拍賣房產既吸引首次購房者，也吸引投資者，因為起拍價往往明顯低於市價。但低價是有原因的。房產按現狀出售，沒有出賣人對瑕疵負責，有時無法進入內部檢視，債務人或承租人也可能仍住在裡面。這些風險不會在落槌時消失，而是轉移給了買受人。
本指南說明購買拍賣房產的流程、繳納保證金之前要核查什麼，以及買受人在中標後常遇到的問題。
本文屬於一般性知識。每次拍賣的條件以該次的拍賣公告為準，並可能隨當時適用的規定而變化。參加競拍之前，請先向律師核查。
拍賣房產從哪裡來
債權人勝訴而債務人不付款時，債權人申請執行官查封債務人的財產並拍賣。所得款項按法律規定的順序清償債務。因此，公告中的房產大多是銀行因抵押債務而查封的房屋和土地，以及其他債權人查封的公寓單位。
由於房產來自訴訟案件，買受人並不是向願意出售的所有人購買，也沒有人為房產的狀況作擔保。
第1步：完整閱讀拍賣公告
拍賣公告是最重要的檔案。需要找到的內容有：
- 無抵押還是帶抵押。 如果帶抵押，買受人要一併承擔原有的抵押負擔。看起來便宜的價格，必須先加上抵押債務再去比較。
- 居住者和承租人。 有些公告會註明房產有人居住或存在租約。
- 保證金和付款的條件。 包括支付餘款的期限。
- 起拍價和拍賣場次。 如果流拍，起拍價常在下一場降低。
第2步：核查公告沒有說明的房產情況
- 地契和登記簿。 核查其他負擔，例如地役權、用益權，或已登記的租賃。
- 出入通道。 沒有通路的土地便宜，但難以使用。
- 城市規劃和土地使用限制。 特別是準備購買後用於建設或經營的情形。
- 從外部觀察房產的狀況，以及鄰居，他們往往知道誰住在房子裡、房子空置了多久。
有關地契問題的更多內容，請參閱土地與地契糾紛指南
第3步：拖欠的公共費用，看不見的成本
被查封的公寓單位和住宅小區的房屋，往往長期拖欠公共費用，因為原所有人在出問題時就停止支付一切費用。公寓單位過戶需要法人管理機構出具的無欠款證明，住宅小區對欠費情形也有暫停登記的措施。因此，買受人在競拍前就要知道欠了多少、由誰承擔，使自己的出價已經包含這筆成本。
如果您是被拖欠公共費用的法人管理機構，請閱讀拖欠公共費用指南瞭解這一方的情況。
第4步：進入拍賣廳之前先定好最高價
您應當出的最高價，不是市價減去想要的折扣，而是市價減去隨之而來的全部成本：帶抵押出售時的抵押債務、拖欠的公共費用、維修費、過戶費用和稅款、驅逐程式的費用，以及房產無法使用的這段時間。沒有事先算出這個數字的買受人，往往會在拍賣廳裡出價過高。
第5步：中標之後
在期限內支付餘款。 如果打算使用銀行貸款，應當在競拍前先獲得銀行的初步答覆，因為如果無法付款，通常會沒收保證金，並且如果再次拍賣的價格更低，您還可能要承擔差額。
對拍賣的異議。 債務人或利害關係人可以提出異議或申請撤銷拍賣，從而拖延過戶。買受人應當為此預留時間。
所有權過戶。 款項付清且沒有障礙後，由執行官安排在土地局辦理過戶登記。
第6步：如果仍有人居住在房產內
- 債務人或其家屬隨從。 買受人可以在原案件中向法院申請強制驅逐，無需再次起訴。
- 承租人或主張自己權利的人。 可能需要另行提起訴訟，並且某些型別的租約可能對買受人有約束力。
- 協商。 約定居住者在某個日期前搬出並給予搬家費用，有時比強制執行更快、更省錢。
即使已取得所有權，也不要自行進入搬運物品或更換門鎖。讓人搬出，必須通過法院的程式。
我們能提供的協助
我們為泰國和外國買家在競拍前核查房產，涵蓋拍賣公告、地契、權利負擔、拖欠的公共費用和居住者，並可在競拍後全程跟進，直至接收過戶並驅逐仍留在房產內的人。服務詳情請見購買拍賣房產服務。
如果您有感興趣的房產，請在競拍日之前把拍賣公告發給我們。我們會告訴您該房產有哪些風險，以及除了出價之外的真實成本有哪些。
