外國丈夫與泰國妻子購買土地並建造房屋。由於外國人不能在泰國擁有土地，土地登記在妻子名下。在土地廳，他簽署了一份宣告，稱資金來源於她本人的資金。多年過去，無人再想起此事。
問題在有人患病時浮現：如果她先去世，他對自己出資建造的房屋擁有什麼權利？ 不作規劃的誠實答案是：比大多數夫妻所設想的權利要少。
為什麼房子在法律上並不“屬於你”
當土地登記在泰國配偶名下時，外籍配偶通常要簽署一份宣告，表明購房資金屬於泰國配偶的個人財產。正是這份宣告讓土地廳能夠辦理土地登記。這也意味著，從法律上講，這塊土地歸她所有。
在這塊土地上建造的房屋通常隨土地一併歸屬，除非另行登記加以區分。
如果她未做規劃便去世，會發生什麼
她的土地將成為其遺產的一部分。若沒有遺囑，土地將傳給她的法定繼承人，通常包括：
- 她的子女，包括與前一段關係所生的子女
- 她健在的父母
- 你，作為她已登記的配偶
即使你獲得了一份份額，外國繼承人通常也無法保留泰國的土地。土地廳將要求在規定期限內將其出售或轉讓。除非你自身持有已登記的權利，否則你能否繼續住在該房屋中，取決於其他繼承人的意願。
未辦理登記的婚姻是更大的問題。未登記的伴侶根本不是法定繼承人。
真正能保護你的工具
泰國法律規定了若干可以就他人名下土地辦理登記的物權。一經登記，即對後來的所有權人（包括繼承人）具有約束力。
用益權。 佔有、使用並取得該財產收益的權利，包括租金收入。可以設定為固定期限，也可以以你的終身為期限。這是外籍配偶最常用的保障方式。
地上權。 在他人土地上擁有建築物、並與土地相分離的權利。在你出資建房、並希望該建築物本身被認定為歸你所有時，這項權利很有用。
居住權。 一種範圍更窄的權利，僅是在無需支付租金的情況下居住於某建築物內。
已登記租賃。 就土地設定的、已在土地廳辦理登記的固定期限租賃。其性質更具商業色彩，有時會與其他幾項權利一併使用。
每一項權利都必須在土地廳辦理登記，才能對抗第三人。夫妻之間未辦理登記的私下協議，可以作為你們二人之間的證據，但無法可靠地約束她的繼承人。
為什麼遺囑仍然重要
登記在冊的用益權保護你居住在那裡的權利，但它並不決定你妻子去世后土地歸誰所有。這正是她的遺囑發揮作用的地方。
有子女的夫妻常見的安排結構是：
- 終身用益權登記在外國丈夫名下
- 妻子的遺囑將土地留給子女，但受該用益權約束
- 丈夫自己的泰國遺囑處理他在泰國的資產以及他在屋內擁有的任何財產
- 兩份遺囑均載明只涉及泰國資產，且不撤銷在境外訂立的遺囑
她去世後，子女繼承所有權。你則終身保留已登記的居住權。誰都不必為了滿足關於外國繼承人的規定而把你正住著的房子賣掉。
容易出問題的地方
等到有人生病才行動。 登記需要土地所有人親自到場並簽字。如果她已經喪失行為能力，可能就無法再辦理了。
只依賴遺囑。 遺囑隨時可以被撤銷，也不能賦予外國人擁有土地的權利。它無法替代一項已登記的權利。
前一段關係中的子女。 如果存在並非你所生的子女，應把計劃公開談清楚。私下安排的計劃更容易遭到質疑。
離婚。 已登記的用益權屬於財產權，不會因離婚而自動終止。夫妻雙方應在登記前瞭解這一點，以免日後對這一安排感到意外。
一份務實的清單
- 確認您的婚姻已登記
- 調取一份地契副本，檢視該土地上登記了哪些權利負擔
- 決定哪種權利適合您：用益權、地上權或居住權
- 趁你們雙方都還安好時，到土地廳辦理登記
- 訂立相互匹配的泰文遺囑，且僅限於泰國境內的資產
- 把地契、登記材料以及兩份遺囑的副本放在家人能找到的地方
關於一份簡易的泰文遺囑該是什麼樣子，請閱讀一份用於銀行存款和公寓的簡易泰文遺囑。如果您想改為生前把土地贈與子女，請參見將土地轉讓給子女。
如果您的家庭住房所在的土地登記在泰國配偶名下，且沒有任何以您為受益人的登記權利，請與我們的團隊聯絡，瞭解哪種權利適合您的情況。
本文為一般性資訊，不構成針對具體案件的法律意見。