ทำไมโรงแรมที่เปิดอยู่จึงต้องตรวจละเอียดกว่าที่ดินเปล่า
ราคาโรงแรมที่เปิดอยู่แล้วมักคิดจากรายได้ อัตราเข้าพัก และรีวิว ผู้ซื้อจึงจ่ายเงินสำหรับ ธุรกิจที่เดินอยู่ ไม่ใช่เพียงที่ดินและอาคาร
ปัญหาคือรายได้นั้นพึ่งพาหลายอย่างที่ไม่ได้ติดมากับโฉนด ได้แก่ ใบอนุญาตในชื่อของผู้ประกอบการ สัญญาเช่าที่ดินที่อาจเหลืออายุไม่กี่ปี ส่วนต่อเติมที่ไม่มีใบอนุญาต และพนักงานที่ทำให้โรงแรมเดินได้ ถ้าส่วนใดหลุดไปหลังโอน รายได้ที่ใช้คิดราคาก็หายไปด้วย
1. ซื้อหุ้นหรือซื้อทรัพย์สิน
ตัดสินใจเรื่องนี้ก่อน เพราะเปลี่ยนรายการตรวจทั้งหมด
ซื้อหุ้น ของบริษัทที่เป็นผู้ประกอบการโรงแรม
- ใบอนุญาต สัญญาเช่า สัญญากับคู่ค้า และพนักงาน ยังอยู่กับบริษัท ไม่ต้องโอน
- แต่ หนี้ ภาษีค้าง ค่าปรับ และคดีความทั้งหมดในอดีตก็อยู่กับบริษัทด้วย
- ต้องตรวจว่าใบอนุญาตออกในชื่อบริษัทจริง ไม่ใช่ในชื่อเจ้าของเป็นการส่วนตัว ซึ่งพบบ่อยในรีสอร์ตขนาดเล็ก
- ถ้าผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ การรับโอนหุ้นอาจทำให้บริษัทกลายเป็นคนต่างด้าวตามกฎหมายการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว อ่านข้อจำกัดนี้ในบทความเรื่องใบอนุญาตโรงแรม
ซื้อทรัพย์สินหรือเซ้งกิจการ
- ซื้อที่ดินและอาคาร หรือซื้อสิทธิการเช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ มาดำเนินการในนามผู้ซื้อ
- หนี้ของผู้ประกอบการเดิมส่วนใหญ่ไม่ตามมา ยกเว้นภาระที่ติดกับทรัพย์ เช่น จำนอง
- แต่ทุกอย่างต้องโอนหรือขอใหม่ ทั้งใบอนุญาต สัญญาเช่า สัญญากับคู่ค้า และการจ้างพนักงาน
ดูการเปรียบเทียบสองแบบอย่างละเอียดที่ การซื้อบริษัทไทยที่มีอยู่แล้ว: สิ่งที่ควรตรวจสอบก่อนรับโอนหุ้น
2. ใบอนุญาตไม่ได้โอนตามอัตโนมัติ
ใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมออกให้ ผู้ประกอบการ ไม่ใช่ให้อาคาร
- ถ้าซื้อทรัพย์สินหรือเซ้งกิจการ ต้อง ยื่นขออนุญาตโอนใบอนุญาตต่อนายทะเบียน หรือขอใบอนุญาตใหม่ในนามผู้ซื้อ ผู้รับโอนต้องมีคุณสมบัติตามที่กฎหมายกำหนด
- การโอนโดยไม่ได้รับอนุญาตมี โทษปรับทางปกครองสูงสุดห้าแสนบาท และปรับรายวันจนกว่าจะแก้ไขให้ถูกต้อง
- วางแผนให้วันส่งมอบกิจการสอดคล้องกับวันที่ได้รับอนุญาตให้โอน ไม่ใช่ส่งมอบก่อนแล้วค่อยตามเรื่อง
นอกจากใบอนุญาตโรงแรม ยังมีใบอนุญาตอื่นที่มักผูกกับตัวผู้ได้รับอนุญาต และต้องขอใหม่หรือโอนแยกต่างหาก
- ใบอนุญาตขายสุรา
- ใบอนุญาตหรือหนังสือรับรองการแจ้งสถานที่จำหน่ายอาหาร
- ใบอนุญาตสถานประกอบการเพื่อสุขภาพ ถ้ามีสปา
- สัญญาอนุญาตใช้ลิขสิทธิ์เพลงในพื้นที่สาธารณะ
3. ห้องและอาคารที่เปิดจริง ตรงกับที่ได้รับอนุญาตหรือไม่
นี่คือจุดที่พบปัญหามากที่สุดในโรงแรมขนาดกลางและเล็ก
- จำนวนห้องที่ขายจริง เทียบกับจำนวนห้องในใบอนุญาต
- ที่พักที่แจ้งไว้เป็นที่พักขนาดเล็ก แต่ต่อเติมจนเกินเกณฑ์ 8 ห้องหรือ 30 คน ซึ่งต้องขอใบอนุญาตโรงแรมแล้ว
- อาคารที่ต่อเติมภายหลัง เช่น วิลล่าหลังใหม่ บาร์บนดาดฟ้า ร้านอาหารริมทะเล ที่ไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง
- อาคารเดิมที่เป็นบ้านหรือตึกแถว ได้ขอเปลี่ยนการใช้อาคารเป็นโรงแรมแล้วหรือไม่
- ระบบป้องกันอัคคีภัยและรายงานตรวจสอบอาคาร สำหรับอาคารที่กฎหมายกำหนดให้ต้องตรวจเป็นประจำ
- สิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำที่สาธารณะ ชายหาด หรือลำน้ำ ซึ่งอาจถูกสั่งรื้อ
ส่วนต่อเติมที่ผิดกฎหมายเป็นภาระของ ผู้ครอบครองคนปัจจุบัน เมื่อรับโอนแล้วภาระจึงตกกับผู้ซื้อ ทั้งคำสั่งรื้อถอน ปัญหาตอนต่ออายุใบอนุญาต และข้ออ้างของบริษัทประกันเมื่อเกิดเหตุ ทางเลือกคือให้ผู้ขายแก้ไขให้เรียบร้อยก่อนโอน หรือปรับราคาให้สะท้อนต้นทุนการแก้ไข
4. ที่ดินและสัญญาเช่า
รีสอร์ตจำนวนมากตั้งอยู่บนที่ดินเช่า สิ่งที่ผู้ซื้อได้จริงคือ สิทธิการเช่า ไม่ใช่ที่ดิน
- การจดทะเบียน สัญญาเช่าที่เกินสามปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นฟ้องบังคับได้เพียงสามปี
- อายุที่เหลือ เทียบกับระยะเวลาคืนทุนที่คำนวณไว้ สัญญาเช่าทั่วไปทำได้ไม่เกินสามสิบปี
- สิทธิต่ออายุ เป็นเพียงคำมั่นของผู้ให้เช่า ไม่ใช่การต่ออายุที่จดทะเบียนแล้ว ต้องอ่านเงื่อนไขและค่าเช่าในช่วงต่ออายุให้ละเอียด
- ความยินยอมของเจ้าของที่ดิน ผู้เช่าจะโอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงไม่ได้ถ้าไม่ได้รับความยินยอม ควรได้ความยินยอมเป็นหนังสือ และถ้าเป็นไปได้ ให้ทำสัญญาเช่าใหม่โดยตรงกับเจ้าของที่ดินแล้วจดทะเบียน
- เงินเซ้งหรือเงินกินเปล่า ที่จ่ายให้ผู้เช่าเดิม ไม่ผูกพันเจ้าของที่ดิน ถ้าเจ้าของที่ดินไม่ยินยอม เงินที่จ่ายไปอาจเรียกคืนได้จากผู้เช่าเดิมเท่านั้น
- ประเภทของที่ดิน ที่ดินบางประเภท เช่น ที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดิน หรือที่ดินที่มีเพียงหลักฐานการเสียภาษี ไม่ใช่ที่ดินที่ใช้ทำธุรกิจโรงแรมได้อย่างมั่นคง
- จำนองที่ติดกับที่ดินหรืออาคาร ติดตามทรัพย์ไปถึงผู้ซื้อ ต้องไถ่ถอนในวันโอน
ดูวิธีตรวจที่ดินอย่างเป็นระบบที่ การตรวจสอบสถานะที่ดินสำหรับพื้นที่โครงการ
5. พนักงานเดิม
- ซื้อหุ้น นายจ้างยังเป็นบริษัทเดิม พนักงานอยู่ต่อพร้อมอายุงาน วันลาคงเหลือ และภาระค่าชดเชยในอนาคตทั้งหมด
- ซื้อทรัพย์สิน การย้ายพนักงานไปเป็นลูกจ้างของผู้ซื้อต้องได้รับ ความยินยอมของพนักงาน เมื่อย้ายแล้วสิทธิเดิมรวมถึงอายุงานติดตัวไปด้วย ถ้าพนักงานไม่ยินยอมและผู้ขายเลิกจ้าง ผู้ขายต้องจ่ายค่าชดเชยตามกฎหมาย
- พนักงานต่างชาติ ใบอนุญาตทำงานผูกกับนายจ้าง ถ้านายจ้างเปลี่ยน ต้องดำเนินการใหม่
- เงินค้างจ่ายทุกประเภท ค่าจ้าง ค่าล่วงเวลา เงินสมทบประกันสังคม ให้ตรวจยอดค้าง ณ วันโอน และกำหนดในสัญญาว่าใครรับภาระ
ดูหลักการโอนลูกจ้างที่ โอนย้ายลูกจ้างไปบริษัทในเครือ ต้องได้รับความยินยอมไหม
6. การจองล่วงหน้า เงินมัดจำ และช่องทางขาย
โรงแรมที่เปิดอยู่มีการจองล่วงหน้าที่รับเงินไปแล้ว บางรายการยาวไปถึงฤดูท่องเที่ยวหน้า
- ขอ รายการการจองทั้งหมด พร้อมยอดเงินที่รับแล้ว ณ วันโอน
- ตกลงว่าผู้ซื้อรับให้บริการแขกที่จองไว้ และผู้ขาย โอนเงินมัดจำหรือหักจากราคา
- สัญญากับ OTA และบริษัททัวร์ บางสัญญามีข้อจำกัดการโอนหรือเงื่อนไขห้องที่กันไว้ให้ ต้องอ่านก่อน
- เว็บไซต์ ชื่อโดเมน บัญชีโซเชียล หน้ารีวิว และเครื่องหมายการค้า ต้องระบุเป็นทรัพย์สินที่โอนด้วย มิฉะนั้นผู้ซื้อได้อาคารแต่ไม่ได้ชื่อและรีวิวที่ทำให้มีแขก
7. หนี้ ภาษี และคดีความ
ตรวจก่อนตกลงราคา ไม่ใช่หลังเซ็นสัญญา
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค้างชำระ ตรวจกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
- ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีเงินได้นิติบุคคล ถ้าซื้อหุ้น
- ค่าธรรมเนียมรายปีของใบอนุญาตโรงแรม ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าส่วนกลาง ถ้าอยู่ในโครงการ
- คดีความและข้อร้องเรียน ทั้งจากแขก คู่ค้า และเพื่อนบ้าน รวมถึงข้อร้องเรียนเรื่องเสียงหรือน้ำเสีย
- หนี้คู่ค้า เช่น ผู้รับเหมา ซัพพลายเออร์อาหาร และบริษัทเช่าซื้ออุปกรณ์
ถ้าซื้อหุ้น ให้กันเงินส่วนหนึ่งของราคาไว้ (holdback) หรือวางเงินไว้กับบุคคลที่สาม สำหรับหนี้ที่อาจโผล่มาหลังโอน พร้อมคำรับรองและการชดใช้ของผู้ขายในสัญญา
8. โครงสร้างสัญญาและการจ่ายเงิน
- แบ่งจ่ายตามเงื่อนไข ไม่จ่ายก้อนใหญ่ก่อนได้รับอนุญาตโอนใบอนุญาต ได้รับความยินยอมของเจ้าของที่ดิน และไถ่ถอนจำนองแล้ว
- บัญชีทรัพย์สินที่โอน เฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์ครัว ยานพาหนะ แนบท้ายสัญญาพร้อมสภาพ
- คำรับรองของผู้ขาย เรื่องใบอนุญาต อาคาร ภาษี พนักงาน และคดีความ พร้อมการชดใช้ถ้าคำรับรองไม่จริง
- ช่วงเปลี่ยนผ่าน ผู้ขายช่วยแนะนำคู่ค้าและพนักงานหลักระยะหนึ่ง และไม่เปิดกิจการแข่งในบริเวณใกล้เคียง
- วันส่งมอบ หลีกเลี่ยงกลางฤดูท่องเที่ยวถ้าเป็นไปได้
รายการตรวจสอบก่อนจ่ายเงิน
- ตัดสินใจว่าจะซื้อหุ้นหรือซื้อทรัพย์สิน และตรวจว่าใบอนุญาตอยู่ในชื่อใคร
- วางแผนการโอนหรือขอใบอนุญาตโรงแรมและใบอนุญาตอื่นให้ทันวันส่งมอบ
- เทียบจำนวนห้องและอาคารที่เปิดจริงกับใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตโรงแรม
- ตรวจประเภทที่ดิน สัญญาเช่า การจดทะเบียน อายุที่เหลือ และความยินยอมของเจ้าของที่ดิน
- ตรวจจำนองและภาระผูกพันที่ติดกับทรัพย์
- ทำรายชื่อพนักงานพร้อมอายุงานและยอดค้างจ่าย และตกลงว่าใครรับภาระ
- ขอรายการการจองล่วงหน้าและเงินมัดจำ และระบุวิธีโอนในสัญญา
- ระบุเว็บไซต์ บัญชีออนไลน์ และเครื่องหมายการค้าเป็นทรัพย์สินที่โอน
- ตรวจภาษีค้าง หนี้คู่ค้า และคดีความ แล้วกันเงินส่วนหนึ่งไว้สำหรับหนี้ที่อาจตามมา
