계약을 사는 것이지, 유닛을 사는 것이 아니다
분양권 매수자는 건물이 완공되기 전에 자신의 지위를 파는 경우가 있습니다. 계획이 바뀌었거나, 가격이 올랐거나, 남은 분납금을 낼 수 없기 때문입니다. 지위를 넘겨받는 매수자는 시행사와 맺은 원래 계약에 그대로 들어가게 됩니다. 이를 흔히 채무인수(novation), 양도(re-assignment), 또는 태국 실무에서 **계약금 매매(selling the down payment)**라고 부릅니다.
절차를 제대로 밟으면 새 매수자는 일부 금액이 이미 납부된 상태에서 정해진 가격으로 유닛을 확보합니다. 비공식적으로 처리하면 새 매수자는 시행사가 인정하지 않는 계약에 대해 매도인에게 대금을 지급하게 됩니다.
1. 개발업체의 동의가 우선입니다
대부분의 개발업체 계약서는:
- 개발업체의 서면 동의 없이 양도를 제한합니다
- 매도인, 매수인, 개발업체가 서명한 개발업체 자체 양도 양식을 요구합니다
- 양도 수수료를 부과하며, 때로는 프로젝트에서 양도가 가능한 시점을 제한하기도 합니다
동의가 없으면 개발업체는 계속 원래 매수인과 거래를 진행합니다. 동의를 조건으로 삼으세요: 개발업체가 귀하를 받아들이겠다는 것을 서면으로 확인하기 전까지는 매도인에게 돈을 지급하지 마세요.
2. 무엇을 사는 것인가
| 항목 | 확인·수령해야 할 것 |
|---|---|
| 개발업체 계약서 | 모든 부속서와 변경 계약을 포함한 완전한 사본 |
| 대금 납부 기록 | 개발업체가 발행한 분납금 수령 내역 및 미납금 내역 |
| 유닛 정보 | 층, 호수, 면적, 사양, 주차 |
| 준공 예정일 | 그리고 이미 공지된 연장 여부 |
| 외국인 할당 | 외국인인 경우, 해당 유닛을 본인에게 이전할 수 있다는 확인 |
| 매도인의 권한 | 신분, 혼인 상태, 해당되는 경우 배우자의 동의 |
3. 매도인의 채무불이행
원래의 매수인이 분납금 납부를 연체하고 있다면, 시행사는 위약금을 부과하거나 계약을 해지할 권리를 가질 수 있습니다. 매도인에게 대금을 지급하기 전에:
- 납부 내역과 연체 내역에 관한 시행사 확인서를 받으세요
- 연체금 정산을 거래 완료의 조건으로 삼으세요
- 시행사가 채무불이행 통지서를 발행하지 않았는지 확인하세요
4. 대금 지급 구조 설계
가장 안전한 구조는 대금 지급과 명의 이전이 동시에 이루어지도록 하는 것입니다.
- 개발업체 사무실에서 양도 서류에 서명할 때 대금을 지급
- 에스크로 또는 개발업체의 서면 수락에 연동된 분할 지급
- 개발업체의 동의 전에는 매도인에게 큰 금액의 계약금을 지급하지 않음
사적 합의만을 믿고 매도인에게 권리금 전액을 지급하는 것은 피하십시오.
5. 외국인 매수자: 자금의 흐름
외국인 명의로 콘도를 등록하려면, 토지사무소는 매수 대금이 외화로, 매수자 명의로 태국에 반입되었다는 증거를 요구하며, 이는 보통 FET 양식 또는 은행 입금 확인서를 통해 확인됩니다.
노베이션(novation)은 이 문제를 복잡하게 만듭니다:
- 원래 매수자가 납부한 분납금은 태국 내 자금에서 나온 것일 수 있습니다
- 원래 매수자에게 지급하는 프리미엄은 사적인 지급입니다
- 시행사에 납부하는 나머지 분납금이 여러분이 통제할 수 있는 부분입니다
무엇이든 지급하기 전에, 시행사 및 거래 은행과 송금 사실을 어떻게 증빙할지 합의하십시오. 이를 잘못 처리하면 거래 완료 시점에 토지사무소가 해당 유닛을 여러분 명의로 등록해 주지 않을 수 있습니다.
시행사 측 확인 사항의 나머지는 시행사로부터 분양 콘도 구매하기를 참조하십시오.
6. 세금과 비용
매매 계약상의 권리를 양도하면 매도자에게 세금이 발생할 수 있으며, 개발업자의 이전 수수료와 최종적으로 발생하는 토지사무소 비용을 누가 부담할지 정해야 합니다. 누가 무엇을 부담하는지 서면으로 합의해 두십시오. 그래야 개발업자 창구에서 차액 문제가 불거지지 않습니다.
7. 매도인이 해외에 있는 경우
매도인이 해외에 있는 경우가 많습니다. 위임장을 활용할 수 있지만, 위임장은 구체적이어야 하고, 적법하게 작성되어야 하며, 해외에서 서명한 경우에는 인증을 받아야 합니다. 공증이 필요한 서류를 참조하십시오.
체크리스트
- 개발업체의 원칙적 서면 동의 확보
- 개발업체 계약서 전문 및 납부 내역서 검토
- 체납금 완납 또는 조건으로 설정
- 외국인 쿼터 및 자금 출처에 대해 개발업체와 은행 합의
- 서명된 양도 서식과 함께 지급이 이루어지도록 결제 구조 설정
- 세금, 수수료 및 비용을 서면으로 배분
- 매도인의 권한 및 배우자 동의 확인
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