購買尚不存在的房產
期房公寓的購買依據，是戶型圖、宣傳冊和樣板間。買方先簽署預訂協議，再簽訂買賣合同，在大樓施工期間分期付款，為期一至三年。產權只在最後才過戶。
問題就出在這段漫長的時間差裡：竣工延期、交付的單元與當初展示的不符、開發商要求支付費用才肯出具材料，或者買方自身情況發生變化。每種情形下會發生什麼，取決於最初簽署的那份合同。
1. 您將簽署的材料
| 階段 | 材料 | 需要核查的內容 |
|---|---|---|
| 預訂 | 預訂表格與定金 | 定金是否可退，以及該單元被保留多長時間 |
| 合同 | 買賣（公寓單元）合同 | 單元詳情、價格、付款時間表、完工日期、救濟措施 |
| 過戶 | 在土地廳登記的買賣 | 最終價格、費用、配額證明、外匯證明 |
像審閱合同一樣仔細閱讀預訂表格。買方往往在銷售活動現場當天就簽署了它，卻沒有意識到自己同意了些什麼。
2. 宣傳冊是合同的一部分
根據《公寓法》（Condominium Act），開發商的廣告和銷售資料構成買賣合同的一部分。如果交付的單元、公共區域或設施與廣告宣傳不符，這可能構成違約。
從購買之日起，請保留：
- 宣傳冊和戶型圖
- 樣板間的照片
- 線上房源資訊和任何銷售郵件
- 合同附帶的規格清單
3. 合同格式為法定格式
開發商與買方之間的公寓買賣合同必須採用部長規定的格式。開發商仍會自行擬定合同草案，往往附加額外條款。審查會將草案與法定格式進行比對，並標出將風險轉嫁給買方的條款。
4. 最關鍵的條款
- 單元描述——樓層、編號、面積，以及最終面積出現差異時的處理方式
- 付款計劃——與施工進度掛鉤，而不僅僅與日期掛鉤
- 竣工日期及任何寬限期
- 延遲救濟——賠償，或終止合同並追回已付款項的權利
- 規格變更——開發商可替換哪些內容，以及依據何種標準
- 瑕疵——過戶前查驗，以及開發商的修復義務
- 過戶費用——土地廳各項費用和稅費由誰承擔
- 公共費用與維修基金——金額及起算時間
- 合同轉讓——能否在竣工前出售合同。參見在竣工前買賣公寓合同
- 違約——買方無法完成交易時，開發商可保留什麼
5. 當完工延遲時
- 檢視合同，確認完工日期、寬限期和救濟措施
- 繼續支付已排定的分期付款，直到取得法律意見為止——先行停付可能使你構成違約
- 致函開發商，要求其告知修改後的日期及原因
- 作出決定：是等待並索取賠償，還是解除合同並追回已付款項
- 以書面形式行動，並保留完整的往來函件記錄
6. 買方無法完成交易時
合同通常允許開發商在買方違約時保留已付款項。但不合比例的沒收可能受到質疑，開發商自身的履約情況也很重要。如果你之所以無法完成交易，是因為開發商未提供其應當提供的內容——材料、配額證明、與合同相符的單元——那麼情況就大不相同。
7. 外國買家：從一開始就要安排好的兩件事
境外匯入的資金。 要以外國人名義登記公寓，土地廳需要證明購房款是以外幣、以買家本人名義匯入泰國的——通常是一份 FET 表格（外匯交易表）或銀行入賬證明（credit advice）。每一期款項都應按此方式匯入，並在用途中註明所購單元。
外國人配額。 樓宇的外國人持有比例設有配額。過戶時，公寓必須出具證明，確認配額允許將該單元出售給您。請在簽訂合同階段要求開發商確認，該單元是按外國人配額出售的。
另請參閱外國人如何在泰國購買房產；如為二手單元，另請參閱向泰國私人業主購買二手公寓。
8. 驗收與交房
過戶前，應依據合同及規格清單對房屋單元進行驗收。以書面形式記錄瑕疵，並就修復方式達成一致。事後發現的瑕疵仍可主張，但針對賣方的瑕疵主張有時效限制，自發現瑕疵之日起算——務必及時處理。
9. 過戶之後
- 向公寓的法人（juristic person）辦理登記
- 將過戶材料、FET 或銀行入賬通知以及配額證明放在一起保管——日後再出售時它們還會派上用場
- 如果你打算把房屋出租，請查閱大樓的管理規約以及關於短期出租的法律。參見酒店及住宿牌照
簽署前
- 已閱讀預訂條款並理解定金條款
- 合同已與規定格式進行比對
- 已儲存宣傳冊、圖紙和房源資訊
- 竣工日期、寬限期和延期補救措施明確
- 外國人配額確認和付款路徑已達成一致
- 過戶費用分攤已明確
- 已理解轉讓和違約條款
接下來閱讀
- 外國人如何在泰國購買房產
- 在公寓過戶完成前買賣合同的轉讓
- 為你的公寓訂立一份簡單的泰式遺囑
- 若希望在簽署前由我們審閱開發商合同，請聯絡我們的團隊