공장이나 창고, 상업용 건물의 건설을 발주하는 기업은 설계와 가격에는 보통 몇 달을 쏟으면서 계약서에는 며칠밖에 쓰지 않는다. 시공사의 표준계약서에 대금 지급 일정을 몇 군데 수정해 서명하는 것이 전부다.
그 뒤에 벌어지는 분쟁은 가격 때문인 경우가 거의 없다. 분쟁의 원인은 공기 지연, 변경, 하자, 계약 해지이며, 이 네 가지에 대해 계약서가 무엇을 정했는지, 혹은 정하지 않았는지에 따라 결론이 난다.
범위: 업무를 정의하는 문서
계약서에는 업무를 정의하는 모든 문서를 열거하고, 이들이 서로 충돌할 때 어느 것이 우선하는지를 명시해야 합니다. 즉 계약서, 시방서, 도면, 물량내역서, 입찰 설명서가 그것입니다.
우선순위가 정해져 있지 않으면 도면에서 누락된 항목이 변경 청구가 되고, 시방서와 가격 사이의 간극은 결국 비용을 치르게 되는 분쟁이 됩니다.
가격 기준 및 지급
- 총액계약 또는 실측정산. 어느 방식인지 분명히 해야 합니다. 총액계약이라도 범위가 명확해야 의미가 있습니다.
- 공정 확인에 따른 지급. 발주자의 엔지니어 또는 프로젝트 매니저가 확인한 공정을 기준으로 지급하며, 청구서만을 근거로 지급해서는 안 됩니다.
- 선급금. 선급금을 지급하는 경우 은행의 선급금 지급보증서로 담보를 확보하고, 선급금이 회수됨에 따라 보증 금액을 감액합니다.
- 유보금. 완공 및 하자담보책임기간 종료 시까지 각 지급액의 일부를 유보하거나, 그 대신 유보금 보증서를 받습니다.
- 공제 및 상계. 설계비를 이후 공사에 충당하기로 하는 등 비공식적으로 합의한 사항은 반드시 계약서에 명시해야 합니다.
이행보증
시공자의 채무불이행 시 청구할 수 있는 은행의 이행보증서는 시공자가 공사를 중단하고 떠날 때 발주자가 실질적으로 활용할 수 있는 주된 구제수단이다. 문구를 확인해야 한다. 무조건적 요구불 보증이 채무불이행의 입증을 먼저 요구하는 보증보다 훨씬 유용하다.
시간, 지연 및 연장
- 계약에 첨부된, 주요 마일스톤이 포함된 공정표
- 일당 요율과 상한이 정해진 지연 배상금
- 정해진 원인에 대해서만, 그리고 시공사가 정해진 기간 내에 통지하는 경우에만 허용되는 공기 연장
- 도면 지연, 현장 접근 지연, 대금 지급 지연 등 발주자의 지연을 명시적으로 다루어야 하며, 그렇지 않으면 시공사가 모든 지연 청구에 대해 항변할 수 있게 됩니다
태국 법원은 일반적으로 합의된 지연 벌과금을 인정하지만, 지나치게 높은 벌과금은 감액할 수 있습니다. 지연이 실제로 귀하에게 초래하는 비용을 기준으로 요율을 정하십시오.
변경
작업에 대한 모든 변경은 이행 전에 서면으로 지시되어야 하며, 가격과 기간에 미치는 영향은 합의되거나 정해진 메커니즘에 따라 결정되어야 합니다. 현장에서의 구두 지시는 건설 클레임의 가장 흔한 원인입니다.
인허가, 안전 및 하도급
- 인허가. 어떤 인허가를 누가 취득하는지 명시하십시오. 건축 허가는 보통 발주자의 책임이며, 현장 단위의 인허가와 신고는 시공자의 책임인 경우가 많습니다.
- 현장 안전. 시공자가 현장을 통제하며, 안전과 근로자의 법규 준수에 대한 책임을 부담해야 합니다.
- 하도급. 핵심 공정의 하도급에 대해서는 동의를 요구하고, 주시공자가 자신의 하수급자에 대한 책임을 지도록 하십시오.
- 보험. 발주자를 피보험자로 명시한 시공자 종합보험 및 제3자 배상책임 보험.
하자
법률은 시공자에게 인도 후 1년 이내에 발생한 하자, 또는 목조가 아닌 토지 위의 건물이나 구조물의 경우 5년 이내에 발생한 하자에 대한 책임을 지우며, 계약에서 달리 정하지 않는 한 하자가 발생한 때로부터 1년 이내에 청구해야 합니다.
계약에는 실무적인 절차를 추가해야 합니다: 인도 시 하자 목록 작성, 하자 책임 기간, 시공자의 보수 기한, 그리고 보유금이나 보증금을 활용하여 시공자의 비용으로 하자를 보수할 수 있는 소유자의 권리입니다.
계약 해지
가장 중요한 두 가지 권리가 있습니다:
- 시공사의 채무불이행을 이유로 한 해지. 법은 시공사가 정해진 기일에 공사를 시작하지 않거나, 제때 완공할 수 없음이 명백할 정도로 공사를 지연하는 경우 발주자가 계약을 해지할 수 있도록 허용합니다. 계약서에는 서면 통지와 시정 기간, 그리고 보증금을 청구할 권리를 추가해야 합니다.
- 개입권(Step-in). 현장, 자재 및 설계를 인수하여 다른 시공사로 공사를 완료하고, 그 추가 비용을 채무불이행한 시공사에게 청구할 수 있는 권리입니다.
계약 자체에 정해진 절차를 따르지 않고 해지하는 것이야말로, 명백히 유리한 입장에 있는 발주자가 오히려 시공사의 청구를 지급하게 되는 이유입니다.
분쟁 해결
중재 또는 법원 중 하나를 선택하고, 둘 다 선택해서는 안 됩니다. 중재를 선택하는 경우에는 중재기관, 중재지, 중재 언어, 중재인 수를 명시하십시오. 공식 절차에 앞서 일정 기간 내 경영진 회의와 같은 간단한 단계적 절차를 포함하십시오.
외국인 도급업체와 이중 언어 계약
- 건설업은 일반적으로 외국인 과반수 지분 기업에게 제한된 업종이므로, 외국인 도급업체가 태국에서 사업할 수 있도록 어떤 허가를 받았는지 확인해야 합니다
- 이중 언어 계약서를 사용하고, 어느 언어가 우선하는지 명시하십시오
- 도급업체를 위해 서명하는 사람이 해당 업체를 구속할 권한을 가지고 있는지 확인하십시오. 태국 회사를 구속할 수 있는 사람은 누구인가를 참조하십시오
발주자의 계약 서명 전 체크리스트
- 계약 문서의 우선순위
- 검사·확인된 공정에 따른 대금 지급 및 유보금 설정
- 은행이 발행하는 선급금 지급보증 및 이행보증
- 공정표, 상한액이 정해진 지체상금, 통지에 기반한 기간 연장 절차
- 서면에 의한 변경(추가·변경 공사) 절차
- 인허가, 안전, 하도급, 보험 책임의 배분
- 유보금이나 보증으로 뒷받침되는 하자 처리 절차
- 명확한 절차가 마련된 계약 해지 및 대체 이행 권리
- 단일한 분쟁 해결 기관
주거용 건축 공사에 관한 분쟁은 미완성·하자 공사에 관한 시공사 분쟁을 참고하십시오.
귀사가 공장이나 상업용 건물의 건설 계약을 체결하려 한다면, 시공사가 현장에 투입되기 전에 저희 팀과 상담하십시오.
본 글은 일반적인 정보로서, 특정 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다.