外国丈夫与泰国妻子购买土地并建造房屋。由于外国人不能在泰国拥有土地，土地登记在妻子名下。在土地厅，他签署了一份声明，称资金来源于她本人的资金。多年过去，无人再想起此事。
问题在有人患病时浮现：如果她先去世，他对自己出资建造的房屋拥有什么权利？ 不作规划的诚实答案是：比大多数夫妻所设想的权利要少。
为什么房子在法律上并不“属于你”
当土地登记在泰国配偶名下时，外籍配偶通常要签署一份声明，表明购房资金属于泰国配偶的个人财产。正是这份声明让土地厅能够办理土地登记。这也意味着，从法律上讲，这块土地归她所有。
在这块土地上建造的房屋通常随土地一并归属，除非另行登记加以区分。
如果她未做规划便去世，会发生什么
她的土地将成为其遗产的一部分。若没有遗嘱，土地将传给她的法定继承人，通常包括：
- 她的子女，包括与前一段关系所生的子女
- 她健在的父母
- 你，作为她已登记的配偶
即使你获得了一份份额，外国继承人通常也无法保留泰国的土地。土地厅将要求在规定期限内将其出售或转让。除非你自身持有已登记的权利，否则你能否继续住在该房屋中，取决于其他继承人的意愿。
未办理登记的婚姻是更大的问题。未登记的伴侣根本不是法定继承人。
真正能保护你的工具
泰国法律规定了若干可以就他人名下土地办理登记的物权。一经登记，即对后来的所有权人（包括继承人）具有约束力。
用益权。 占有、使用并取得该财产收益的权利，包括租金收入。可以设定为固定期限，也可以以你的终身为期限。这是外籍配偶最常用的保障方式。
地上权。 在他人土地上拥有建筑物、并与土地相分离的权利。在你出资建房、并希望该建筑物本身被认定为归你所有时，这项权利很有用。
居住权。 一种范围更窄的权利，仅是在无需支付租金的情况下居住于某建筑物内。
已登记租赁。 就土地设定的、已在土地厅办理登记的固定期限租赁。其性质更具商业色彩，有时会与其他几项权利一并使用。
每一项权利都必须在土地厅办理登记，才能对抗第三人。夫妻之间未办理登记的私下协议，可以作为你们二人之间的证据，但无法可靠地约束她的继承人。
为什么遗嘱仍然重要
登记在册的用益权保护你居住在那里的权利，但它并不决定你妻子去世后土地归谁所有。这正是她的遗嘱发挥作用的地方。
有子女的夫妻常见的安排结构是：
- 终身用益权登记在外国丈夫名下
- 妻子的遗嘱将土地留给子女，但受该用益权约束
- 丈夫自己的泰国遗嘱处理他在泰国的资产以及他在屋内拥有的任何财产
- 两份遗嘱均载明只涉及泰国资产，且不撤销在境外订立的遗嘱
她去世后，子女继承所有权。你则终身保留已登记的居住权。谁都不必为了满足关于外国继承人的规定而把你正住着的房子卖掉。
容易出问题的地方
等到有人生病才行动。 登记需要土地所有人亲自到场并签字。如果她已经丧失行为能力，可能就无法再办理了。
只依赖遗嘱。 遗嘱随时可以被撤销，也不能赋予外国人拥有土地的权利。它无法替代一项已登记的权利。
前一段关系中的子女。 如果存在并非你所生的子女，应把计划公开谈清楚。私下安排的计划更容易遭到质疑。
离婚。 已登记的用益权属于财产权，不会因离婚而自动终止。夫妻双方应在登记前了解这一点，以免日后对这一安排感到意外。
一份务实的清单
- 确认您的婚姻已登记
- 调取一份地契副本，查看该土地上登记了哪些权利负担
- 决定哪种权利适合您：用益权、地上权或居住权
- 趁你们双方都还安好时，到土地厅办理登记
- 订立相互匹配的泰文遗嘱，且仅限于泰国境内的资产
- 把地契、登记材料以及两份遗嘱的副本放在家人能找到的地方
关于一份简易的泰文遗嘱该是什么样子，请阅读一份用于银行存款和公寓的简易泰文遗嘱。如果您想改为生前把土地赠与子女，请参见将土地转让给子女。
如果您的家庭住房所在的土地登记在泰国配偶名下，且没有任何以您为受益人的登记权利，请与我们的团队联系，了解哪种权利适合您的情况。
本文为一般性信息，不构成针对具体案件的法律意见。