购买尚不存在的房产
期房公寓的购买依据，是户型图、宣传册和样板间。买方先签署预订协议，再签订买卖合同，在大楼施工期间分期付款，为期一至三年。产权只在最后才过户。
问题就出在这段漫长的时间差里：竣工延期、交付的单元与当初展示的不符、开发商要求支付费用才肯出具材料，或者买方自身情况发生变化。每种情形下会发生什么，取决于最初签署的那份合同。
1. 您将签署的材料
| 阶段 | 材料 | 需要核查的内容 |
|---|---|---|
| 预订 | 预订表格与定金 | 定金是否可退，以及该单元被保留多长时间 |
| 合同 | 买卖（公寓单元）合同 | 单元详情、价格、付款时间表、完工日期、救济措施 |
| 过户 | 在土地厅登记的买卖 | 最终价格、费用、配额证明、外汇证明 |
像审阅合同一样仔细阅读预订表格。买方往往在销售活动现场当天就签署了它，却没有意识到自己同意了些什么。
2. 宣传册是合同的一部分
根据《公寓法》（Condominium Act），开发商的广告和销售资料构成买卖合同的一部分。如果交付的单元、公共区域或设施与广告宣传不符，这可能构成违约。
从购买之日起，请保留：
- 宣传册和户型图
- 样板间的照片
- 线上房源信息和任何销售邮件
- 合同附带的规格清单
3. 合同格式为法定格式
开发商与买方之间的公寓买卖合同必须采用部长规定的格式。开发商仍会自行拟定合同草案，往往附加额外条款。审查会将草案与法定格式进行比对，并标出将风险转嫁给买方的条款。
4. 最关键的条款
- 单元描述——楼层、编号、面积，以及最终面积出现差异时的处理方式
- 付款计划——与施工进度挂钩，而不仅仅与日期挂钩
- 竣工日期及任何宽限期
- 延迟救济——赔偿，或终止合同并追回已付款项的权利
- 规格变更——开发商可替换哪些内容，以及依据何种标准
- 瑕疵——过户前查验，以及开发商的修复义务
- 过户费用——土地厅各项费用和税费由谁承担
- 公共费用与维修基金——金额及起算时间
- 合同转让——能否在竣工前出售合同。参见在竣工前买卖公寓合同
- 违约——买方无法完成交易时，开发商可保留什么
5. 当完工延迟时
- 查看合同，确认完工日期、宽限期和救济措施
- 继续支付已排定的分期付款，直到取得法律意见为止——先行停付可能使你构成违约
- 致函开发商，要求其告知修改后的日期及原因
- 作出决定：是等待并索取赔偿，还是解除合同并追回已付款项
- 以书面形式行动，并保留完整的往来函件记录
6. 买方无法完成交易时
合同通常允许开发商在买方违约时保留已付款项。但不合比例的没收可能受到质疑，开发商自身的履约情况也很重要。如果你之所以无法完成交易，是因为开发商未提供其应当提供的内容——材料、配额证明、与合同相符的单元——那么情况就大不相同。
7. 外国买家：从一开始就要安排好的两件事
境外汇入的资金。 要以外国人名义登记公寓，土地厅需要证明购房款是以外币、以买家本人名义汇入泰国的——通常是一份 FET 表格（外汇交易表）或银行入账证明（credit advice）。每一期款项都应按此方式汇入，并在用途中注明所购单元。
外国人配额。 楼宇的外国人持有比例设有配额。过户时，公寓必须出具证明，确认配额允许将该单元出售给您。请在签订合同阶段要求开发商确认，该单元是按外国人配额出售的。
另请参阅外国人如何在泰国购买房产；如为二手单元，另请参阅向泰国私人业主购买二手公寓。
8. 验收与交房
过户前，应依据合同及规格清单对房屋单元进行验收。以书面形式记录瑕疵，并就修复方式达成一致。事后发现的瑕疵仍可主张，但针对卖方的瑕疵主张有时效限制，自发现瑕疵之日起算——务必及时处理。
9. 过户之后
- 向公寓的法人（juristic person）办理登记
- 将过户材料、FET 或银行入账通知以及配额证明放在一起保管——日后再出售时它们还会派上用场
- 如果你打算把房屋出租，请查阅大楼的管理规约以及关于短期出租的法律。参见酒店及住宿牌照
签署前
- 已阅读预订条款并理解定金条款
- 合同已与规定格式进行比对
- 已保存宣传册、图纸和房源信息
- 竣工日期、宽限期和延期补救措施明确
- 外国人配额确认和付款路径已达成一致
- 过户费用分摊已明确
- 已理解转让和违约条款
接下来阅读
- 外国人如何在泰国购买房产
- 在公寓过户完成前买卖合同的转让
- 为你的公寓订立一份简单的泰式遗嘱
- 若希望在签署前由我们审阅开发商合同，请联系我们的团队