开发商的房屋销售合同中应该审查哪些内容？

地块与产权、房屋型号与规格、价格与付款进度、竣工与过户日期、任何一方逾期会怎样、过户前后发现的瑕疵如何处理、过户费用由谁承担，以及公共费用。把合同与你看到的宣传册和样板房进行比对。

主张瑕疵有没有时间限制？

有。向卖方主张瑕疵，必须在发现瑕疵之日起一年内提出。许多开发商还会在合同中提供自己的保修期。一旦发现瑕疵，应立即以书面形式报出，不要在非正式协商中让时间流逝。

道路和公共区域由谁维护？

在取得许可的住宅小区中，开发商负责维护公共设施，直至这些设施被移交——通常是移交给由住户组成的法人。买方应核查该小区的许可证、当初承诺了哪些设施以及移交方案，因为移交时公共区域处于什么状况，此后就成了住户自己的问题。

我的配偶是泰国人，我是外国人。我们可以一起买吗？

外国人不能在泰国拥有土地，所以房屋和土地通常登记在泰国配偶名下。土地厅通常会要求外籍配偶确认，所用资金是泰国配偶的自有资金，而非夫妻共同财产。签署这份声明之前，要弄清楚它意味着什么。

即使房子看起来已经完工，我也应该在过户前验房吗？

应该。过户前验房是最有筹码的时点——此时列出的瑕疵，属于开发商必须在交房前修复、或作为交房条件修复的部分。对于走一圈看不出来的结构、屋顶、排水和电气问题，值得考虑聘请一位独立验房师。

在泰国住宅小区购买新房：开发商合同、房屋瑕疵与小区法人

向开发商购买是另一回事

在住宅小区里买房子，意味着向开发商购买一件成品——地块、房屋和共用设施——并按开发商的合同来签。这与买地再请建筑商盖房是两种不同的交易，风险所在的地方也不一样。

关于适用于任何房屋或土地购买的核查事项，请参阅买房子或土地前要核查什么。本指南只讲向开发商购房所特有的内容。

1. 合同

开发商合同应明确写明：

地块 —— 地契编号、面积、在小区内的位置
房屋 —— 户型、建筑面积、所附的规格清单
价格与付款时间表，包括订金和首付款
竣工日期与过户日期，以及任何一方逾期时的处理方式
瑕疵 —— 过户前的验收，以及此后的维修流程
过户费用 —— 在土地厅由谁支付哪些费用和税费
公共费用 —— 金额、从何时开始收取、涵盖哪些项目

预订表也要读。它往往是在销售活动现场签的，那时还没有人看过合同。

2. 宣传册与样板房

开发商在销售材料中所承诺的内容——会所、泳池、安保、景观绿化、样板房的规格——应当能在合同或其附件中找到依据。请保留：

宣传册和项目规划图
样板房的照片
线上房源信息和销售宣传信息

当交付的房屋或公共设施与承诺不符时，这些就是证据。

3. 过户前的检查

过户是筹码最大的节点。在此之前：

对照规格说明查验房屋——结构、屋顶、排水、电气、管道、装修
对于走一圈看不出来的问题，考虑聘请独立验房师
以书面形式列出瑕疵，并商定修复方式与时间
不要让过户日期逼你在没有书面修复承诺的情况下接受一栋未完工的房屋

4. 过户后的瑕疵

针对卖家瑕疵的索赔必须在发现瑕疵后一年内提出
开发商通常会对结构和配件提供自己的保修期——请核实这些保修期
以书面形式报告，附上照片和日期
不要在进行非正式协商期间让时效白白流逝

对于根据您自己的施工合同建造、而非从开发商处购买的房屋，适用规则有所不同。参见关于未完工或存在瑕疵工程的承包商纠纷。

5. 道路、公共区域与小区法人

在取得许可的住宅小区中，开发商必须维护公共设施——道路、排水、照明、公园——直至移交，通常移交给由住户组成的法人。

购买前，请核实：

该小区是否取得住宅小区许可
承诺了哪些设施，以及这些设施是否存在
移交计划及公共区域的状况
公共管理费水平及其用途

移交后，修复开发商遗留问题的费用将成为住户自己的问题。

6. 融资

大多数买家会使用银行贷款。贷款审批、估值和过户日期需要相互衔接。如果贷款被拒，请查看合同中关于定金和首付款的条款——有些合同对此有规定，很多则没有。

7. 泰国配偶与外籍配偶

外国人不能拥有土地。当泰外夫妻购房时，房屋和土地通常登记在泰籍配偶名下，土地厅通常要求外籍配偶作出声明，确认购房资金为泰籍配偶的个人财产，而非夫妻共同财产。

该声明会对离婚和继承产生影响。签署前请务必了解其后果，并考虑如何保护外籍配偶的权益。参见以伴侣或子女名义购买房屋或土地以及用使用权和遗嘱保护你的住房。

核对清单

已核查房地产经营许可证与地块产权证
已将合同与宣传册及样板房进行比对
规格清单已作为附件附于合同
日期、逾期救济措施及定金条款均清晰明确
已完成过户前验收，缺陷已书面列明
已核查公共设施及交房方案
贷款时间表与过户时间相衔接
对于跨国籍夫妻，已了解申报义务及保护性措施