情况说明
外国人想在泰国为家人购置一套房产。外国人不能拥有土地，因此房屋和土地会以泰国配偶、泰国伴侣或泰国子女的名义购买。出资的是外国人。
这种做法在许多形式下都是合法的。令人意外的是，除非在购买时就采取措施，否则出资方在法律上所能保留的权利少之又少。
1. 法律允许的范围
- 外国人不能拥有泰国的土地，除了一些极少适用于家庭住宅的有限途径
- 外国人可以拥有建筑物，与土地分离，并且可以在外国人配额内拥有公寓单元
- 外国人可以持有他人土地的登记权利——租赁权、用益权、居住权、地上权、抵押权
如果公寓能满足家庭需求，直接拥有它往往是更简单的途径。参见外国人以个人名义在泰国购买房产。
2. 以泰国配偶名义购买
当泰国配偶在与外国人婚姻期间购买土地时，土地厅通常要求外国配偶声明购地资金是泰国配偶的自有资金，而非夫妻共同财产。
其后果是：该土地属于泰国配偶的个人财产。
- 离婚时，一般不会作为夫妻共同财产进行分割
- 泰国配偶去世时，该土地依照泰国配偶的遗嘱处理，或由法定继承人继承，而外国继承人一般不能保有土地。参见我的泰国妻子去世，土地登记在她名下
3. 以未婚伴侣名义购买
在没有登记结婚的情况下，出资方完全不享有配偶权利。
- 房产属于登记所有人
- 用于购房的资金通常被视为赠与，除非有明确证据证明并非如此
- 一旦分手，出资方的地位几乎完全取决于当时签署的材料
有书面记录的贷款，并以在土地上登记的抵押作为担保，是为出资方争取法律主张的一种方式。
4. 以泰籍子女名义购买
泰籍子女可以拥有土地，父母作为子女的法定代理人代为管理。但需注意：
- 未经法院许可，父母不得出售或抵押子女的土地
- 土地归子女所有，而非父母
- 若家庭计划发生变化——搬迁、离婚、需要现金——土地无法随意出售
以子女名义购买，适合打算将该土地长期赠与该子女的情形。若父母日后可能需要动用这笔价值，则并不合适。
5. 公司代持陷阱
一个常见的建议是成立一家泰国公司来持有土地，由泰国股东代外国人持股。这就是代持安排：
- 参与者将承担刑事责任
- 可能导致土地被判令出售
- 旨在让外国人取得控制权的附属材料往往无法执行
真正经营业务的公司可以持有其经营所需的财产，但仅为持有一套家庭住宅而设立的公司，正是法律所针对的模式。参见与外国合伙人共同设立泰国公司。
6. 真正能保护出资人的工具
| 工具 | 它能带来什么 |
|---|---|
| 用益权（usufruct，已登记） | 占有、使用该土地并从中获益的权利——可有期限，也可为终身 |
| 居住权（habitation，已登记） | 在该房屋中居住的权利 |
| 地上权（superficies，已登记） | 房屋的所有权独立于土地 |
| 租赁（lease，已登记） | 在固定期限内使用该土地 |
| 借款＋抵押 | 对所提供款项享有有担保的债权 |
| 遗嘱 | 各人去世后其资产如何处理 |
以上每一项都必须在土地厅办理登记，才能对抗第三人。参见用以益权和遗嘱保护你的住房。
7. 哪种方式适合你
- 已婚、长期自住：登记在泰国配偶名下，同时为外籍配偶登记终身用益权或居住权，并订立遗嘱
- 未婚：以抵押担保的书面借款，和/或对土地的登记权利，在购买前就约定好
- 为子女的未来：以子女名义购买，并接受这属于子女的资产
- 投资：改为考虑以外国人本人名义购买公寓
付款前
- 决定房产登记在谁名下，以及原因
- 了解将被要求签署的任何声明
- 选择保护性权利或担保，并在购买的同时进行登记
- 记录资金来自何处以及依据何种条件
- 订立与该安排相符的遗嘱
- 避免任何依赖代持人的结构
延伸阅读
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