개발사의 브로슈어나 광고는 법적 구속력이 있나요?

네. 콘도미니엄법에 따르면 콘도미니엄의 광고와 판매 자료는 매매 계약의 일부를 구성합니다. 인도된 세대, 공용 부분 또는 시설이 광고한 내용과 일치하지 않는다면 이는 계약 위반이 될 수 있습니다. 구매 당시의 브로슈어, 평면도, 모델하우스 사진, 온라인 매물 자료 사본을 보관하십시오.

개발사가 마음대로 아무 계약서 양식이나 사용할 수 있나요?

아니요. 개발사와 구매자 사이의 콘도미니엄 세대 매매 예약 계약 또는 매매 계약은 장관이 정한 양식을 따라야 합니다. 구매자에게 불리한 방식으로 정해진 양식에서 벗어난 조건은 서명 전에 문제 제기를 해야 할 사항이며, 변호사의 검토는 개발사의 초안을 정해진 양식과 비교해야 합니다.

완공이 늦어지면 어떻게 되나요?

계약 내용과 얼마나 늦어지는지에 따라 다릅니다. 잘 작성된 계약은 완공일, 유예 기간, 그리고 구매자의 구제 수단 — 지연 보상금 또는 계약을 해제하고 납부금을 돌려받을 권리 — 을 정합니다. 개발사가 계약을 위반한 경우, 구매자의 선택지에는 이행 요구, 손해배상 청구, 또는 계약 해제 및 기납부금 반환 청구가 있습니다. 조언을 받기 전까지는 분납금을 계속 내십시오. 먼저 납부를 중단하면 구매자가 계약을 위반하는 상황이 될 수 있습니다.

제가 매매를 완료하지 못하면 개발사가 제 예치금을 계속 보유할 수 있나요?

계약은 보통 구매자가 채무를 이행하지 않으면 개발사가 납부금을 보유할 수 있도록 합니다. 그러나 지나치게 과도한 몰수는 다툴 수 있으며, 개발사 자신도 계약을 제대로 이행했어야 합니다. 매매를 완료하지 못한 이유가 개발사 자신의 귀책 — 예컨대 소유권 이전 서류를 제공하지 않은 경우 — 라면 분석은 매우 달라집니다.

외국인 구매자는 소유권 이전 전에 무엇을 준비해야 하나요?

무엇보다 두 가지입니다. 첫째, 매매 대금이 외국에서 외화로 태국에 들어왔고 그 명의가 구매자 본인이라는 증거 — 보통 FET 양식이나 은행의 입금 확인서(credit advice) — 이고, 둘째, 해당 건물의 외국인 소유 쿼터가 소유권 이전을 허용한다는 콘도미니엄의 확인서입니다. 두 가지 모두 마지막이 아니라 첫 분납금 때부터 준비해야 합니다.

태국에서 개발사로부터 오프플랜 콘도 구매하기: 계약서, 지연, 그리고 환불받기

아직 존재하지 않는 것을 사는 경우

준공 전 콘도는 평면도와 브로슈어, 모델하우스만 보고 구매합니다. 매수자는 예약 계약을 체결한 뒤 매매 계약을 맺고, 건물이 올라가는 1년에서 3년 동안 분납금을 지급합니다. 소유권은 마지막에야 이전됩니다.

그 긴 공백이 바로 문제가 자리하는 곳입니다. 준공이 늦어지거나, 유닛이 보여준 것과 다르거나, 개발업자가 서류 교부 대가로 수수료를 요구하거나, 매수자의 상황이 바뀌는 경우입니다. 각 경우에 어떤 일이 벌어지는지는 처음에 서명한 계약이 결정합니다.

1. 서명하게 되는 문서들

단계	문서	확인할 사항
예약	예약 신청서 및 계약금	계약금의 환불 가능 여부, 해당 유닛이 얼마 동안 확보되는지
계약	매매 계약서(콘도미니엄 유닛)	유닛 정보, 가격, 지급 일정, 완공 예정일, 구제 수단
소유권 이전	토지사무소에 등록되는 매매	최종 가격, 수수료, 할당 증명서, 외화 자금 증빙

예약 신청서도 계약서만큼 꼼꼼히 읽으십시오. 매수자들은 분양 행사 당일 자신이 무엇에 동의했는지 제대로 인지하지 못한 채 서명하는 경우가 많습니다.

2. 브로슈어는 계약의 일부입니다

콘도미니엄법에 따르면, 개발업자의 광고 및 판매 자료는 매매 계약의 일부를 구성합니다. 인도된 유닛, 공용 부분 또는 시설이 광고된 내용과 일치하지 않는 경우, 이는 계약 위반이 될 수 있습니다.

구매 시점부터 다음을 보관하십시오:

브로슈어 및 평면도
모델하우스 사진
온라인 매물 게시물 및 판매 관련 이메일
계약에 첨부된 사양 목록

3. 계약서 양식이 정해져 있습니다

분양자와 매수자 사이의 콘도미니엄 매매계약은 장관이 정한 양식을 따라야 합니다. 분양자들은 여전히 자체 초안을 작성하며, 여기에 추가 조항을 넣는 경우가 많습니다. 검토는 그러한 초안을 법정 양식과 비교하여 매수자에게 위험을 전가하는 조항을 지적합니다.

4. 가장 중요한 조건

호실 명세 — 층수, 호수, 면적, 그리고 최종 면적이 다를 경우의 처리
대금 지급 일정 — 날짜뿐만 아니라 공사 진행 상황에 연동
준공일 및 모든 유예 기간
지연 구제 조치 — 보상, 또는 계약 해지 및 기지급금 회수 권리
사양 변경 — 시행사가 대체할 수 있는 사항, 그리고 그 기준
하자 — 인도 전 검사, 그리고 시행사의 수리 의무
소유권 이전 비용 — 토지청에서 어떤 수수료와 세금을 누가 부담하는지
공용 관리비 및 수선충당금 — 금액과 부과 시작 시점
계약 양도 — 준공 전에 계약을 매도할 수 있는지 여부. 준공 전 콘도 계약 매매 참조
불이행 — 매수인이 완료할 수 없는 경우 시행사가 보유할 수 있는 것

5. 완공이 지연될 때

계약서를 확인하십시오 — 완공일, 유예기간 및 구제수단
계속 납부하십시오 — 조언을 받을 때까지 예정된 분납금을 납부해야 합니다. 먼저 중단하면 채무불이행이 될 수 있습니다
시행사에 서면으로 요청하십시오 — 변경된 완공 예정일과 그 사유
결정하십시오 — 보상을 받으며 기다릴지, 계약을 해지하고 지급금을 회수할지
서면으로 조치하고, 서신 왕래 기록을 보관하십시오

6. 매수인이 이행을 완료할 수 없는 경우

계약은 통상 매수인이 채무를 불이행할 경우 개발업자가 지급금을 보유할 수 있도록 규정하고 있습니다. 그러나 지나치게 불균형한 몰수는 다툼의 대상이 될 수 있으며, 개발업자 자신의 이행 여부도 중요합니다. 개발업자가 제공해야 할 것 — 서류, 할당량 증명서, 계약과 일치하는 유닛 — 을 제공하지 않아 이행을 완료할 수 없는 경우에는 상황이 크게 달라집니다.

7. 외국인 매수자: 첫날부터 준비해야 할 두 가지

해외에서 반입하는 자금. 외국인 명의로 콘도를 등기하려면, 토지사무소는 매수 대금이 외화로, 매수자 본인 명의로 태국에 반입되었다는 증빙을 요구합니다. 보통 FET 양식(FET form) 또는 은행 입금 확인서(bank credit advice) 입니다. 각 분납금도 이에 맞추어, 해당 유닛을 대금 목적으로 명시하여 송금하십시오.

외국인 쿼터. 건물의 외국인 소유에는 쿼터가 있습니다. 소유권 이전 시, 콘도미엄은 해당 쿼터가 귀하에게 매도하는 것을 허용한다는 사실을 증명해야 합니다. 계약 단계에서 개발업자에게 해당 유닛이 외국인 쿼터로 판매되는지 확인해 달라고 요청하십시오.

참고: 외국인으로서 태국에서 부동산 매수하기, 그리고 재판매 유닛의 경우 태국 개인 소유주로부터 재판매 콘도 매수하기.

8. 검사 및 인도

인도 전에 계약서 및 사양 목록과 대조하여 해당 유닛을 검사하십시오. 하자는 서면으로 기록하고, 이를 어떻게 보수할지 합의하십시오. 나중에 발견된 하자도 여전히 청구할 수 있으나, 매도인에 대한 하자 청구에는 하자가 발견된 시점부터 기산되는 기한이 있으므로 신속히 조치하십시오.

9. 양도 후

콘도미니엄의 법인에 등록하세요
양도 서류, FET 또는 은행 입금 확인서(credit advice), 쿼터 증명서를 함께 보관하세요 — 나중에 매도할 때 다시 필요합니다
유닛을 임대할 예정이라면 건물 규칙과 단기 임대에 관한 법률을 확인하세요. 호텔 및 숙박업 라이선스를 참조하세요

서명 전 확인 사항

예약 조건을 확인하고 계약금 조건을 이해했는지
계약서를 법정 표준 양식과 비교했는지
브로슈어, 도면 및 매물 정보를 보관했는지
완공일, 유예 기간 및 지연 구제 조치가 명확한지
외국인 쿼터 확인 및 대금 지급 경로에 합의했는지
이전 비용(명도 비용) 분담을 정했는지
양도 및 채무불이행 조건을 이해했는지