土地糾紛、界址爭議與取得時效佔有：土地所有者指南

您正身處何種情況？

大多數人前來諮詢土地案件時，事情往往已經延續多年——圍欄一點一點地移位，兄弟姐妹同住卻始終未作分割，或是有人住在我們的土地上，久而久之成了習以為常的事。

⚠️ 本指南中最重要的警告：時間從來不會站在無動於衷者一邊 不要因為有人催促就簽署您並不認同的地界確認，也不要讓他人在沒有書面證據證明其居住系出於您允許的情況下使用您的土地。因為年復一年地靜默放任，正是將“借住者”變成“權利主張者”的轉變，而這一切不會有人提前向您示警。

各土地權證實際賦予您什麼

所有權是擁有完整權利、並得政府登記背書的所有權；佔有權則源於實際佔有和使用，法律效力較弱，也更容易喪失。

此表僅說明法律地位。至於哪家銀行實際是否接受，則取決於各家銀行的信貸政策，政策隨時可能調整，須分別詢問。本資訊為2569年8月時的狀態。

น.ส.3 ก. 與 น.ส.3、น.ส.3 ข. 在轉讓流程上有所不同。น.ส.3 ก. 依據航空照片圖對地塊進行定位，位置更為明確，因此登記轉讓通常無需公告。而 น.ส.3 和 น.ส.3 ข. 沒有航空照片圖定位，須先履行法定公告程式，之後方可登記轉讓。但這三類權證依法均可登記抵押，並不存在法律是否允許抵押的問題。真正需要按地塊個案核查的是界址是否準確、既存負擔、發證歷史，以及各貸款機構的擔保品政策，而並非法律上的抵押許可權本身。

ส.ป.ก. 4-01 持有者不享有所有權，因此爭議應向分配權利的主管機關提出，而不能自行訴訟要求分割所有權。但“一律不能作為擔保”的舊有認知已不正確。目前 ส.ป.ก. 規定，在限定情形下可將其用作向 ธ.ก.ส. 取得貸款的擔保，並已有政策提升農業地契獲取資金渠道的可及性。相關法規經常修訂，應向當地府級 ส.ป.ก. 辦公室查詢。

ภ.บ.ท.5 是已被取代的舊稅制下的繳稅憑證。連續多年持有稅票，並不能證明您是土地所有人。

邊界糾紛與不可錯過的 90 天

持有地契並不代表實地邊界一定正確。 許多舊地契是用那個年代的測量方式測定的。至於沒有 ก. 的 น.ส.3（土地使用權證），是最常出現邊界糾紛的類別之一，因為沒有航空照片圖幅來標註地塊位置。雙方當事人的記憶都不是證據，最終定案的是土地登記簿和實地測量。您提交勘界測量申請後，工作人員約定日期，並通知相鄰方到場指認邊界。如果各方確認一致，事情就在土地局了結；如果有人提出異議，官員會先進行調查和調解。

⏱ 自收到通知之日起 90 天

如果調解不成，土地官員將通知您須在收到通知之日起 90 天內向法院提起訴訟，並提交起訴的證據。 如未在期限內起訴，即視為申請人不再希望繼續勘界。勘界測量事項就此在土地局層面終結。不起訴的後果對雙方並不對等。如果您是勘界申請人，讓 90 天屆滿就等於您啟動的事項就此落空，必須重新申請勘界，把整個程式從頭再走一遍；但如果您是提出異議的相鄰方，期限內無人起訴並不代表您敗訴，因為原有邊界記載並未被修改。因此，在決定是否起訴之前，必須逐行讀完通知書，弄清自己處於什麼地位，並讓律師一起看，而不是一看到 90 天這個數字就急著起訴。 ⚠️ 這一期限僅適用於因依《土地法》第 69 條之二進行勘界所引發的糾紛，並不是邊界案件或土地案件的一般訴訟時效。勘界程式的終結並不代表您喪失對土地的權利，也不代表對方取得了其主張的邊界。對土地本身的權利，仍須按照所有權原則、佔有權以及該案各自的時效來另行認定。 ⚠️ 另外，切勿將這一 90 天期限套用於申請簽發權利證書或辦理繼承登記，那是另一套程式，有其自身的期限。

這份通知書應當立即交給律師閱讀，因為通知書上的日期決定了此後的一切。

三大禁止事項：不要在自己不同意的邊界上簽字確認，因為簽名在法庭上很有分量；不要自行拆除對方的圍牆，否則有刑事案風險；也不要在沒有任何註明日期的書面異議的情況下，任由對方繼續施工直至完工。

通行出入：別籠統認為"換了主人，權利就立刻消失"

常聽到的說法是"鄰居一直讓我過的"和"他一把地賣了，我們的權利就立刻沒了"。這兩種說法都過於籠統，因為在他人土地上通行可能有多種法律狀態，土地易主後的後果也不相同。

因此，不能一概而論說新所有權人買了地，您的通行權就"立刻消失"——每種情況都不同。要做的是回頭檢視：過去您是以什麼身份使用那條通道、使用了多久、是公開持續地使用，還是偶爾使用且每次都請求許可，以及您的土地是否另有通往公共道路的出口。這些答案會徹底改變案件的形態。

不過，最穩妥的做法仍然是在雙方關係尚好的時候就辦理地役權登記。因為已登記的權利會載入土地登記簿，新買家在買地之前就能看到，也無需再到法庭重新舉證。至於第 1349 條的必要通道，則有其自身的條件：既要選擇給周邊被通行土地造成損害最小的路線，又涉及對被通行土地所有權人的補償，因此並非總能無償取得。

反向佔有：既與失去土地的一方有關，也與主張權利的一方有關

這就是為什麼有人會在從未出售的情況下失去整塊土地。對於持有地契的土地，如果有人和平、公開佔有他人土地，並以所有人的意思（不是作為承租人或經許可人）連續佔有滿10年，則根據第1382條取得所有權。

最後一項要件是幾乎所有案件的關鍵：如果他是因為您的許可而居住在土地上，時效期間不計算，只要佔有的性質沒有改變（參見本標題末尾的第1381條條件）。而且起算點比年數更重要，因為各方開始計算的日期並不相同。

所有權在滿足條件時即告產生，而非因法院命令產生

當佔有具備全部要件並滿10年時，佔有人依第1382條因法律效力即取得所有權。法院並非所有權的創設者，其作用只是確認已經產生的權利，以便在雙方發生爭議時，或者讓佔有人可憑法院命令向土地局更正登記記錄。 但是，在尚未登記之前，該取得的權利有一個重大弱點：依第1299條，不能以此對抗善意、支付對價並善意登記權利的受讓第三人。

上述兩條（規定）之間的差別在實踐中對雙方都有實際影響。佔有人一方可能誤以為“還沒上法院，就等於什麼都沒得到”，於是拖延時間，直到原所有權人把土地轉讓給新買家，這樣一來，辛苦取得的權利可能無法用以對抗該買家。而土地所有人一方則可能誤以為“只要法院還沒下令，就什麼都沒有發生”，於是繼續觀望，而實際上法律條件可能早已滿足，剩下的只是法庭上的舉證問題。

無地契土地以及僅持有 น.ส.3 / น.ส.3 ก.（土地使用權宣告）的土地，適用奪取佔有原則，原所有權人必須提起收回訴訟的期限遠比持地契的土地短，因此這類土地等不得。

**國有土地並非只有一種。**公共用地、國有產權地、宗教用地、林區土地以及土地改革區土地，分別受不同法律、不同部門管轄，並且有不同的爭議途徑。原則上不能以反向佔有來取得國有土地，但要確定去哪個部門和哪個法院，必須正確區分型別。

如果您是土地所有人，應每年檢視土地一次並拍攝帶日期的照片。如果有人居住，請訂立租賃合同或出具居住許可書，因為自始經許可而佔有並不構成所有人的佔有，反向佔有所需的期間因此尚未開始計算，而這份檔案正是日後證明這一點的最佳證據。但在拿出紙張讓對方簽字之前，必須先弄清對方是何年何月住進來的、以什麼身份進來。如果對方自行進入、從未請求許可並且已經居住很久，今天才籤的文書並不能倒減已經過去的時間，也不能倒減可能已經依法律效力產生的權利。這種情況必須儘快讓律師評估是否需要起訴，而不是隻憑一張紙就放心。

⚠️ 但許可書並不是永久的絕對保障，因為佔有的性質可能根據第1381條的條件在日後發生變化。代他人保有財產的人要改變保有的性質，必須告知佔有人自己不再代為保有，或者因善意依據從第三人處獲得的新權源而佔有。一旦發生此類事由，期間可能自該日起開始計算。 因此，當收到此類文書或通知時，切勿把它鎖進抽屜，因為檔案上的日期可能就是您開始失去土地的計算起點。

如果對方不願意簽署任何檔案，請發出有送達證明的通知書，但不要以為一封信就總能中斷時效計算。更強有力的做法是向法院提起訴訟。

如果您已在土地上居住多年，關鍵問題是土地是否已經轉手，因為善意購買、支付對價並善意登記的人可能受到保護，但這並非對所有買家都是絕對的護身符。善意與否，雙方都可以證明。

兄弟姐妹共同持有的遺產土地

土地仍登記在被繼承人名下，並不代表在向法院申請指定遺產管理人之前，繼承人什麼都不能做。 這種誤解讓許多家庭在多餘的程式上耗費時間和費用。根據 第1599條，被繼承人死亡時，遺產即歸屬於繼承人。因此，繼承人在被繼承人死亡之日起便對該土地享有權利。欠缺的只是將登記姓名更正為與事實相符，繼承人可直接向土地廳申請 繼承登記，依據為 《土地法》第81條，並非所有情形都必須取得法院指定遺產管理人的命令。

那麼何時才應指定遺產管理人？ 指定遺產管理人是 途徑之一，而非必經之門，但通常在下列情況下確有需要：

• 繼承人之間存在爭議，或有人對誰是有權繼承人提出異議
• 部分繼承人無法或不能自行辦理，例如失聯、在國外、未成年或拒絕簽字
• 遺產複雜，有多塊跨府土地、被繼承人債務、銀行賬戶、股票或其他型別財產混雜其中
• 外部交易相對方，如銀行或合同相對方，需要一個明確的單一有權管理者來與之進行法律行為

請參見遺產服務判斷您的案件屬於哪一類，因為從一開始選錯路徑會浪費數月時間而毫無額外所得。

在繼承登記階段，如果繼承人之間互相爭執，土地官員會先進行調查比對，無法達成一致時才作出裁定。不服的一方必須在 收到通知後60天內 向法院起訴，並出示起訴證據。這60天的期限僅適用於 依據《土地法》第81條的繼承登記程式中的爭議，屬於登記程式步驟，不是遺產案件或原案件的訴訟時效，也與勘界的90天期限不同，切勿混淆，而且逾期不處理的結果也不同。90天勘界的情形若無人起訴，測量事宜就此了結；但本處60天的情形，若未在期限內起訴，土地官員將按已作出的裁定繼續辦理，土地就會據此登記，不服的一方因此喪失在登記層面提出異議的機會。因此這60天是絕不可消極等待的期限。

共有人可以自行做什麼

共有人對"整個地塊按份額"享有權利，而不是"該地塊的某個角落"。 在尚未分割時，沒有人能指出自己的份額在地塊中的哪個位置。由此必須把人們常混淆的兩件事截然分開。根據 第1361條，共有人之一可以 處分、抵押或在其"未分割的共有份額"上設定負擔，而無需徵得其他共有人的同意。因此，兄弟姐妹中一人確實可以把自己的份額賣給外人，而該外人將取代其成為共有人——這是許多家庭從未想到會發生的事。但對土地這一財產本身，即整塊地塊的處分、出質、抵押或設定負擔，須經全體共有人同意，依據第1361條第二款。 至於 整塊地塊的出租 則與處分或抵押是不同的事，因為這是共有財產的管理，適用另一套規則，詳見下表。

實務結果是，兄弟姐妹中一人確實可以讓整塊地塊無法出售，但同樣也無法阻止他出售自己的份額。而且長期居住在該土地上的繼承人，日後可能主張自己是以自主佔有的意思佔有土地，而非代兄弟姐妹佔有，這與登記中的份額比例是兩回事，也是遺產土地案件中最常見的導火索。

最快的途徑是達成協議後到土地廳一併辦理分割。其次是由中立第三方調解，最後的手段是起訴請求分割共有。兄弟姐妹們往往不知道的是，強制拍賣在不少案件中的確會發生，被守護了三代人的土地因此可能落入外人之手。

土地凍結——30天，而非“扣押”

發生糾紛時，很多人認為任何受到影響的人都可以上門申請土地凍結。事實上，凍結申請人的資格遠比廣義上“利害關係人”的概念狹窄得多。申請人必須是該地塊的直接利害關係人，且其請求權達到可以起訴強制辦理該地塊登記或登記變更的程度，而不僅僅是土地被轉讓時會遭受損失的人。

通常符合條件的例子包括：已簽訂買賣協議並已支付定金、但賣方拒絕辦理過戶登記的買方；對該地塊享有繼承權的繼承人；聲稱因佔有取得所有權且正在訴訟中的人；或聲稱該土地屬於夫妻共同財產的配偶。

⚠️ 普通債權人並非總是有權申請凍結。對於借款合同債權人來說，如果該地塊不是借款的擔保，且債務人沒有任何義務向其轉移或登記任何權利，那麼即使擔心債務人賣地逃債，也不享有能夠強制辦理登記的權利主張。這類債權人的正確途徑是向法院起訴並申請臨時措施，而不是前往土地局。在時間最寶貴的時候，用錯渠道只會浪費時間。

• 自土地官員准予凍結之日起30天內，且同一理由不得重複申請凍結。這三十天是唯一的機會，而且並不只是及時起訴就夠了。能讓登記在期限屆滿後繼續中止的，是法院的臨時保護令，而不是凍結申請本身。因此，必須在起訴的同時向法院申請禁止處分或轉讓的命令，然後將法院命令提交給土地局。如果及時起訴但沒有法院命令，則期限屆滿后土地仍可轉讓。至於土地局層面的期限和操作細節，應在提交當日向承辦官員詢問，因為相關規章會定期修訂。
• “凍結”不是“扣押”。凍結是土地局臨時中止登記；而扣押財產是依法院判決的強制執行。兩者分屬不同的程式、不同的部門。參見強制執行與債務催收

哪些事務在土地廳辦結，哪些必須上法院

土地廳負責登記業務以及各方無異議的事務——勘界測量、土地分割、合併地契、登記地役權、在全體繼承人意見一致時辦理繼承登記。而涉及權利爭議的事項則由法院裁決，包括惡意佔有取得、驅逐之訴、必要通道及地役權之訴，以及共有財產分割之訴。至於撤銷不當簽發的登記事項，可向土地廳提出，但許多案件最終由法院終結。

府級行政調停中心 可協助搭建調解平臺，但無權裁定所有權歸屬；且案件終結後須將結果辦理登記，因為未經登記的判決書尚未完全安全。

觀望一年的成本，往往遠高於自第一個月起就諮詢清楚的費用，因為此類事務由時間表決定，而非由對錯決定。

本所自 1986 年起受理 土地案件及土地糾紛 ，服務土地所有人及其家庭。請致電 092-254-2045 — 告訴我們您持有的是何種型別的地契檔案、糾紛起始時間，以及是否已收到政府部門的書面函件；或通過 聯絡我們 與我們聯絡。

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本指南由蘇婉瓦拉律師事務所編制 — 本所位於孔敬，成立於佛曆2529年。本指南為一般性資訊，不構成針對特定個案的法律意見；各案結果取決於權屬檔案及當地事實情況。