시오. 처음부터 허락을 받아 점유한 것은 애초에 소유자로서의 점유가 아니므로 취득시효 기간이 아직 진행되지 않습니다. 그리고 이 문서야말로 추후에 그 사실을 입증할 수 있는 최선의 증거입니다. 하지만 서류를 내밀어 서명을 받기 전에, 그가 언제부터 들어와 살았고 어떤 자격으로 들어왔는지를 먼저 알아야 합니다. 그가 허락을 구한 적 없이 스스로 들어와 이미 오래 살고 있었다면, 오늘 막 서명한 서류는 지나간 시간을 소급하여 지워주지 못하며, 위에서 설명한 바와 같이 법률의 효력으로 이미 발생했을 수 있는 권리도 소급하여 지워주지 못합니다. 이런 경우에는 서류 한 장에만 의존하지 말고 지체 없이 변호사에게 소송을 제기해야 하는지 평가를 받아야 합니다.

⚠️ 그러나 허가서는 영원히 절대적인 보증이 아닙니다. 점유의 성격은 이후 민상법 제1381조의 요건에 따라 바뀔 수 있기 때문입니다. 타인을 대신하여 재산을 점유하고 있는 자는, 더 이상 대신 점유할 의사가 없음을 점유자에게 통지하거나, 제3자로부터 얻은 새로운 권원에 기하여 선의로 점유하게 된 경우에만 점유의 성격을 변경할 수 있습니다. 이러한 사유가 발생하면 그 날부터 기간 계산이 시작될 수 있습니다. 따라서 이런 내용의 서류나 통지를 받으면 서랍에 넣어두지 마십시오. 서류에 적힌 날짜가 귀하가 토지를 잃게 될 기간의 기산일이 될 수 있기 때문입니다.

상대방이 어떤 서류에도 서명하려 하지 않으면, 발송 증명이 되는 통지서를 보내십시오. 그러나 편지 한 통이 항상 기간을 멈추게 한다고 이해해서는 안 됩니다. 더 확실한 수단은 법원에 소송을 제기하는 것입니다.

귀하가 오래 그 토지에 거주해 왔다면 중요한 질문은 토지가 이미 다른 사람에게 넘어갔는지 여부입니다. 선의로 매수하고 대가를 지급하고 선의로 등기한 매수인은 보호받을 수 있기 때문입니다. 그러나 이것은 모든 매수인을 보호해 주는 방패가 아닙니다. 선의는 양쪽 모두가 입증할 수 있는 문제입니다.

형제자매가 공동 보유하는 상속 토지

토지가 여전히 피상속인 명의로 남아 있다고 해서, 법원에 상속재산관리인 선임을 신청할 때까지 상속인이 아무것도 할 수 없다는 뜻은 아니다. 이러한 이해 때문에 많은 가족이 불필요한 절차에 시간과 비용을 낭비한다. 민상법전 제1599조에 따라 피상속인이 사망하면 상속재산은 즉시 상속인에게 귀속된다. 따라서 상속인은 피상속인이 사망한 날부터 해당 토지에 대한 권리를 가진다. 아직 부족한 것은 등기상의 명의를 실제와 일치하도록 정정하는 것이며, 상속인은 모든 경우에 법원의 상속재산관리인 선임 명령이 없더라도 토지법전 제81조에 따라 토지청에 직접 상속 등기를 신청할 수 있다.

그렇다면 언제 상속재산관리인을 선임해야 하는가. 상속재산관리인 선임은 강제적인 관문이 아니라 하나의 방법이다. 다만 다음 경우에는 실제로 필요한 경우가 많다.

• 상속인 사이에 분쟁이 있거나 누가 권리 있는 상속인인지에 대해 이의가 제기된 경우
• 일부 상속인이 직접 절차를 진행할 준비가 되지 않았거나 진행할 수 없는 경우, 예: 연락이 되지 않는 경우, 해외 거주, 미성년자, 또는 서명을 거부하는 경우
• 상속재산이 복잡하여 여러 도에 걸친 여러 필지의 토지, 피상속인의 채무, 은행 계좌, 주식 또는 기타 유형의 자산이 섞여 있는 경우
• 은행이나 계약 당사자 같은 외부 당사자가 법률 행위를 함께 하기 위해 명확한 단일 관리 권한자를 요구하는 경우

자신의 사례가 어느 그룹에 해당하는지는 상속 서비스를 참조하라. 처음부터 잘못된 방법을 선택하면 몇 달을 허비하고 아무것도 얻지 못할 수 있기 때문이다.

상속 등기 단계에서 상속인들이 다투면 토지 담당 공무원이 먼저 비교 심문을 한다. 합의에 이르지 못하면 처분을 내린다. 불만족한 측은 통지를 받은 날부터 60일 이내에 법원에 소송을 제기하고 소송 제기 증명서를 제시해야 한다. 이 60일 기한은 토지법전 제81조에 따른 상속 등기 절차에서의 분쟁에만 적용된다. 이는 등기 절차일 뿐이며, 상속 사건이나 종전 사건의 소멸시효가 아니다. 또한 경계 확인의 90일 기한과도 다른 별개의 기한이므로 혼동하지 말아야 한다. 기한이 지나도록 방치한 결과도 다르다. 경계 확인의 90일의 경우 아무도 소송을 제기하지 않으면 측량 문제가 그냥 종결된다. 그러나 이 60일의 경우 기한 내에 소송이 제기되지 않으면 토지 담당 공무원은 이미 내려진 처분에 따라 진행한다. 토지는 그에 따라 등기된다. 따라서 불만족한 측은 등기 단계에서 이의를 제기할 기회를 잃게 된다. 따라서 이 60일은 가만히 있어서는 안 되는 기한이다.

공유자가 스스로 할 수 있는 것은 무엇인가

공유자는 "그 구석 부분"이 아니라 "지분에 따라 전체 필지"에 대한 권리를 가진다. 아직 분할되지 않은 경우 아무도 자신의 부분이 필지의 어디에 해당하는지 지목할 수 없다. 이 지점에서 사람들이 자주 혼동하는 두 가지 사항을 명확히 구분해야 한다. 민상법전 제1361조에 따라 한 명의 공유자는 다른 공유자의 동의를 구하지 않고 "자신의 분할되지 않은 지분"을 처분하거나 저당권을 설정하거나 부담을 설정할 수 있다. 따라서 한 형제가 자신의 지분을 외부인에게 실제로 팔 수 있고, 그 외부인이 대신 공유자가 된다. 이는 많은 가족이 일어날 수 있다고 생각조차 하지 못한 일이다. 그러나 토지 자체, 즉 전체 필지를 처분하거나 질권을 설정하거나 저당권을 설정하거나 부담을 설정하는 것은 민상법전 제1361조 제2항에 따라 모든 공유자의 동의를 받아야 한다. 한편 전체 필지의 임대는 공동 재산 관리에 해당하므로 처분이나 저당권 설정과는 다른 별개의 사안이며, 이는 다른 기준 체계가 적용된다. 자세한 내용은 아래 표를 참조하라.

실무상 결과는 다음과 같다. 한 형제가 전체 필지를 팔 수 없게 만들 수는 있지만, 그가 자신의 지분을 파는 것을 막을 수도 없다. 또한 오랫동안 토지에 거주해 온 상속인은 나중에 형제자매를 위한 점유가 아니라 자기 자신을 위한 점유라고 주장할 수 있으며, 이는 등기상의 지분 비율과는 별개의 문제이고 상속 토지에서 가장 흔한 소송의 원인이 된다.

가장 빠른 방법은 합의하여 토지청에서 동시에 분할하는 것이다. 다음은 중개자를 통한 조정이다. 마지막 수단은 공유물 분할 소송이다. 형제자매가 흔히 모르는 사실은 여러 사건에서 경매가 실제로 일어난다는 점이다. 삼 대에 걸쳐 지켜온 토지가 외부인의 소유로 넘어갈 수 있다.

토지 가압류 — 30일, 그리고 “압류”가 아닙니다

분쟁이 생기면 많은 사람들은 피해를 입은 사람이라면 누구나 토지사무소에 찾아가 토지 가압류를 신청할 수 있다고 생각합니다. 그러나 실제로 가압류 신청 자격은 광의의 “이해관계인”이라는 말보다 훨씬 좁습니다. 신청인은 해당 토지에 직접적인 이해관계가 있는 사람으로서, 그 토지에 관하여 등기 또는 등기상 변경을 하도록 소송으로 강제할 수 있을 정도의 청구권을 가진 사람이어야 합니다. 단지 토지가 양도될 경우 불이익을 입는 사람만으로는 부족합니다.

자격 요건을 충족하는 대표적인 예로는, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했지만 매도인이 소유권이전등기를 해주지 않는 경우, 해당 토지를 상속받을 권리가 있는 상속인, 점유로 소유권을 취득했다고 주장하며 소송을 진행 중인 사람, 또는 토지가 혼인 중 재산(부부공동재산)이라고 주장하는 배우자 등이 있습니다.

⚠️ 일반 채권자는 항상 가압류 신청 자격이 있는 것은 아닙니다. 그 토지를 담보로 하지 않은 대여금 채권자는, 채무자가 토지를 양도하거나 등기해 줄 의무가 없다면, 등기를 통해 강제할 수 있는 청구권이 없습니다. 채무자가 빚을 피하려고 토지를 팔아버릴까 봐 걱정되더라도 마찬가지입니다. 이러한 채권자들의 올바른 방법은 소송을 제기하고 법원에 임시조치(보전처분)를 신청하는 것이지, 토지사무소에 찾아가는 것이 아닙니다. 잘못된 경로로 신청하면 시간이 가장 중요한 순간에 시간을 낭비하게 됩니다.

• 토지 담당 공무원이 가압류 신청을 수리한 날부터 30일의 기간이 주어지며, 같은 사유로 가압류를 다시 신청할 수 없습니다. 그 30일이 곧 유일한 기회이며, 단지 제때 소송을 제기하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 기간이 지난 뒤에도 등기가 계속 정지되도록 하는 것은 법원의 임시보호명령이지, 가압류 신청 자체가 아닙니다. 따라서 소송 제기와 함께 법원에 처분·양도 금지 명령을 신청하고, 그 법원 명령을 토지사무소에 제출해야 합니다. 제때 소송을 제기했더라도 법원 명령이 없으면, 기간이 지난 후에는 토지를 이전할 수 있습니다. 토지사무소 단계의 기한 및 절차에 관한 세부 사항은 신청일에 담당 공무원에게 문의하시기 바랍니다. 해당 규정은 수시로 개정되기 때문입니다.
• “가압류”는 “압류”가 아닙니다. 가압류는 토지사무소에서 등기를 일시적으로 정지시키는 것이고, 재산 압류는 판결에 따른 강제집행입니다. 절차도 담당 기관도 서로 다릅니다. 참조: 강제집행과 채권추심

어떤 사건은 토지청에서 끝나고, 어떤 사건은 법원에 가야 하나

토지청은 등기 업무와 모든 당사자가 동의한 사건을 처리합니다 — 경계 측량, 필지 합병, 지역권 등기, 상속인이 모두 동의한 상속 등기. 반면 법원은 권리를 둘러싼 다툼을 판결합니다 — 점유취득시효, 명도 소송, 필요통행로와 지역권 소송, 공유물 분할 소송. 그리고 부당하게 발급된 등기 항목의 취소는 토지국에서 시작할 수 있지만, 많은 경우 법원에서 끝납니다.

담롱탐 센터는 조정 회의를 주선할 수 있지만, 소유권을 확정할 권한은 없습니다. 그리고 사건이 종결되면 결과를 등기해야 합니다. 아직 등기되지 않은 판결은 완전히 안전하지 않기 때문입니다.

1년을 지켜보는 비용은 첫 달에 명확히 상담하는 것보다 훨씬 큰 경우가 많습니다. 이 문제는 옳고 그름이 아니라 달력으로 결정되기 때문입니다.

우리는 2529년부터 토지 소유자와 그 가족을 위한 토지 소송 및 토지 분쟁 사건을 맡아 왔습니다. 전화 092-254-2045 — 토지 서류가 어떤 유형인지, 사건이 언제 시작되었는지, 관청에서 온 문서가 이미 있는지 알려주세요. 또는 문의하기로 연락 주세요.

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본 가이드는 수완와라 법률사무소가 작성했습니다 — 콘깬(Khon Kaen) 소재 법률사무소로, 불기 2529년(พ.ศ. 2529)에 설립되었습니다. 본 가이드는 일반 정보로서 특정 사건에 대한 법률 의견이 아닙니다. 각 사안의 결과는 권리증서와 해당 지역의 사실관계에 따라 달라집니다.