委託建設工廠、倉庫或商業樓宇的公司，通常會在設計和價格上花費數月時間，而在合同上只花幾天。承包方的標準合同在簽署時，往往只對付款進度表做幾處修改。
隨之而來的爭議幾乎從不涉及價格，而是關於延誤、變更、缺陷和終止，而裁決依據則是合同對這四個方面有約定，還是沒有約定。
範圍：界定工程內容的材料
合同應列明所有界定工程內容的材料，並說明當它們相互衝突時以哪一份為準：合同協議、技術規範、圖紙、工程量清單以及招標澄清材料。
如果沒有優先順序，圖紙中遺漏的專案就會變成變更索賠，而技術規範與報價之間的缺口就會變成一場由你付出代價的爭執。
價格基礎與付款
- 總價包乾還是重新計量。 必須明確屬於哪一種。即便是總價包乾，也需要有清晰的工作範圍才有意義。
- 按經認證的進度付款。 應依據業主工程師或專案經理認證的進度付款，而不能僅憑發票付款。
- 預付款。 如需支付預付款，應以銀行出具的預付款保函作擔保，並隨著預付款的回收逐步遞減。
- 保留金。 從每期付款中扣留一部分，直至竣工並缺陷責任期結束，或者改為接受保留金保函。
- 折抵與抵銷。 任何非正式商定的安排，例如以設計費折抵後續工程款，都必須寫入合同。
履約保證
銀行出具的履約保函可在承包商違約時被要求兌付，這是承包商中途退出時業主最主要的實際救濟手段。務必仔細審查保函措辭。無條件、見索即付的保函，遠比要求先證明違約的保函有用得多。
時間、延誤與延期
- 工程進度計劃，包含關鍵里程碑，作為合同附件
- 誤期損害賠償，按日計算，並設有上限
- 工期延長，僅限於明確約定的事由，且承包商須在固定期限內發出通知
- 業主延誤，例如延遲提供圖紙、延遲移交場地或延遲付款，須明確處理，否則將成為承包商對每一項延誤索賠的抗辯理由
泰國法院通常會執行雙方約定的延誤違約金，但可以調減過分高昂的違約金。設定費率時，應以延誤實際給貴方造成的損失為依據。
工程變更
對工程的任何修改，都應當在實施之前以書面形式作出指令，並就價格和時間影響達成一致，或通過固定機制予以確定。現場口頭指令是工程索賠最常見的來源。
許可證、安全與分包
- 許可證。 明確由誰取得哪些許可證。建築許可證通常由業主負責；工地層面的許可證和申報通常由承包商負責。
- 工地安全。 承包商控制工地，應承擔安全責任及其工人的合法合規責任。
- 分包。 關鍵工程包的分包須經同意，並讓主承包商對其分包商負責。
- 保險。 承包商一切險及第三方責任險，並將業主列為被保險人。
缺陷
法律規定，承包商須對交付後一年內出現的缺陷承擔責任；對於土地上的建築物或構築物（木質建築除外），該期限為五年——除非合同另有約定。此外，索賠必須在缺陷出現後一年內提出。
合同中應補充一套切實可行的流程：移交時的缺陷清單、缺陷責任期、承包商完成整改的期限，以及業主自行修復缺陷並由承包商承擔費用的權利（可動用保留款或保證金）。
終止合同
其中有兩項權利最為關鍵：
- 因承包商違約而終止合同。 法律規定，若承包商未按期開工，或嚴重延誤以致明顯無法按期完工，業主有權終止合同。合同中應補充書面通知與補救期條款，以及要求兌現保函的權利。
- 接管權。 即接管工地、材料和設計材料，並另聘承包商完成工程，超出的費用由違約方承擔的權利。
不按照合同自身約定的流程終止合同，正是手握充足理由的業主最終反而要向承包商支付索賠的原因。
爭議解決
選擇仲裁或法院，而非兩者並用。若選擇仲裁，需明確仲裁機構、仲裁地、仲裁語言和仲裁員人數。在正式流程前，加入一個簡短的升級步驟，例如在固定期限內召開高階管理層會議。
外國承包商與雙語合同
- 建築通常屬於外資持股過半的公司受限經營的行業，因此需核實外國承包商在泰國獲得何種許可從事經營
- 使用雙語合同，並註明以哪種語言為準
- 確保代表承包商簽字的人有權對其產生約束力。參見誰可以代表泰國公司簽字
業主簽約前檢查清單
- 合同材料的優先順序
- 按已核證的進度付款，並設保留金
- 銀行出具的預付款保函和履約保函
- 工期計劃、設有上限的誤期賠償金，以及以通知為基礎的工期延長流程
- 書面的變更流程
- 許可證、安全、分包和保險的責任分配
- 以保留金或保函為保障的缺陷處理流程
- 終止權和介入權，並配有明確的流程
- 統一的爭議解決機構
關於住宅建築工程的爭議，請參閱未完工或存在缺陷工程的承包商爭議。
如果您公司即將就工廠或商業樓宇簽訂施工合同，請在承包商進場施工前與我們團隊聯絡。
本文僅為一般性資訊，不構成針對具體案件的法律意見。