外国人不能在泰国拥有土地。当建造或购买家庭住宅时，土地通常登记在泰国配偶、伴侣或子女名下，而外籍伴侣则不得不面对一个简单的问题：我有什么权利留在这里？
最常见的答案是用益权。本指南解释用益权是什么、如何登记，以及在离婚、出售、抵押和死亡时它会怎样——这些都是登记之后才会出现的问题，而不是登记之前。
关于以谁的名义购买更为全面的选择，请参阅以你的泰国伴侣或子女的名义购买房屋或土地。
1. 用益权能为您带来什么
用益权是《民商法典》规定的一项物权。权利人可：
- 占有并居住于该土地或房产
- 使用该土地或房产，包括其上的房屋
- 获取收益，例如房产出租时的租金
所有权人保留所有权。所有权人仍可出售土地，但须受用益权约束。
由于用益权在土地厅登记，该权利随土地而存在。所有权人的后续买方、继承人或债权人均须在承载用益权的情况下取得该土地。
2. 终身或固定期限
| 期限 | 含义 |
|---|---|
| 终身 | 持续至持有人死亡 |
| 固定期限 | 持续约定的期限，该期限不得超过三十年 |
无论期限如何，用益权在持有人死亡时终止。该权利不可继承，也不可通过遗嘱遗留。对于为外籍配偶终身保障住房的情况，终身用益权是通常的选择。
3. 在土地厅办理登记
用益权只有在土地所在地的土地厅办理登记后，才对第三方具有约束力。
通常需要的材料：
- 地契
- 泰方业主的身份证和户口登记
- 外籍持有人的护照
- 若双方已婚，需提供结婚证
- 若该土地属于业主与另一配偶的夫妻共同财产，需提供配偶同意书
- 必要时提供外文材料的翻译件
实务要点：
- 双方亲自到场，或通过授权委托书委派他人
- 土地厅工作人员可能会就双方关系和用途进行询问，尤其是在持有人为外国人时。清楚的答复和材料会有所帮助
- 登记费和可能产生的税费取决于该用益权是否支付任何对价。请在预约前与土地厅确认
4. 离婚时会怎样
已登记的用益权不会因离婚而自动终止。除非出现以下情况，否则该权利继续存在：
- 双方同意注销并办理注销登记，或
- 法院在诉讼中作出另行裁定
这正是为了保护外籍配偶，也是这一安排的意义所在。但这也是泰籍配偶日后最常提出的问题，因此最好在登记前先讨论清楚；若双方达成一致，应以书面协议载明分居时应当如何处理。
参见涉及外国人的泰国离婚。
5. 出售与抵押
出售：泰国业主可以出售土地，但买方取得的土地受用益权约束。实践中，很少有买方会接受这一点，因此除非用益权人同意取消，用益权实际上会阻碍出售。
抵押：银行通常要求先取消或使既有的用益权退居次位，才会以该土地作为抵押发放贷款。如果计划贷款，请先与银行安排好登记顺序。
用益权人的转让：用益权人不能出售用益权本身，但可以在已登记的条件范围内让他人行使该权利——例如将房屋出租。
6. 配偶一方死亡时
| 死亡方 | 效果 |
|---|---|
| 持有人（外籍配偶） | 用益权终止。土地不再受其约束 |
| 所有人（泰籍配偶） | 土地由所有人的继承人或受遗赠人取得，但仍受用益权约束 |
正因如此，用益权与遗嘱配合使用效果最佳：泰籍配偶可在遗嘱中指定用益权终止后由谁继承土地，通常是子女。参见用以益权和遗嘱保护您的住房以及外国人在泰国的遗嘱与继承。
7. 用益权与其他权利的比较
| 权利 | 赋予的内容 | 最适合的用途 |
|---|---|---|
| 用益权 | 占有、使用土地并收取土地收益 | 保障终身居住，包括租金收入 |
| 居住权 | 仅有权在该房屋内居住 | 更简单的居住权利，不含收益 |
| 地上权 | 房屋所有权与土地分离 | 保护外国人出资购买的房屋的价值 |
| 已登记的租赁 | 在固定期限内使用，通常为三十年 | 固定期限的使用；可与续期承诺结合 |
这些权利常常组合使用：例如，以地上权让外籍配偶拥有房屋，再加上对土地的终身用益权，并配合遗嘱。
8. 常见错误
- 依赖未登记的协议——它可能约束你们双方，但不约束买方、继承人或债权人
- 误以为用益权就意味着房屋所有权——并非如此
- 没有立遗嘱，结果所有人的继承人和持有人最终陷入纠纷
- 忽视抵押权，后来才发现银行要求先注销
注册之前
- 确定您需要的是用益权、居住权、地上权、租赁，还是几种权利的组合
- 选择终身期限或固定期限
- 核实该土地是所有权人的个人财产还是婚后共同财产，以及需要谁的同意
- 以书面形式约定分居时的处理方式
- 在登记前安排好任何银行贷款
- 订立与上述安排相配套的遗嘱
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